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全書邏輯順序：

清算前期工作、清算收入確定、扣除項目確定、清算成果4大環(huán)節(jié)

每個環(huán)節(jié)分為：

清算操作、鑒證政策、清算政策、稅務(wù)審核4個部分

■清算業(yè)務(wù)流程梳理

■清算鑒證規(guī)定歸納

■清算涉稅政策對比

■清算綜合案例剖析

■清算稅務(wù)審核要點

剖析土地增值稅稅收規(guī)則，梳理各地政策差異，明確核心操作要點

土地增值稅的政策及征管與其他稅種不同，特別是其清算業(yè)務(wù)，屬于一種事后對已發(fā)生業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理，專業(yè)性強(qiáng)、政策差異大、業(yè)務(wù)繁雜并且時間跨度長。因此，在土地增值稅征管中，大部分地區(qū)清算業(yè)務(wù)是由納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所開展的，企業(yè)負(fù)責(zé)提供資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)審核。清算是在項目結(jié)束之后反過來對開發(fā)項目進(jìn)行全方位的清理，而在清算之前，企業(yè)由于不了解清算業(yè)務(wù)，經(jīng)常會造成一些清算資料的缺失和數(shù)據(jù)混亂等問題，影響了清算的準(zhǔn)確性。而稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常檢查中，對沒有結(jié)束的開發(fā)項目，無法進(jìn)行清算政策執(zhí)行情況的即時檢查，必須等到清算結(jié)束才能對報審的清算資料進(jìn)行審核。針對這些情況，本書在寫作上，以清算鑒證流程、清算稅收政策以及清算稅務(wù)審核為主線，目的是幫助企業(yè)在項目開發(fā)過程中提前介入土地增值稅清算業(yè)務(wù)；在政策比對上擴(kuò)展到全國各地政策掌握尺度，為財稅中介機(jī)構(gòu)提供一個更廣泛的參考范圍；同時，書中對清算鑒證流程進(jìn)行了梳理，也方便稅務(wù)機(jī)關(guān)了解清算鑒證業(yè)務(wù)，從而更好地開展清算審核（檢查）工作。

一、具體寫作說明

（一）土地增值稅政策及征管特點

土地增值稅不論是政策解釋還是征管方面，都與其他各個稅種不同，具體特點如下：

一是政策解釋呈現(xiàn)明顯的梯級層次。國家稅務(wù)總局的很多政策規(guī)定因各地房地產(chǎn)市場管理不同而無法具體細(xì)化，各地在總局政策原則下根據(jù)具體情況出臺詳細(xì)規(guī)定，其政策規(guī)定因情況不同又會產(chǎn)生一定的差異。

二是清算業(yè)務(wù)的鑒證。土地增值稅申報量最大的業(yè)務(wù)就是清算業(yè)務(wù)，由于清算業(yè)務(wù)涉及項目開發(fā)全過程，面廣量大涉稅處理復(fù)雜，因此一般由專業(yè)的財稅中介機(jī)構(gòu)接受納稅人委托進(jìn)行項目的土地增值稅清算，而稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)項目管理和清算審核。

三是在項目開發(fā)中對政策應(yīng)用進(jìn)行合理溝通協(xié)商。由于各種新情況層出不窮，無法一一事前明確政策規(guī)定，在土地增值稅的相關(guān)政策（處理）中，有很多規(guī)定就用了其他合理方法的兜底條款，因此對于一些政策無法覆蓋的情況，一般是根據(jù)政策原則溝通協(xié)商確定。

（二）內(nèi)容編寫形式

根據(jù)上述土地增值稅的特點，本書在編寫時，從五個方面進(jìn)行了考慮：

一是敘述順序。為完整梳理土地增值稅清算的全部業(yè)務(wù)，分別從清算的前期工作（第2章）、清算收入的確定（第3章）、清算扣除項目的確定（第4章）以及清算成果（第5章）四個環(huán)節(jié)進(jìn)行講解。

二是在每個環(huán)節(jié)中按照清算操作、鑒證政策、清算政策、稅務(wù)審核四個部分?jǐn)⑹觥＿@四個部分的邏輯關(guān)系為：清算操作的政策依據(jù)是國家稅務(wù)總局及各地發(fā)布的清算（審核）政策，在業(yè)務(wù)開展過程中按照鑒證政策的規(guī)范要求進(jìn)行清算鑒證，稅務(wù)機(jī)關(guān)再對清算的成果進(jìn)行審核。

三是各地政策對比。在土地增值稅的政策執(zhí)行中，各地政策規(guī)定有一定差異，雖然具體情況不同不能照搬，但屬于他山之石，因此在編寫時盡量將不同點歸納出來。各地政策規(guī)定都在不斷發(fā)展，為保持政策的有效性，在選擇時，盡量選擇各地近幾年出臺的尚在使用當(dāng)中（沒有作廢）的政策規(guī)定。

四是政策規(guī)定與審核政策規(guī)定的混合。土地增值稅的政策規(guī)定嚴(yán)格來說應(yīng)該分為政策規(guī)定和審核政策規(guī)定，在國家稅務(wù)總局及各地的政策規(guī)定中，很多政策規(guī)定是通過審核政策體現(xiàn)出來的，因此本書在編寫時以政策規(guī)定為主，稅務(wù)審核時以基本方法為主。

（三）政策引用方式

分析稅收問題，最重要的是政策引用。稅務(wù)人員、企業(yè)會計及稅務(wù)師事務(wù)所人員在日常工作中遇到問題時，最需要的就是快速找到解釋政策的文件內(nèi)容，特別是具體規(guī)定。為便于使用者在使用時對照查找政策，我們在每個涉稅業(yè)務(wù)問題分析中，對涉及的稅收政策，均明確列示到文件的條、項、點和款，同時以實際操作的應(yīng)用為主，不對有爭議的政策進(jìn)行討論。

特別說明：2018年國稅、地稅機(jī)構(gòu)合并，因此，本書中涉及的各地國家稅務(wù)局地方稅務(wù)局均已改名，但政策實質(zhì)不變�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于修改部分稅務(wù)部門規(guī)章的決定》（國家稅務(wù)總局令第44號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第31號）等均有詳細(xì)規(guī)定，敬請讀者留意。

此外，目前增值稅改革政策頻繁出臺，有關(guān)稅率發(fā)生了較大的變化，但土地增值稅項目清算涉及的主要是以往的政策，一般影響不大。為方便今后的使用參考，我們將新出臺的增值稅政策文件規(guī)定列舉如下：

《財政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）第一條規(guī)定，自2018年5月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10% 。

《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號）第一條規(guī)定，自2019年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

（四）章節(jié)安排

本書的章節(jié)安排，聽取了很多基層稅務(wù)人員、財稅中介機(jī)構(gòu)及會計人員的意見，在具體章節(jié)安排上，以清算業(yè)務(wù)為主兼顧其他各項業(yè)務(wù)政策。第1章是基本政策，包括預(yù)征、核定征收等內(nèi)容；第2章至第5章是土地增值稅清算業(yè)務(wù)；第6章是舊房、單純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等政策內(nèi)容；第7章是從稅務(wù)檢查（或?qū)徍耍┙嵌瘸霭l(fā)，對重要的土地增值稅政策適用情況以及利用清算成果對其他稅種進(jìn)行的檢查。

二、編寫情況

為使書中的問題解答方便讀者使用，貼近實際操作，在編寫這本書的時候，我們向基層稅務(wù)機(jī)關(guān)人員、稅務(wù)師事務(wù)所及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員征求意見，收到了很多反饋，例如，國家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局張翔先生，對清算政策的適用解釋提供了很大幫助；國家稅務(wù)總局南京市稽查局李璐女士從稅務(wù)檢查角度提供了很多實際經(jīng)驗；立信稅務(wù)師事務(wù)所江蘇分公司曹豐先生從財稅中介機(jī)構(gòu)鑒證角度，對政策適用及清算業(yè)務(wù)提出了很多建議；南京中鴻匯則稅務(wù)師事務(wù)所張駿超先生對鑒證實際操作提供了大量經(jīng)驗，從實操角度提供了很多政策適用解釋；南京鑫磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（當(dāng)代置業(yè)南京地區(qū)公司）財務(wù)總監(jiān)陸勇先生對書中整體業(yè)務(wù)安排及相關(guān)問題解釋給予了很大幫助；蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司財務(wù)部經(jīng)理石偉提出了多個在工作中遇到的問題；南京朗詩地產(chǎn)有限公司稅務(wù)主管徐思婷不僅提出多個在工作中遇到的問題，對文字修改亦有很大貢獻(xiàn)。此外，江蘇金象城國際集團(tuán)有限公司、江蘇明豪投資控股集團(tuán)有限公司、南京瑞唐科技發(fā)展有限公司、南京栩?qū)捰邢薰镜仍诒緯鴮懽髌陂g正值有項目開發(fā)（或清算），比對書中內(nèi)容提供了很多實務(wù)素材。還有很多稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)師事務(wù)所以及企業(yè)的朋友在寫作中提供了很多幫助，在此我們向所有對本書有所貢獻(xiàn)的朋友表示衷心的感謝！

近幾年在工作中經(jīng)常閱讀參考財稅界大咖撰寫的業(yè)務(wù)書籍，在實際工作中與編寫問答時不可避免地受到這些書的影響和啟發(fā)，一些問題的處理思路還參考了稅屋網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站部分專家的意見，在此一并致以衷心的感謝！

本書的出版，更要感謝中國市場出版社副總編胡超平女士和錢偉、張瑤等編輯，她們不僅仔細(xì)審閱、精心編輯，還從編寫格式、內(nèi)容編排等方面給予熱心指導(dǎo)，在此致以衷心的感謝！

由于理論水平有限，同時土地增值稅在實際操作中的業(yè)務(wù)無法窮盡，而政策又在不斷變化，因此希望讀者朋友將批評的意見和自己的想法告訴我們，以便今后的版本不斷完善。書中難免有錯漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。

需要聲明的是，本書對各類問題的解答和政策應(yīng)用屬于個人觀點，正式政策解釋以國家稅務(wù)總局及各地稅務(wù)機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)。

董宏

2019年3月

董宏

國家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局稽查人員，從事稅務(wù)稽查一線工作二十多年，業(yè)務(wù)上擅長大要案檢查，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查，近10年來完成涉案稅款千萬元以上稽查案件十多起。業(yè)務(wù)理論探討方面，在公開雜志、報紙上發(fā)表文章多篇，具有一定的實戰(zhàn)和理論水平。

成秀美

南京中鴻匯則稅務(wù)師事務(wù)所合伙人，長期從事一線財稅審計工作，在各類財稅審計及涉稅項目運作方面具有豐富經(jīng)驗與專業(yè)見解。近幾年已經(jīng)完成近百個房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算項目，同時為眾多央企及世界500強(qiáng)企業(yè)提供財稅服務(wù)，在營改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換交替過程中，輔導(dǎo)了大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增涉稅業(yè)務(wù)的處理。

施玉明

原國家稅務(wù)總局南京市地方稅務(wù)局稽查局稽查人員，現(xiàn)任金象國際集團(tuán)副總裁。曾長期從事稅務(wù)稽查一線工作，業(yè)務(wù)上擅長房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查及土地增值稅清算，在稅務(wù)生涯中完成過二十多起涉案稅款在千萬元以上的稽查、土地增值稅清算檢查案件。在企業(yè)任職后，主持集團(tuán)層面的財稅、投資管理等工作，兼具在稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)的工作經(jīng)驗。

王亮

國家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局干部，長期從事稅政解釋、案件審理和具體稅收稽查工作，近10年期間，參與數(shù)十起重大稅務(wù)稽查案件的審理工作，參與多項基層稅務(wù)重大征管工作的推進(jìn)，在營改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換中，參與營改增業(yè)務(wù)的教學(xué)輔導(dǎo)，具有非常全面和豐富的稅政解釋經(jīng)驗。

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