PREFACE

前 言

在長期的稅務稽查工作中，我發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，就是當同一個業(yè)務問題涉及多個稅收政策時，一些企業(yè)的財務人員有時會出現(xiàn)疏漏，特別是在具體操作時，拿不準政策的規(guī)定。例如企業(yè)勞保用品支出，在個人所得稅處理時，有的企業(yè)不涉及個人所得稅，有的企業(yè)則涉及個人所得稅；在企業(yè)所得稅處理時，有的企業(yè)全額稅前扣除，有的企業(yè)則按福利費性質扣除。我的同事也覺得，在處理問題時，每次都要查閱多個文件找出具體條款，總希望有個便捷的辦法。所以，我一直想從各個具體業(yè)務出發(fā)，整理分析涉及的稅收政策，以方便稅務、財會人員在日常工作中對照使用。巧的是，中國市場出版社副總編胡超平女士告訴我，越是接近實際操作的書，越受大家的歡迎，于是便萌生了撰寫這本書的想法。可以說，她的這句話增強了我的信心。

一、寫作說明

(一)問題分析形式

房地產開發(fā)企業(yè)在企業(yè)設立、項目開發(fā)以及日常各項業(yè)務活動中，涉及大量稅收業(yè)務，有的業(yè)務涉及單一的稅收政策，但大量業(yè)務在發(fā)生時同時涉及多個稅收政策。例如企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品房業(yè)務，就涉及增值稅計算、印花稅計算、土地增值稅計算以及預計當期計稅利潤計算等；企業(yè)支付員工工資薪金業(yè)務，則涉及企業(yè)所得稅列支、個人所得稅計算等。本書在解析稅收政策時，立足于企業(yè)發(fā)生的各項業(yè)務，對每個業(yè)務涉及的不同稅種政策加以分析，這樣可以讓稅務人員（包括管理、稽查及審理人員）、企業(yè)會計及財稅事務所人員在解決業(yè)務問題時，有一個全方位的涉稅分析可供參考。

(二)政策引用方式

分析稅收問題，最重要的是政策引用。稅務人員、企業(yè)會計及財稅事務所人員在日常工作中遇到問題時，最需要的就是快速找到解決問題的稅收政策，特別是具體規(guī)定，而不是分析論述。例如稅務管理人員在遇到具體問題時，要知道處理問題的具體稅收政策文號，稅務審理人員在審理案件時更要依賴具體的稅收政策，而企業(yè)財務人員在處理業(yè)務時，最關注的是會計處理方式是否符合稅收政策規(guī)定，避免稅收風險。為便于使用者在使用時對照查找政策，我們在每個涉稅業(yè)務問題分析中，凡是涉及的稅收政策，均明確列示到文件的條、項、點和款，同時以實際操作的應用為主，不對有爭議的政策進行討論。

(三)章節(jié)安排

本書的章節(jié)安排，聽取了大量基層稅務人員和會計人員的意見。在具體章節(jié)安排上，兼顧了房地產項目開發(fā)的順序（企業(yè)所得稅處理），同時把日常業(yè)務從項目開發(fā)業(yè)務中分離出來，便于查找使用。第2章至第8章是房地產企業(yè)特有的業(yè)務，按照項目開發(fā)的順序，對項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)產生的業(yè)務進行涉稅分析，其中第8章是為了簡化整體業(yè)務分析而分離出來的一些特殊業(yè)務。第1章、第9章至第14章實際上是普遍性業(yè)務，主要是日常核算，也包括項目開發(fā)中的日常核算，目的是簡化明晰項目開發(fā)中的涉稅分析，也便于使用者查詢。第1章、第9章至第14章的內容同樣適合其他各類企業(yè)使用。

(四)涉稅問題分析方式

首先，本書分析的稅種涵蓋印花稅、契稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及個人所得稅。除土地增值稅外，都盡量做到全面分析。關于土地增值稅，由于其業(yè)務主要集中在項目的清算環(huán)節(jié)，而項目清算是在項目完成后，由企業(yè)財務人員與稅務師事務所人員共同完成的，因此在分析每個業(yè)務的涉稅問題時，注重講解業(yè)務發(fā)生時需要注意的土地增值稅事項和政策。

其次，涉稅問題的分析離不開會計處理，由于本書以稅收政策為主，雖然在分析上和會計處理緊密聯(lián)系在一起，但為了便于理解稅收政策，在一些問題上沒有全面解釋和分析所有會計處理方式。

最后，在分析問題時，為保持分析內容的完整和簡練，對于一些與問題無直接關系但需要注意的事項和政策，用提示的形式予以標注，讓使用者有更加完整的理解。

特別提醒：本書中的政策解釋屬于個人觀點，正式解釋以稅務機關解釋為準。

二、編寫情況

為使問題解答方便讀者使用，貼近實際操作，在寫作這本書的時候，我們向一些房地產企業(yè)財務人員征求意見，收到了很多反饋。例如，立信稅務師事務所江蘇分公司曹豐先生（注冊會計師、注冊稅務師）從使用者角度，對問題的提出和解釋方式提出了很多建議；上海德勤稅務師事務所江蘇分所林大蓼先生對相關問題的邏輯解釋提供了很大幫助；蘇寧置業(yè)集團有限公司財務副總監(jiān)房海燕收集整理了日常工作中遇到的三十多個業(yè)務問題，對問題的適用性提供了很大的幫助；南京鑫磊房地產開發(fā)有限公司（當代置業(yè)南京地區(qū)公司）財務總監(jiān)陸勇、融信中國第二事業(yè)部南京公司財務總監(jiān)韓超等在整體格式、相關問題的解釋方式等方面提出了改進意見。在此，我們向所有對本書有所貢獻的朋友表示衷心的感謝！

近幾年在工作中經常閱讀參考財稅界大咖撰寫的書，近期的有蔡昌主編的《房地產企業(yè)全程會計核算與稅務處理》、樊劍英主編的《房地產開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務大全》等，在實際工作中與編寫問答時經常受到這些書的影響和啟發(fā)，對一些問題的處理思路還參考了稅屋網及相關網站部分專家的意見，在此表示衷心的感謝！

本書的出版，還要感謝中國市場出版社副總編胡超平女士和錢偉、張瑤等編輯，她們的熱心指導、審閱以及精心編輯，使本書增輝，更重要的是讓我學到了很多編輯方面的知識，在此一并致以衷心的感謝！

由于作者理論水平有限，實際操作中的業(yè)務無法窮盡，同時政策又在不斷變化，因此希望讀者朋友將批評的意見和自己的想法告訴我們，以便今后的版本不斷完善。書中難免有錯漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。

房地產企業(yè)涉稅業(yè)務實戰(zhàn)叢書總序

一、叢書的緣起

房地產開發(fā)項目的運行周期長，涉及融資、施工、預（銷）售等環(huán)節(jié)，特別是有大量成本費用的分攤計算等業(yè)務，因此會計核算相比其他行業(yè)更復雜。同時，每個環(huán)節(jié)和業(yè)務都涉及多種稅收政策，整個項目運行過程幾乎涉及我國已經開征的所有稅種，因此在涉稅處理上相比其他行業(yè)更加煩瑣，這也是房地產企業(yè)涉稅風險比較大的根本原因。

本叢書的幾位作者長期從事房地產行業(yè)稅務稽查、審計工作，大家感觸最深的是，房地產行業(yè)一直存在比較高的稅收風險。從稅務機關角度看，雖然一直致力于加強房地產行業(yè)的稅收征管，但從稅務稽查情況看，涉稅大要案每年都會查出多起，且很多涉稅問題性質相同，無法消除，稅收流失風險較大。根據對近幾年多個省、市披露的涉稅大案分析，房地產企業(yè)所占比例通常在25%以上。對于企業(yè)而言，實際上除少數(shù)企業(yè)故意偷逃稅外，絕大多數(shù)房地產企業(yè)很看重稅法遵從度，但是很多企業(yè)在運行中始終無法避免較大的稅收風險，往往自我感覺運行正常卻被查出涉稅問題而遭遇處罰風險，有的甚至被查出了較大的問題。對部分地區(qū)數(shù)據進行分析后可以發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)自查后，在稅務機關跟進檢查中又被查出較大問題的比例一般不低于30%。而隨著營改增及國稅、地稅合并，房地產企業(yè)涉稅征管、業(yè)務處理等又有了新的變化。

■營改增后涉稅業(yè)務更加復雜

營改增前，房地產企業(yè)所有業(yè)務的處理數(shù)據都建立在含稅價格的基礎上，營改增后，以往所有的含稅價格要全部變?yōu)椴缓�稅價格，這就需要進行價稅分離處理。不僅銷售開發(fā)項目、支出的各項成本費用等需要價稅分離，而且企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、契稅等計稅依據都要進行不含稅計算處理，所以營改增后涉稅業(yè)務處理的復雜程度有較大增加。

■國地稅合并后對房地產行業(yè)稅收征管更加嚴密、核算更加嚴格

在原國稅、地稅分設的稅收征管模式中，由于稅種管理有分工，不僅在日常管理中存在企業(yè)各項涉稅業(yè)務分割管理問題，在稅務稽查中也存在時間和空間上的脫節(jié)，造成國稅、地稅稽查內容有關聯(lián)但檢查、處理尺度不統(tǒng)一的現(xiàn)象。營改增及國稅、地稅合并后，所有稅收征管包括稽查全部統(tǒng)一，這就要求稅務人員全面掌握各個稅種的政策，熟悉各項業(yè)務的綜合稅收處理。因此，營改增后大量稅收業(yè)務有所改變，同時因原國稅、地稅分工造成的人員業(yè)務知識分割部分需要彌補，因此從稅務機關角度看，在短時間內，大量業(yè)務知識需要更新，實操能力亟待提升。

從企業(yè)角度看，營改增后同樣面臨稅收業(yè)務知識更新的問題。營改增后，涉稅業(yè)務比以往更復雜，特別是國稅、地稅合并后，由于業(yè)務統(tǒng)一管理，稅收征管及監(jiān)控體系將更加完善，使企業(yè)因會計、涉稅處理失誤而面臨的涉稅風險也大大增加，因此企業(yè)財會人員急需更新稅收業(yè)務知識，其中最急需的就是實操能力的提升，以解決綜合處理涉稅業(yè)務、自查能力不足的問題。

為提升稅企雙方對房地產企業(yè)涉稅業(yè)務的實操能力，降低房地產企業(yè)涉稅風險，本叢書的幾位作者聯(lián)手從稅務稽查、審計角度（或眼光），將在實戰(zhàn)中如何處理房地產企業(yè)各項涉稅業(yè)務及如何發(fā)現(xiàn)存在問題的經驗匯總起來，形成房地產企業(yè)涉稅業(yè)務實戰(zhàn)叢書與大家分享。叢書共有三冊，具體如圖1所示。

圖1 叢書內容框架

二、叢書特色

本叢書的幾位作者均長期從事房地產企業(yè)稅務稽查、審計工作，深諳房地產企業(yè)存在問題的原因,掌握許多發(fā)現(xiàn)問題的技巧。叢書的編寫始終堅持以實戰(zhàn)為基礎的原則，因此這套叢書具有較大的參考價值。

■稅務機關、財稅中介、房地產企業(yè)一線精英三方聯(lián)手合作

本叢書的第一大特點是作者均來自財稅工作一線，實戰(zhàn)經驗豐富。

董宏（注冊稅務師），國家稅務總局南京市稅務局稽查局稽查人員，從事稅務稽查一線工作二十多年，業(yè)務上擅長大要案檢查，尤其是房地產企業(yè)稅務稽查，自2011年以來完成涉案稅款千萬元以上稽查案件10余件，同時在業(yè)務理論探討上，有多篇文章在雜志、報紙上發(fā)表，具有一定的實戰(zhàn)和理論水平。

施玉明（注冊稅務師），原江蘇省南京市地方稅務局稽查局稽查人員，現(xiàn)任金象國際集團副總裁，兼具在稅務機關和企業(yè)的工作經驗。曾長期在稅務稽查一線工作，業(yè)務上擅長房地產企業(yè)稅務稽查及土地增值稅清算，在稅務生涯中完成過二十多起涉案稅款在千萬元以上稽查、土地增值稅清算檢查案件。在企業(yè)任職后，主持集團層面的財稅、投資管理等工作。

成秀美（注冊會計師、稅務師、高級會計師、中國注冊稅務師協(xié)會2015級高端人才）,南京中鴻匯則稅務師事務所合伙人，長期從事一線財稅審計工作，在各類財稅審計及涉稅項目運作方面具有豐富經驗與專業(yè)見解。近幾年完成近百個房地產企業(yè)的土地增值稅清算項目，并為眾多央企及世界500強企業(yè)提供財稅服務，在營改增業(yè)務轉換過程中，為大量房地產開發(fā)企業(yè)提供營改增涉稅業(yè)務處理的輔導。

王亮（注冊會計師、注冊稅務師），國家稅務總局南京市稅務局稽查局干部、稅務系統(tǒng)兼職教師，長期從事稅政解釋、案件審理和具體稅收稽查工作，近十年來，參與數(shù)十起重大稅務稽查案件的審理工作，參與多項基層稅務重大征管工作的推進，在營改增業(yè)務轉換中，參與營改增業(yè)務的教學輔導，具有非常全面和豐富的稅政解釋經驗。

■實戰(zhàn)再實戰(zhàn)，案例和問題全部來自一線實際

本叢書的第二大特點是貼近實務�！斗康禺a開發(fā)企業(yè)稅務檢查實用攻略》所選案例均是來自一線實際操作的案例，稅務稽查案例來自稅務稽查、審計一線，其中的小案例改編自各類稽查、審計案件的實際內容，大案例則來自實戰(zhàn)中稅務稽查大案查處及大型企業(yè)審計業(yè)務的總結和運用。而《房地產企業(yè)全流程全稅種實務操作與案例分析》的案例，則全部來自企業(yè)實際處理及財會中介機構對企業(yè)實際輔導的內容。同時，作者還廣泛收集企業(yè)財會人員的提問，特別是對于企業(yè)在實務中遇到的棘手和疑難問題，均通過與稅務機關相關法規(guī)部門溝通，力求做到準確及貼近實務、貼近需求。

■全流程、全業(yè)務、全稅種，解決各個環(huán)節(jié)的稅務和賬務處理問題

本叢書的第三大特點是各類涉稅、會計處理業(yè)務全面。很多業(yè)務涉及多個稅種，由于房地產企業(yè)業(yè)務繁雜，因此稅務機關、企業(yè)財會人員在處理某項業(yè)務時，容易因疏忽造成漏掉某個稅種處理的情況，例如處理預收賬款預繳增值稅時，同時涉及印花稅、預繳土地增值稅的計算、會計處理，還涉及企業(yè)所得稅預計毛利計算等。為此，《房地產企業(yè)全流程全稅種實務操作與案例分析》一書在解答問題時，注意圍繞問題涉及的全部稅種以及會計處理，細致到合同印花稅的計算和會計處理，力求做到不遺漏。對于稅務檢查和土地增值稅清算業(yè)務，為使全面檢查、自查不遺漏任何檢查點（疑點），《房地產開發(fā)企業(yè)稅務檢查實用攻略》《土地增值稅清算實務操作與案例分析》對每個環(huán)節(jié)涉及的各個點，采取全覆蓋形式進行梳理，力求做到全面不留空白。

■政策解讀與應用：準確、詳盡、及時

本叢書的第四大特點是政策解讀直觀和依據政策原文。為提高《房地產企業(yè)全流程全稅種實務操作與案例分析》的實操性，特別是解答問題的直觀性，在解答問題時，對敏感的、有爭議的及有不同處理方式的問題，不做過多的分析，直接依據政策規(guī)定做出解釋，每個問題的解釋依據全部用文件原文內容，不僅標注文件的文號，還全部落實到文件的條、款、項、點等，這樣不僅直觀清晰，而且方便稅企雙方根據給出的文件原文對有爭議的問題直接進行協(xié)商處理。

除了針對房地產企業(yè)，這套叢書還適用于其他各行業(yè)，其中《房地產企業(yè)全流程全稅種實務操作與案例分析》，有大量章節(jié)涉及的是所有企業(yè)都適用的日常涉稅處理，特別是營改增后業(yè)務的變化，各類企業(yè)會面臨同樣的問題和同樣的會計、涉稅處理，例如企業(yè)購買的購物卡對應相關的業(yè)務招待費、福利費及辦公費的處理等。因此，問題解答也同樣適合其他企業(yè)財會人員參考使用。

《房地產開發(fā)企業(yè)稅務檢查實用攻略》一書，雖然針對的是房地產開發(fā)企業(yè)，但檢查思路及涉及的日常檢查內容，包括房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及個人所得稅等，同樣適用于其他企業(yè)，特別是大要案檢查思路，更是適用于其他各類大型企業(yè)。

三、叢書讀者對象

本叢書作者來自一線、內容來自實戰(zhàn)，因此最適合的讀者對象是財稅一線工作人員。一是稅務局管理人員，可以通過叢書直接查閱問題涉及的政策和解決方法。二是稅務稽查人員，不僅可以通過叢書直接查閱到問題涉及的政策，而且可以直接根據書中提示對企業(yè)相關問題進行檢查，在檢查大要案時可以根據提示編制檢查方案及推進檢查過程。三是稅務審理人員，可以在審理案件時，根據相關問題直接從書中查閱文件原文及邏輯解釋。四是財稅中介機構人員，可以根據書中的涉稅檢查點、問題解答內容，輔導企業(yè)正確處理各項業(yè)務。五是企業(yè)財會人員，可以通過叢書滿足不同層次的需求：企業(yè)高層財會人員，可以通過閱讀掌握重要涉稅處理的思路邏輯，便于與稅務機關討論相關業(yè)務；企業(yè)一線財會人員，可以直接比照進行操作，對有疑問的業(yè)務也可以依據書中列舉的政策、案例與稅務人員進行咨詢、溝通，以掌握正確安心的處理方式。

在本叢書的寫作過程中，我們得到了許多同行和朋友的幫助，以及中國市場出版社的大力支持，在此一并致以誠摯的謝意!

在涉稅業(yè)務的實際操作中，新的業(yè)務不斷發(fā)生，稅收政策又在不斷變化，因此希望大家在閱讀參考過程中，積極反饋，將自己的意見和想法等告訴我們，使以后的版本不斷完善。書中難免有錯漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。