2014年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供給減少、銷售下降但降幅逐步收窄、價(jià)格上漲繼續(xù)放緩的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，保障房和自住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。隨著9月底調(diào)控新政的出臺(tái)和落實(shí)，政策對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響逐步顯現(xiàn)，量?jī)r(jià)溫和上行，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)變。初步預(yù)計(jì)2015年樓市將延續(xù)2014年10月份以來(lái)的走勢(shì)，量增價(jià)穩(wěn)。由于目前北京市仍執(zhí)行限購(gòu)政策，投機(jī)投資性需求將繼續(xù)得到有效遏制，因此量?jī)r(jià)大幅反彈的可能性不大。
　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)趨穩(wěn)
　　2014年，北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3715億元，比上年增長(zhǎng)6��7%。從年內(nèi)走勢(shì)看，上半年增速波動(dòng)較大，下半年趨于平穩(wěn)。其中，住宅投資完成1846億元，增長(zhǎng)7��0%；土地購(gòu)置費(fèi)用為1379 億元，增長(zhǎng)18��9%。
　�。ǘ�）市場(chǎng)供給較為低迷，土地供應(yīng)和新開(kāi)工面積均呈降勢(shì)
　　土地供給量減價(jià)升。北京市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，全年國(guó)有土地供應(yīng)(簽訂合同，包括出讓和劃撥方式)面積合計(jì)1730公頃，比上年下降17��2%。其中，住宅用地（出讓）成交面積為473公頃，比上年下降46%，但是成交價(jià)款僅下降4��2%。
　　商品房施工、新開(kāi)工面積下降。截至2014年12月末，商品房施工面積為13588萬(wàn)平方米，比上年末下降2��2%。其中，當(dāng)年新開(kāi)工面積為2449萬(wàn)平方米，下降31��5%�？⒐っ娣e達(dá)3054萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14��5%；其中12月份保障房竣工面積占當(dāng)月商品房竣工面積比重約4成。
　�。ㄈ�）市場(chǎng)銷售大幅下降，但年內(nèi)降幅逐步收窄
　　2014年，北京市商品房銷售面積為1454萬(wàn)平方米，比上年下降23��6%，降幅比前三季度縮小9個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)降幅逐步收窄態(tài)勢(shì)。其中，住宅銷售面積為1137萬(wàn)平方米，下降16��7%，降幅縮小11��8個(gè)百分點(diǎn)。
　　從存量房交易看，北京市住建委簽約數(shù)據(jù)顯示，全市存量住宅網(wǎng)簽102555套，同比下降34��6%，降幅比前三季度收窄10��6個(gè)百分點(diǎn)，也呈繼續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。
　　（四）保障房和自住房建設(shè)順利推進(jìn)，銷售占比超五成
　　北京市保障性住房和自住房完成投資分別為639億元和391億元，合計(jì)占全市完成投資的比重為27��7%。當(dāng)年新開(kāi)工面積分別為510萬(wàn)平方米和364萬(wàn)平方米，合計(jì)占全市新開(kāi)工面積的35��7%。
　　保障房住宅銷售面積為446萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6��6%。自住房自7月份首批銷售以來(lái)，7—12月共計(jì)銷售163萬(wàn)平方米。全年住宅中的保障房和自住房銷售比重達(dá)到53��5%。其中，12月份集中銷售，當(dāng)月銷售面積占全市住宅當(dāng)月銷售比重達(dá)61��7%，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。
　�。ㄎ澹┬陆ㄉ唐纷≌�和二手住宅價(jià)格同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比開(kāi)始上行
　　從同比指數(shù)看，北京市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格降幅均呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。12月份，新建商品住宅價(jià)格同比下降3��4%，繼10月份由升轉(zhuǎn)降后，降幅比11月份擴(kuò)大0��8個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅同比價(jià)格在持續(xù)上漲21個(gè)月后，9月份首次下降，12月份下降4��1%，降幅比11月份擴(kuò)大0��4個(gè)百分點(diǎn)。
　　從環(huán)比指數(shù)看，樓市新政出臺(tái)后，北京市新建商品住宅價(jià)格降幅收窄，二手住宅價(jià)格止跌回升。新建商品住宅環(huán)比價(jià)格在連續(xù)22個(gè)月上漲后，7月份開(kāi)始下跌，12月份下降0��2%，降幅比11月份收窄0��1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅環(huán)比價(jià)格在連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌后，10月份止跌回升，11月份上漲0��7%，12月份繼續(xù)上漲0��2%。
　�。�六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金下降，房地產(chǎn)類貸款占銀行貸款比重逐步下降
　　2014年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金為6622億元，比上年下降9��3%。其中，金融貸款為2158億元，增長(zhǎng)17��5%；自籌資金為1815億元，下降15��1%；其他資金（包括定金及預(yù)收款）2641億元，下降20��3%。
　　限購(gòu)政策出臺(tái)之前，北京市房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額比重平均為23%左右；限購(gòu)政策出臺(tái)后，比重逐步降低，2014年12月末為19��7%，房地產(chǎn)類貸款余額為9861億元。
　�。ㄆ撸┲攸c(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指年?duì)I業(yè)收入億元及以上、單位所在地及區(qū)劃位于北京市六大高端功能區(qū)以及在中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)注冊(cè)的房地產(chǎn)法人單位。收入與利潤(rùn)大幅下降
　　由于市場(chǎng)銷售較為低迷，北京市重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均大幅下降。2014年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別為1675億元和362億元，比上年分別下降22��6%和26��4%。
　　二、新政對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
　　2014年9月底開(kāi)始，政府出臺(tái)一系列微調(diào)政策。9月30日，央行出臺(tái)房貸新政，提出首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新標(biāo)準(zhǔn)；北京市住建委調(diào)整“普通商品房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大可享受稅收優(yōu)惠商品房范圍；10月9日，住建部、財(cái)政部和央行等三部門發(fā)布了放寬個(gè)人公積金貸款相關(guān)的新規(guī)。11月下旬，央行決定于11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率。12月底北京市提高公積金貸款額度。上述政策對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響開(kāi)始顯現(xiàn)：
　　一是四季度以來(lái)存量房和新房銷售均開(kāi)始回升，價(jià)格也開(kāi)始上行。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月下旬存量住宅銷售開(kāi)始增長(zhǎng)；11月份同比增長(zhǎng)1��2%，環(huán)比增長(zhǎng)26��6%，均實(shí)現(xiàn)年內(nèi)止跌回升；12月份增長(zhǎng)加快，同比增幅達(dá)到34��9%，環(huán)比增長(zhǎng)29��0%。純商品住宅（扣除自住房）市場(chǎng)銷售同比降幅仍然較大，但11月份開(kāi)始環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，11月和12月分別增長(zhǎng)31��0%和58��6%。從價(jià)格走勢(shì)看，11月和12月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比降幅分別收窄1個(gè)和0��1個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲。
　　二是市場(chǎng)預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)電話調(diào)查結(jié)果顯示，新政出臺(tái)之前北京市居民對(duì)未來(lái)半年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷降低。與2013年四季度相比，2014年三季度認(rèn)為“未來(lái)半年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲或略有上漲”的比重（31%）降低了40��9個(gè)百分點(diǎn)；認(rèn)為“下降或略有下降”的比重（29��7%）提高了21��9個(gè)百分點(diǎn)。2014年四季度這一預(yù)期出現(xiàn)變化：認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲或略有上漲的比重（39%）比三季度提高了8個(gè)百分點(diǎn)，認(rèn)為下降或略有下降比重（21��9%）降低了7��8個(gè)百分點(diǎn)。
　　與以往房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控直接采用行政手段不同，此次調(diào)控政策更加注重采用利率、稅收等市場(chǎng)化的手段發(fā)揮政府引導(dǎo)作用，目的在于穩(wěn)定市場(chǎng)，避免出現(xiàn)量?jī)r(jià)快速上漲或者明顯緊縮的現(xiàn)象。從當(dāng)前政策效果看，市場(chǎng)量?jī)r(jià)上漲總體而言較為溫和，沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。
　　三、對(duì)2015年走勢(shì)的判斷
　　從宏觀環(huán)境看，房地產(chǎn)新政除放松限購(gòu)、優(yōu)惠稅收以外，還包括降息、提高貸款額度等貨幣寬松政策。從土地成交情況看，土地價(jià)格依然居高不下。2014年北京市出讓住宅用地成交面積比上年下降近50%，但是成交價(jià)款僅下降4��2%。12月31日成交的豐臺(tái)樊家村地塊土地出讓金額達(dá)83億元、住宅樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，均創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。從市場(chǎng)交易情況看，2014年四季度新房和二手房量?jī)r(jià)均有所回升。目前，樓市新政的影響在新房和二手房市場(chǎng)均有所顯現(xiàn)，表明北京市潛在購(gòu)房需求仍然較大，市場(chǎng)預(yù)期已出現(xiàn)變化。從2015年情況看，初步預(yù)計(jì)樓市將延續(xù)2014年10月份以來(lái)的走勢(shì)，市場(chǎng)成交量繼續(xù)增加，新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌企穩(wěn)，二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。但由于目前交易量仍處于近年來(lái)低位，北京市仍執(zhí)行限購(gòu)政策，投機(jī)投資性需求將繼續(xù)得到有效遏制，因此量?jī)r(jià)大幅反彈的可能性不大。
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