話題八：房產(chǎn)稅能否抑制高房價
“從2014 年1 月1 日起，我國將全面開征房產(chǎn)稅！”
今年10 月，一則關(guān)于明年要開征房產(chǎn)稅的消息在網(wǎng)絡(luò)上流傳開來，還附有詳盡的“實施細(xì)則”。后經(jīng)證實，這一消息的內(nèi)容不過是某房地產(chǎn)研究中心提出的研究
意見，經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)放大后，被作為“房產(chǎn)稅開征”的消息散播開來。消息雖然是假消息，但也折射出在房價
連年上漲的形勢下，不少人寄希望于開征房產(chǎn)稅來抑制高房價的心態(tài)。十八屆三中全會《決定》明確提出，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，反映了中央對房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收立法的高度重視。那么，究竟什么是房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅是不是要全面推開？房產(chǎn)稅到底能不能抑制當(dāng)前的高房價呢？
◎ 房產(chǎn)稅的具體含義
  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是古今中外各國政府廣為開征的一項傳統(tǒng)稅種。歐洲中世紀(jì)時，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財?shù)囊豁椫匾�手段。我國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。
  中華人民共和國成立后，1950 年1 月政務(wù)院公布的《全國稅政實施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6 月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951 年8 月8 日，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973 年簡化稅制，將試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對有房產(chǎn)的個人、外國僑民和房地產(chǎn)管理部門續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。1984 年10 月，對企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。
  同時，鑒于中國城市的土地屬于國有，使用者沒有土地產(chǎn)權(quán)的實際情況，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。1986 年9 月15 日，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，一直沿用至今�！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的要點大致有三項：征稅范圍（包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，其中建制鎮(zhèn)的征稅范圍是否包括所轄行政村，由省級人民政府確定）；計稅依據(jù)（自用房產(chǎn)的計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值，出租房產(chǎn)的計稅依據(jù)為租金，自用、出租房產(chǎn)稅率分別為1.2％、12％）；免稅規(guī)定（國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊、財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位以及個人自用房產(chǎn)免稅）。
  我國房產(chǎn)稅屬于地方稅，即稅收收入完全歸地方政府。其收入規(guī)模相當(dāng)小，開征當(dāng)年實現(xiàn)稅收微乎其微。一直以來，房產(chǎn)稅占地方稅收收入比重也比較小，如2010 年全年實現(xiàn)房產(chǎn)稅收入894.06 億元，同比增長11.2％，房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2％。需要注意的是，我國房產(chǎn)稅是一直以來就征收的稅種，但并不向個人自住房產(chǎn)征繳。近年來不少專家學(xué)者所提出的“開征房產(chǎn)稅”的建議，是指擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍，面向擁有多套房產(chǎn)的普通居民開征，而不是說要建立一個新的稅種。
◎ 房產(chǎn)稅有什么樣的作用？
  近幾年來，要問廣大群眾最關(guān)注的是什么，那么高房價無疑是能夠進(jìn)入前三名的熱門話題。自2003 年以來，我國城市房價一路“高歌猛進(jìn)”，不斷挑動著人們的神經(jīng)。為控制房價漲勢，國家采取了一系列調(diào)控措施。其中很重要的一種調(diào)節(jié)工具就是稅收，然而近些年來的稅收調(diào)節(jié)主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)上，如對5 年以內(nèi)的二手房交易征收5.6％的營業(yè)稅等。這種“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，雖然可以在一定程度上限制投機(jī)需求，但在房地產(chǎn)市場供求失衡的情況下，交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)十分容易轉(zhuǎn)嫁給購買者。如北京的二手房交易市場上，賣方提出的都是“凈得價”，所有稅費都由買方承擔(dān)，實際上反而增加了購買成本，變相推高了房價，卻沒有起到抑制投機(jī)的作用。
  房地產(chǎn)市場上之所以投資投機(jī)成風(fēng)，造成房價過快上漲，一個很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過低。目前，我國在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，且事實上征收率較低。在房價上漲的預(yù)期下，擁有多套房產(chǎn)的家庭，很少考慮將房子出租或盡快出售，而是待價而沽。其結(jié)果不僅放大了房地
產(chǎn)市場的供求矛盾，而且導(dǎo)致大量房屋空置，二手房市場發(fā)展緩慢，
房屋租賃市場供應(yīng)短缺，房價和房租都居高不下。
  從世界上130 多個國家和地區(qū)征收房產(chǎn)稅的實踐看，房產(chǎn)稅是對個人擁有住房普遍征收，無論是增量和存量都在納稅范圍內(nèi)，房產(chǎn)稅由此發(fā)揮著兩項重要作用：一是讓占有房產(chǎn)多的人交稅，占有越多，交稅越多；二是抑制在住房消費上的奢靡，為社會節(jié)約住房資源和土地資源。這實際上是對住房消費行為的一種調(diào)節(jié)，同時也具有對社會
財富再分配的作用。
  但是，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是根據(jù)20 世紀(jì)80 年代中期的經(jīng)濟(jì)體制、社會條件、經(jīng)濟(jì)水平和征管能力設(shè)計的，存在的最大問題就是對位于農(nóng)村的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)個人住房、財政撥付事業(yè)經(jīng)費單位房產(chǎn)均不征收，這既減少了地方收入，也不利于有效發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入和財富分配的重要功能。為了更好地通過調(diào)控控制房價漲勢、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，
改革完善房產(chǎn)稅制度就成為當(dāng)務(wù)之急。
  有學(xué)者指出，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，主要是加快推出房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，以增加住房保有環(huán)節(jié)的成本，達(dá)到遏制投機(jī)的目的。同時，又可以讓大量空置房進(jìn)入二手房市場和租賃市場，從而增加供應(yīng)，緩解總體供需矛盾。此外，普遍開征房產(chǎn)稅也可以為地方政府提供較為穩(wěn)定的收入來源，解決分稅制改革以來地方財政過度依賴土地出讓金
的狀況。土地財政不是長久之計，通過征收房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅來增加地方的收入，更加合理、穩(wěn)定、細(xì)水長流，也體現(xiàn)了社會公平。
房產(chǎn)稅是不是要全面推開？
  普遍開征房產(chǎn)稅，涉及千家萬戶，與每個家庭的切身利益緊密相關(guān)，廣大群眾都非常關(guān)注相關(guān)政策的動向，“房產(chǎn)稅究竟何時推開”也成為房地產(chǎn)領(lǐng)域一個熱度頗高的問題。
從遠(yuǎn)期來看，普遍開征房產(chǎn)稅是大勢所趨，但出于歷史原因和現(xiàn)實情況，我國目前對個人住房普遍征稅的條件尚不成熟。對個人住房征稅需要在制度設(shè)計和管理機(jī)制等方面進(jìn)行充分研究論證并在實踐中逐步試點探索。2011 年1 月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，上海、重慶兩地分別啟動房產(chǎn)稅改革試點。
  根據(jù)試點方案，重慶市房產(chǎn)稅主要對高檔商品住房征收，具體是對存量和增量獨棟商品住宅征收，稅率在0.5％—1.2％之間，共分三檔。在1 月28 日之前購買的存量獨棟商品住宅可享受180 平方米免稅面積，新購獨棟商品住宅可享受100 平方米免稅面積。與重慶主要針對高檔、別墅征收，同時存量增量均包括在內(nèi)不同的是，上海主要針對新增一般房產(chǎn)，將人均60 平方米作為起征點，采取累進(jìn)稅率，人均面積大、房屋價值高的房屋稅率就越高。
  近3 年來，上海、重慶兩地試點總體運(yùn)行平穩(wěn)，向社會傳遞了房產(chǎn)稅改革的明確信息，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)要運(yùn)用規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行間接調(diào)控的要求。同時，社會上也流傳著“房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍”、“房產(chǎn)稅近期普遍開征”等說法。有不少人認(rèn)為，試點時間已經(jīng)不短，應(yīng)該借著十八屆三中全會全面深化改革的東風(fēng)，進(jìn)一步擴(kuò)大試點范圍，或者
直接開始全面征收房產(chǎn)稅。那么，怎么看待這一觀點呢？
  十八屆三中全會《決定》中涉及房產(chǎn)稅的內(nèi)容主要就是一句話：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。從文句本身來看，下一步首先應(yīng)該是加快立法步伐，而不是擴(kuò)大試點或直接推行，這體現(xiàn)了依法行政的精神和要求。有學(xué)者指出，房產(chǎn)稅不經(jīng)過人大立法通過，總依靠行政性法規(guī)是不恰當(dāng)?shù)�。特別是近年來房產(chǎn)稅試點依據(jù)的仍然是國務(wù)院會議精神，不僅不是法律，而且違背現(xiàn)行《條例》中“非經(jīng)營房產(chǎn)不征稅”的規(guī)定，如要擴(kuò)大鋪開，其中可能出現(xiàn)的一系列問題也就沒了法律保障。
  還應(yīng)值得注意的是，《決定》中提到了一個新概念：“房地產(chǎn)稅”，房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅雖然僅有一字之差，但卻是兩個完全不同的概念。有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是一個綜合概念，指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅種。中國財稅法學(xué)研究會會長劉劍文指出，房地產(chǎn)稅絕不等于房產(chǎn)稅，三中全會提出房地產(chǎn)稅改革，應(yīng)該同時涉及房產(chǎn)
稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大相關(guān)稅種的共同改革。這一改革應(yīng)是先對房地產(chǎn)稅立法，而非簡單修訂現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例，解決房產(chǎn)稅開征程序正當(dāng)性不足的問題，使推進(jìn)的部門不再只是財稅部門，人大也加入進(jìn)來。作為面向普通納稅人征收的稅種，應(yīng)在各方達(dá)成共識后再確定改革方向和步驟，并落地加以實施，而非繼續(xù)簡單擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點城市范圍。
  因此，“房產(chǎn)稅即將全面推開”的說法，缺乏現(xiàn)實的法律依據(jù)和住房信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、評估技術(shù)的支撐，也不符合十八屆三中全會精神，是一種誤解誤讀。
  2014 年3 月9 日，全國人大常委會法工委副主任闞珂在答記者問時表示，房地產(chǎn)稅法草案已由全國人大相關(guān)工作部門和國務(wù)院相關(guān)機(jī)構(gòu)共同起草，條件成熟時會依法提請審議。“兩會”期間，國稅總局局長王軍也表示，將配合有關(guān)方面，加快房產(chǎn)稅立法的進(jìn)程。這意味著，下一步房產(chǎn)稅的改革方向并非“試點征收擴(kuò)圍”或“全面推開”，
而是首先進(jìn)行房地產(chǎn)稅制設(shè)計，這也表明十八屆三中全會提出的“要加快房地產(chǎn)稅立法”將進(jìn)入實施階段。