《資產(chǎn)評估（第二版）》：

　　4.1.1房地產(chǎn)及其特性

　　1.房地產(chǎn)的概念

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、照明、空調(diào)、電梯、通訊等設(shè)備）等組成的整合體；其他地上定著物是指附著于土地、建筑物上，與土地、建筑物不可分離，或者雖然可以分離，但分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞房地產(chǎn)完整性或功能，或者房地產(chǎn)的價值會明顯受到損害的部分，如樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造于地上的道路、圍墻等。因此房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩部分。

　　房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分，并不意味著只有土地和建筑物合成一體時，才稱為房地產(chǎn)，單純的土地或建筑物都是房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)，房地產(chǎn)只是一種統(tǒng)稱。因此在房地產(chǎn)評估中，評估對象有三種，即土地（也稱地產(chǎn)）、建筑物和房地合一（也稱房產(chǎn)），當(dāng)然在房地產(chǎn)評估實務(wù)中單純的以建筑物作為評估對象的情形比較少見。

　　房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實體和權(quán)益兩個方面。物質(zhì)實體是其中看得見、摸得著的部分，是房地產(chǎn)權(quán)益的載體；權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱。房地產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)實體與房地產(chǎn)權(quán)益的綜合體。房地產(chǎn)評估實質(zhì)是對房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評估，同一房地產(chǎn)實體由于所載權(quán)益的不同，會有不同的價格。

　　2.房地產(chǎn)的特性

　　房地產(chǎn)的特性決定著房地產(chǎn)的價格特征、市場特征以及房地產(chǎn)價格評估的特殊規(guī)律性。房地產(chǎn)特性是指房地產(chǎn)有別于其他類型資產(chǎn)的特殊性質(zhì)。房地產(chǎn)的特性既源于土地的特性，又與建于其上的建筑物有關(guān)，由于土地是大自然的產(chǎn)物是永久性的，建筑物為人工所建造，它定著于土地上，因此房地產(chǎn)的特性主要取決于土地，是以土地特性為基礎(chǔ)的。房地產(chǎn)的特性是土地和建筑物各自特性的綜合，其主要有以下幾個方面：

　　（1）位置固定性。土地的位置具有不可移動性，建筑物是建造于土地之上的，故一般也不能移動，這就使房地產(chǎn)的位置具有固定性。房地產(chǎn)的位置固定性派生出了房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性，即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，即使兩處房屋建筑物一模一樣，也會因其坐落的區(qū)域和位置不同，周圍環(huán)境的不同等，而形成兩宗實質(zhì)上不同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)位置的固定性和個別性使得房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全的替代，同種房地產(chǎn)的大量供應(yīng)是不可能的，從而房地產(chǎn)市場不可能實現(xiàn)完全競爭，只能是有限競爭，房地產(chǎn)價格是千差萬別的。房地產(chǎn)的位置固定性，決定了任何i宗房地產(chǎn)都只能就地開發(fā)、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環(huán)境（鄰里和區(qū)域經(jīng)濟），因此房地產(chǎn)市場只能是一個區(qū)域性的市場（一般是以一個城市為一個市場），而不存在全國性市場。房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平和價格走勢等都是當(dāng)?shù)氐�，存在著區(qū)域之間的差異性。

　�。�2）使用長期性。土地效用具有持久性，建筑物的壽命一般可達數(shù)十年甚至上百年，因此房地產(chǎn)一般具有較長的使用壽命。值得注意的是，在我國，房地產(chǎn)自然方面的使用長期性，要受到有限期的土地使用權(quán)的制約。根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)，公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的，土地使用權(quán)在規(guī)定年限內(nèi)可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟活動，土地使用權(quán)期滿，需要辦理延期使用手續(xù)，否則土地使用權(quán)由國家無償收回。國家對土地使用權(quán)出讓最高年限有如下規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。了解這一點很重要，土地使用權(quán)期限長短影響著房地產(chǎn)價格。

　�。�3）投資大量性。房地產(chǎn)的開發(fā)投資所需的資金數(shù)量往往很大，每平方米建筑面積的開發(fā)成本少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至在萬元以上，這樣使得房地產(chǎn)的市場交易價格也往往遠遠大于其他生產(chǎn)要素或消費品的市場交易價格，例如目前市場上購買一套商品住宅房一般需數(shù)10萬元，而一幢商業(yè)辦公樓的價格則往往在數(shù)百萬元或數(shù)千萬元甚至數(shù)億元以上。

　�。�4）影響因素多樣性。房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到許多因素的制約和影響。除了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外，社會因素以及周邊環(huán)境等都會對房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價值的實現(xiàn)起到很大的影響作用。從社會因素看，政府的城市規(guī)劃，具體規(guī)定了房地產(chǎn)的用途和使用強度（容積率、覆蓋率、建筑高度、綠地率等）。從周邊環(huán)境的角度看，任何房地產(chǎn)的效用和價值都要受到周邊環(huán)境的影響，特別是周邊房地產(chǎn)用途的影響。良好的周邊環(huán)境可以提高該區(qū)域房地產(chǎn)的價值，而惡劣的周邊環(huán)境，則可使該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價值下降。影響房地產(chǎn)效用發(fā)揮及其價值實現(xiàn)的因素還有許多，如政府的房地產(chǎn)政策、住房制度、社會有效需求等。

　�。�5）保值增值性。隨著時間的推移，房地產(chǎn)的價格呈不斷的上升走勢，即房地產(chǎn)具有保值增值性。引起房地產(chǎn)增值的原因：一方面是人口和收入的增加，對房地產(chǎn)的需求增加，從而引起房地產(chǎn)市場價格上升；另一方面是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量及房屋建造的標(biāo)準(zhǔn)等的要求在不斷提高，使得房地產(chǎn)的開發(fā)投入在增加。此外，通貨膨脹的存在也促使房地產(chǎn)價格不斷上升。

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