2012年9月教育部發(fā)布的《普通高等學校本科專業(yè)目錄》中，“物業(yè)管理”成為管理學下屬的二級專業(yè)，結束了其很長一段時間中只能作為備案專業(yè)的歷史。這對物業(yè)管理教育無疑是一個很好的發(fā)展機遇，同時對物業(yè)管理教材建設又是一個新的挑戰(zhàn)。作為一個本科專業(yè)，需要一門闡明學科基本理論的課程，也就是說，需要一本闡述物業(yè)管理理論問題的教材。
在我國出版的教材中，對于物業(yè)管理的解釋，長期以來，都是沿用《物業(yè)管理條例》中的定義，但這只是一個適法解釋，并非是物業(yè)管理的真正面貌。《中華人民共和國物權法》中，把原來習慣的稱謂“物業(yè)管理公司”改為“物業(yè)服務企業(yè)”，也不是僅僅為了強調服務意識那么簡單。
物業(yè)管理的理論與管理學、社會學、法學、經(jīng)濟學、行政學等多個學科的理論密切相關。本書從多學科的角度，從國外一百多年來開展物業(yè)管理活動的實踐中，提出了從管理范疇和管理結構上詮釋物業(yè)管理。從市場經(jīng)濟的角度，把物業(yè)服務企業(yè)定義為“社區(qū)服務產(chǎn)品的供應商”，所提供的服務產(chǎn)品是需要拿到市場交易的，但這種交易又是以交易社區(qū)公共服務產(chǎn)品為前導，沒有社區(qū)公共服務產(chǎn)品的交易，也就沒有經(jīng)營性服務產(chǎn)品的交易。其實，把提供服務產(chǎn)品的企業(yè)視為供應商，在IS09000的文件中早就有這樣的提法，在物業(yè)服務招標投標的實踐中也在應用，只不過在物業(yè)管理教材中鮮見而已。
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，服務業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)+結合的方式成為企業(yè)創(chuàng)新的熱門話題，本書也對物業(yè)服務企業(yè)開展社區(qū)020服務進行了探討，其目的是讓學生了解一些行業(yè)發(fā)展的新趨勢。
本書共九章，第1至三章介紹物業(yè)管理概念及有關的理論問題；第四章介紹區(qū)分所有建筑物的管理方式；第五章介紹物業(yè)管理主體在物業(yè)管理活動中可能出現(xiàn)的法律責任問題；第六至八章是介紹物業(yè)服務企業(yè)作為供應商所提供的服務產(chǎn)品及其在市場進行交易的行為；第九章介紹物業(yè)管理資金的類型與使用。第1至三章和第五章由宋建陽執(zhí)筆，第七至九章由林媚珍執(zhí)筆，第四章和第六章由滕麗執(zhí)筆。全書由宋建陽統(tǒng)稿。
本書出版得到廣州大學教材出版基金、廣東省質量工程項目——人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)綜合改革試點和教學團隊建設等項目經(jīng)費的資助，特此表示謝意。本書可作為物業(yè)管理以及相關專業(yè)學生的教材，也可供從事實際工作的行業(yè)人士和研究人員參考。
由于編者水平有限，疏漏之處在所難免，懇請師生們指出，作者將不勝感激。
《物業(yè)管理原理》：
二、政府對物業(yè)管理領域的宏觀調控
物業(yè)管理領域宏觀調控的目標是通過一定宏觀政策、手段和工具的操作來實現(xiàn)的。物業(yè)管理中宏觀調控的政策手段主要包括經(jīng)濟手段、法律手段、計劃手段、行政手段等。
�。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)政策
通常意義上，產(chǎn)業(yè)政策是指政府為了提高本國經(jīng)濟增長和發(fā)展水平，運用政策手段引導和調整國民經(jīng)濟中各產(chǎn)業(yè)間的資源分配，或者干預特定產(chǎn)業(yè)部門內部的組織形式的完整的政策體系。政府通過產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導向，對引導物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展具有十分重要的意義。
1.物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)政策目標和實施手段
產(chǎn)業(yè)政策一般包括政策目標和政策手段兩個方面。物業(yè)服務行業(yè)政策目標是指一國政府為了物業(yè)服務行業(yè)本身健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，根據(jù)物業(yè)服務行業(yè)不同時期的產(chǎn)業(yè)狀況所設定的一系列經(jīng)濟變量體系，具體來看，物業(yè)服務行業(yè)政策目標主要從以下幾個方面來考察：一是物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展水平目標。物業(yè)服務行業(yè)作為相對獨立的產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)結構體系中必須確定整個產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展規(guī)模和水平。二是物業(yè)服務行業(yè)效益水平和行業(yè)競爭力目標。主要是設定物業(yè)服務行業(yè)勞動生產(chǎn)率水平的提高幅度、投資回報率的提高幅度、資源配置效率、社會貢獻率和社會累計率等目標。三是物業(yè)服務行業(yè)內部結構調整目標。使產(chǎn)業(yè)部門內部的各種物業(yè)類型的物業(yè)服務在不同時期和不同地域上實現(xiàn)平衡。
物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)政策是一種方向性、導向性的政策措施體系，因而其實施應主要運用間接的、經(jīng)濟性的手段。具體的實施手段包括三個方面：一是間接經(jīng)濟調節(jié)手段。即政府可以運用財政政策手段、貨幣政策手段、投資政策手段等間接性的經(jīng)濟手段對物業(yè)服務行業(yè)整體發(fā)展方向進行誘導，促使物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展按照政府設定的方向進行。二是直接行政控制手段。即政府可以運用直接的行政權力對物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展方向進行調節(jié)和控制，促使物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展符合國民經(jīng)濟整體發(fā)展的要求。三是信息引導手段。即政府可以利用所掌握的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、技術水平、需求變化方向等信息引導物業(yè)服務行業(yè)進行技術、結構、組織等方面的調整和優(yōu)化。
2.產(chǎn)業(yè)政策的主要內容
產(chǎn)業(yè)政策的主要內容包括產(chǎn)業(yè)結構政策、產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)技術政策、產(chǎn)業(yè)布局政策和產(chǎn)業(yè)聯(lián)系政策等。物業(yè)服務行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策是由產(chǎn)業(yè)結構、組織、技術、布局等政策而形成的體系。作為整個產(chǎn)業(yè)政策的組成部分，物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)政策是指在科學地確定物業(yè)服務行業(yè)同國民經(jīng)濟各部門之間的比例關系的基礎上，運用適當?shù)漠a(chǎn)業(yè)組織措施，分別對不同的市場層次、企業(yè)狀況所采取的包括促進產(chǎn)業(yè)內部競爭、限制壟斷等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟政策。
由于行業(yè)本身的特殊性以及產(chǎn)業(yè)政策本身具有間接指導性，物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)政策一般劃分為兩個層次：第一層次是從國民經(jīng)濟全局出發(fā)的物業(yè)服務產(chǎn)業(yè)政策，主要是物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展政策，即確定物業(yè)服務行業(yè)所屬的國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分類、其在國民經(jīng)濟中所占的地位和應有的比重、發(fā)展的規(guī)模和速度等方面。第二層次就是根據(jù)物業(yè)服務行業(yè)的具體情況制定的政策，一般包括：以土地有償有期限使用為主體的土地使用制度政策體系；物業(yè)行業(yè)內部地區(qū)、產(chǎn)品比例結構調整政策；物業(yè)服務行業(yè)綜合經(jīng)營政策；物業(yè)服務行業(yè)經(jīng)營的資金融通政策；培育和完善物業(yè)服務市場政策；以住宅商品化為目標的住房制度政策；針對物業(yè)服務經(jīng)濟的發(fā)展預測和戰(zhàn)略對策的政策；涉外物業(yè)服務經(jīng)濟發(fā)展政策等。
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所謂財政政策，主要包括財政收入政策和財政支出政策。具體來看，就是國家利用財政收支的各種工具，通過有規(guī)則地調節(jié)國民收入分配的方向和規(guī)模，以達到預定的社會經(jīng)濟目標的各種政策手段。
財政收入政策主要是稅收政策，通過稅種和稅率的變動，來調節(jié)社會總供給和總需求。對消費者減稅，可使消費增加，社會總需求增加；對生產(chǎn)者減稅或免稅，則可以使生產(chǎn)者投資增加，生產(chǎn)增長，社會總供給增加。物業(yè)服務企業(yè)應繳納的稅款應視其具體業(yè)務而定，正常情況下，物業(yè)服務企業(yè)應繳納的稅費包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加稅、印花稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅），如有自有車輛、房產(chǎn)或出租房產(chǎn)的還應繳納車船使用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，并依法負有代扣代繳公司員工工資薪金個人所得稅的義務。有數(shù)據(jù)表明，目前全國27300多個物業(yè)服務企業(yè)普遍虧損，這與稅費計算不合理有關。
財政支出政策的運用，主要通過財政支出結構的變動來調節(jié)積累與消費的比例關系；通過財政支出量的變化，來影響社會總需求的變動。由于積累性或消費性的支出都會轉化為投資品和消費品的購買，增支可以擴大社會總需求，節(jié)支可以縮減社會總需求，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構調整。物業(yè)服務行業(yè)作為房地產(chǎn)相關行業(yè)，其發(fā)展速度和內部結構同國家的財政支出政策存在一定關系。財政支出重要原則是責任劃分與轄區(qū)居民受益緊密銜接。財政支出在或大或小的程度上代表轄區(qū)居民所付，而公共物品的提供則是轄區(qū)居民所得。
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