陳琳、譚建輝編*的《房地產(chǎn)項目投資分析》全 面系統(tǒng)地論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資全過程中應(yīng)當(dāng)研 究和分析的主要問題及操作方法。全書共分為十五章 ，主要包括房地產(chǎn)投資項目策劃與可行性研究概述、 投資環(huán)境分析、市場調(diào)查、市場定位、產(chǎn)品策劃、開 發(fā)流程與進(jìn)度計劃編制、投資費用估算、資金籌措、 收入稅金估算及投資計劃安排、財務(wù)評價、風(fēng)險分析 、社會評價以及投資后評價等內(nèi)容，并配以豐富的實 際案例供讀者學(xué)習(xí)與參考。
本書是房地產(chǎn)及其相關(guān)學(xué)科的專業(yè)教材，同時也 是一本既有理論深度又有實用性的專*。它既可以作 為大專院校師生的教學(xué)用書，也可以提供給專業(yè)研究 人員參考，還可以提供給房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商、顧 問咨詢機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、銀行信貸部門以及政府有關(guān) 部門等，用作進(jìn)行房地產(chǎn)項目可行性研究、項目評估 以及項目審核的工具書。
《房地產(chǎn)項目投資分析》一書以房地產(chǎn)開發(fā)項目為研究對象，全面系統(tǒng)地闡述了項目開發(fā)投資全過程中應(yīng)當(dāng)研究和分析的主要問題及操作方法。全書共分為十五章，主要包括房地產(chǎn)投資項目策劃與可行性研究概述、投資環(huán)境分析、市場調(diào)查、市場定位、產(chǎn)品策劃、開發(fā)流程與進(jìn)度計劃編制、投資費用估算、資金籌措、收入稅金估算及投資計劃安排、財務(wù)評價、風(fēng)險分析、社會評價以及投資后評價等內(nèi)容，并配以多年來在教學(xué)與科研活動中所獲得的大量的實際案例，以期為讀者進(jìn)行類似的項目研究與分析時提供可能多的幫助。
本書的前身是2004年2月由中國建筑工業(yè)出版社出版的專著《房地產(chǎn)項目投資（第二版）》，該書出版以來，以其清晰的理論架構(gòu)與密切聯(lián)系實際的實用性一直受到廣大讀者的歡迎與厚愛，同時也給我們反饋了很多寶貴的意見。十年過去了，由于社會經(jīng)濟(jì)、學(xué)科內(nèi)涵、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等都在不斷發(fā)展與變化，我們的教學(xué)與研究經(jīng)歷也在不斷豐富，另外也為了更好地適應(yīng)專業(yè)教學(xué)對教材的要求，在清華大學(xué)出版社的支持與鼓勵下，我們在《房地產(chǎn)項目投資（第二版）》的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身的教學(xué)研究心得，以及學(xué)科與行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)和標(biāo)準(zhǔn)，采用教材的編寫規(guī)范與要求，撰寫了這本《房地產(chǎn)項目投資分析》。
本書由廣州大學(xué)陳琳教授統(tǒng)籌并撰寫了第七～十四章，廣州大學(xué)譚建輝副教授撰寫了第一～五章，廣州大學(xué)曲少杰副教授、廣州大學(xué)市政技術(shù)學(xué)院張春柳工程師、澳洲元道景觀設(shè)計公司莊海城工程師共同撰寫了第六章，第十五章（案例）由陳琳、譚建輝、吳開澤、高凌霄、郭淑樂共同完成。
本書能得以順利完成與出版，要感謝的人很多。首先最要感謝的是我們的恩師潘蜀健教授。由于潘教授的一再推辭，他的名字沒有出現(xiàn)在封面的作者欄中，但作為《房地產(chǎn)項目投資（第二版）》的主要作者之一，他的工作具有開創(chuàng)性，對本書的貢獻(xiàn)是不可磨滅的。
還要感謝我們的學(xué)生們。感謝他們投入極大的熱情，為本書的編寫收集素材，進(jìn)行整理和核對。他們是吳開澤、章勇、韓清雪、李健超、周剛、劉俊杰、普會霞、鄒偉良、譚劍、黃錦成、廖建珍、林篤悅、楊福梅、杜允成、鄭文雅、謝仟元、馮栩穎、陶韜、張子平等。
感謝清華大學(xué)出版社杜春杰編輯一直以來的耐心幫助。同時，本書的出版，還得到了廣州大學(xué)教材出版基金的資助，特此致謝。
第一章 房地產(chǎn)項目投資概論1
第一節(jié) 投資的基本概念2
一、投資要素與投資分類2
二、投資特性4
第二節(jié) 市場與房地產(chǎn)市場5
一、市場與市場機(jī)制5
二、房地產(chǎn)市場特征與架構(gòu)8
三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)11
四、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)14
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目投資18
一、項目及項目周期18
二、房地產(chǎn)項目投資19
復(fù)習(xí)思考題26
第二章 房地產(chǎn)項目策劃與項目可行性研究27
第一節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃28
一、房地產(chǎn)項目策劃的含義與作用28
二、房地產(chǎn)項目策劃的特性29
三、房地產(chǎn)項目策劃的原則31
四、房地產(chǎn)項目策劃的類型32
五、房地產(chǎn)項目策劃的程序35
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目可行性研究36
一、可行性研究的作用36
二、可行性研究的階段與內(nèi)容37
三、可行性研究報告編制步驟39
四、可行性研究報告的內(nèi)容40
五、可行性研究報告編制依據(jù)和要求43
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目前期策劃與項目可行性研究的關(guān)系44
第四節(jié) 案例——廣州市琶洲儲備用地土地開發(fā)可行性研究與經(jīng)
營策劃投標(biāo)書46
一、指導(dǎo)思想46
二、主要工作內(nèi)容46
三、工作進(jìn)度及工作流程48
復(fù)習(xí)思考題54
第三章 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析55
第一節(jié) 投資環(huán)境概論56
一、投資環(huán)境56
二、投資環(huán)境的分類56
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素57
一、社會環(huán)境要素57
二、政治環(huán)境要素58
三、文化環(huán)境要素59
四、經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素59
五、法律環(huán)境要素59
六、自然環(huán)境要素59
七、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境要素60
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境評價60
一、投資環(huán)境評價的原則和標(biāo)準(zhǔn)60
二、投資環(huán)境評價方法61
第四節(jié) 案例——某房地產(chǎn)開發(fā)項目地塊評價68
復(fù)習(xí)思考題76
第四章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查77
第一節(jié) 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查概述78
一、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的含義和作用78
二、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的一般原則78
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的誤區(qū)79
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序81
一、準(zhǔn)備階段81
二、實施階段83
三、分析和總結(jié)階段84
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法分類85
一、按調(diào)查目的分類86
二、按調(diào)查范圍和對象分類87
三、按調(diào)查資料的來源分類89
四、按調(diào)查結(jié)果的性質(zhì)分類95
第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容96
一、市場環(huán)境調(diào)研96
二、消費者調(diào)研97
三、競爭樓盤調(diào)研98
四、競爭對手調(diào)研102
第五節(jié) 各類房地產(chǎn)項目市場調(diào)研103
一、住宅市場調(diào)研103
二、辦公樓市場調(diào)研106
三、商業(yè)用房市場調(diào)研110
第六節(jié) 調(diào)查問卷設(shè)計114
一、調(diào)查問卷設(shè)計概述114
二、問卷設(shè)計的原則114
三、調(diào)查問卷的一般結(jié)構(gòu)115
四、調(diào)查問卷的提問形式116
五、問卷設(shè)計中應(yīng)注意的幾個問題118
第七節(jié) 調(diào)查資料的整理與統(tǒng)計分析120
一、資料整理120
二、常用統(tǒng)計表122
三、常用統(tǒng)計圖124
第八節(jié) 案例——某商業(yè)項目調(diào)研計劃127
一、工作規(guī)劃127
二、時間安排128
三、調(diào)查內(nèi)容128
四、資源保障130
五、委托方協(xié)助130
六、費用及支付建議（略）130
復(fù)習(xí)思考題134
第五章 房地產(chǎn)項目市場定位135
第一節(jié) 房地產(chǎn)項目SWOT分析136
一、分析環(huán)境因素136
二、構(gòu)造SWOT矩陣136
三、制定相應(yīng)對策136
案例：某金融城項目SWOT分析137
第二節(jié) 市場細(xì)分概述141
一、市場細(xì)分內(nèi)涵及作用141
二、市場細(xì)分依據(jù)141
三、市場細(xì)分程序142
四、細(xì)分市場評估143
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分144
一、房地產(chǎn)市場細(xì)分依據(jù)144
二、房地產(chǎn)市場細(xì)分程序與方法147
三、房地產(chǎn)細(xì)分市場評估148
第四節(jié) 房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇149
一、目標(biāo)市場概述149
二、影響目標(biāo)市場選擇的主要因素149
三、目標(biāo)市場選擇程序150
四、可選擇的市場覆蓋策略152
案例：工業(yè)化規(guī)模擴(kuò)張型——碧桂園模式153
案例：萬科差異化的產(chǎn)品線設(shè)計153
第五節(jié) 房地產(chǎn)項目市場定位155
一、房地產(chǎn)項目市場定位戰(zhàn)略與定位模式155
案例：YOU+（優(yōu)家）青年公寓產(chǎn)品模式與定位157
二、選擇并實施市場定位戰(zhàn)略與定位模式158
三、房地產(chǎn)市場定位的內(nèi)容162
復(fù)習(xí)思考題163
第六章 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃164
第一節(jié) 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃概述165
一、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃的含義165
二、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃的工作內(nèi)容165
三、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃的原則166
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)與城市規(guī)劃166
一、城市規(guī)劃概述166
二、城市規(guī)劃的層次體系167
三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系169
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃策劃170
一、住宅項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容與要求170
二、房地產(chǎn)項目平面布局策劃173
三、房地產(chǎn)項目豎向設(shè)計策劃179
第四節(jié) 房地產(chǎn)項目道路交通系統(tǒng)策劃180
一、居住區(qū)交通系統(tǒng)的分類181
二、居住區(qū)交通規(guī)劃的原則184
三、居住區(qū)道路規(guī)劃的要求184
第五節(jié) 房地產(chǎn)項目建筑風(fēng)格策劃185
一、建筑風(fēng)格的概念185
二、建筑風(fēng)格策劃的重要性185
三、建筑風(fēng)格的分類特征185
第六節(jié) 房地產(chǎn)項目戶型設(shè)計策劃194
一、住宅戶型策劃的內(nèi)容194
二、住宅戶型策劃的原則195
三、住宅戶型設(shè)計的具體要求200
第七節(jié) 房地產(chǎn)項目景觀設(shè)計策劃205
一、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計的分類205
二、居住區(qū)景觀設(shè)計的原則206
三、居住區(qū)景觀設(shè)計的具體要求208
第八節(jié) 房地產(chǎn)項目配套設(shè)計策劃219
一、居住區(qū)配套設(shè)施的類型220
二、居住區(qū)配套設(shè)施設(shè)計的原則220
三、居住區(qū)配套設(shè)施設(shè)計的具體要求221
第九節(jié) 案例——廣州鋼鐵集團(tuán)職工福利房金鶴苑小區(qū)項目產(chǎn)品設(shè)計策劃222
一、金鶴苑項目概況222
二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計223
三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)229
復(fù)習(xí)思考題231
第七章 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與進(jìn)度計劃編制232
第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程233
一、獲取土地階段233
二、用地審批階段234
三、規(guī)劃報建階段235
四、施工許可階段236
五、預(yù)售許可階段237
六、竣工驗收階段238
七、交樓辦證階段239
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度計劃245
一、項目計劃概述245
二、項目計劃編制要求與編制程序247
三、項目計劃編制方法249
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與進(jìn)度計劃編制案例254
案例一：FL商務(wù)大廈項目房地產(chǎn)開發(fā)流程案例254
案例二：HG項目進(jìn)度計劃編制案例256
復(fù)習(xí)思考題261
第八章 房地產(chǎn)項目投資費用估算262
第一節(jié) 建設(shè)項目投資估算263
一、建設(shè)項目投資估算的作用與階段劃分263
二、建設(shè)項目總投資構(gòu)成264
三、建設(shè)項目投資估算方法265
四、建設(shè)項目總成本費用構(gòu)成272
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目投資成本費用的構(gòu)成與估算274
一、房地產(chǎn)項目投資與成本費用構(gòu)成274
二、房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算275
第三節(jié) 案例——某高層住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)成本費用與投資估算305
一、項目概況305
二、項目開發(fā)成本費用與投資估算305
復(fù)習(xí)思考題311
第九章 房地產(chǎn)項目投資資金籌措312
第一節(jié) 資金籌措概論313
一、籌資與籌資方式313
二、籌資原則316
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目資金籌措316
一、房地產(chǎn)項目資金籌措渠道316
二、幾種常見的融資方式319
第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托322
一、REITs的概念及類型322
二、REITs的發(fā)展歷程324
三、REITs的運作模式326
四、REITs與其他融資方式的比較330
第四節(jié) 其他幾種常用的項目融資模式331
一、以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項目融資模式331
二、以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的項目融資模式332
三、以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的項目融資模式332
四、BOT/PPP模式的項目融資332
五、ABS項目融資模式337
第五節(jié) 資金成本與籌資決策338
一、資金成本338
二、杠桿效應(yīng)341
三、財務(wù)風(fēng)險與籌資決策345
第六節(jié) 借款還本付息表的編制和指標(biāo)計算346
一、還本付息的資金來源346
二、還款方式及還款順序347
三、貸款還本付息額的計算辦法347
四、貸款還本付息表的格式350
五、借款還本付息表指標(biāo)的計算351
六、還本付息表的分析353
七、對既有法人項目借款償還能力的分析354
第七節(jié) 房地產(chǎn)項目融資案例354
案例一：中意廣場房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措方案分析354
案例二：G市公共租賃住房產(chǎn)業(yè)基金融資案例358
復(fù)習(xí)思考題364
第十章 房地產(chǎn)項目收入稅金估算及投資計劃安排365
第一節(jié) 房地產(chǎn)項目價格確定366
一、房地產(chǎn)項目價格與價格策劃366
二、房地產(chǎn)項目價格策劃程序366
三、房地產(chǎn)項目價格確定方法371
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目收入估算376
一、銷（租）售收入測算表的編制376
二、銷（租）售收入測算表的形式377
三、銷（租）售收入測算表的分析378
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目銷售與經(jīng)營稅費378
一、房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費主要稅種378
二、廣州市房地產(chǎn)有關(guān)稅費一覽表382
第四節(jié) 投資計劃與資金籌措表的編制390
一、投資計劃與資金籌措表的格式390
二、編制投資計劃與資金籌措表的依據(jù)391
三、對投資計劃與資金籌措表的分析評價392
四、特別說明392
復(fù)習(xí)思考題393
第十一章 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價394
第一節(jié) 財務(wù)評價概述395
一、財務(wù)評價的含義和作用395
二、財務(wù)評價的原則396
三、財務(wù)評價的依據(jù)396
四、財務(wù)評價的基本原理397
五、財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本財務(wù)報表397
六、財務(wù)評價指標(biāo)體系398
第二節(jié) 損益表與靜態(tài)盈利分析400
一、一般建設(shè)項目損益表400
二、房地產(chǎn)投資項目損益表403
第三節(jié) 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析407
一、財務(wù)現(xiàn)金流量表編制與分析的有關(guān)概念407
二、一般建設(shè)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制與分析408
三、房地產(chǎn)投資項目財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制與分析413
第四節(jié) 資金來源與運用表及資金平衡分析416
一、一般建設(shè)項目的資金來源與運用表及資金平衡分析417
二、房地產(chǎn)投資項目資金來源與運用表419
第五節(jié) 資產(chǎn)負(fù)債表及清償能力分析420
一、資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成和內(nèi)容421
二、清償能力分析423
第六節(jié) 房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟(jì)效益的不確定性分析426
一、盈虧平衡分析426
二、敏感性分析433
三、概率分析437
第七節(jié) 財務(wù)評價案例440
案例一：某一般建設(shè)項目財務(wù)評價案例440
案例二：某住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目財務(wù)評價454
案例三：某商業(yè)大廈房地產(chǎn)項目財務(wù)評價案例488
復(fù)習(xí)思考題514
第十二章 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分析515
第一節(jié) 投資風(fēng)險概述516
一、風(fēng)險與投資風(fēng)險516
二、投資風(fēng)險的種類517
三、投資風(fēng)險識別518
四、投資風(fēng)險的度量518
五、投資風(fēng)險評價521
六、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險522
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險防范與控制524
一、投資風(fēng)險防范策略524
二、不同階段的投資風(fēng)險防范措施525
三、投資風(fēng)險分析方法526
四、投資風(fēng)險分析過程535
五、投資風(fēng)險控制537
復(fù)習(xí)思考題541
第十三章 房地產(chǎn)項目投資社會評價542
第一節(jié) 投資項目社會評價概述543
一、社會發(fā)展與社會發(fā)展觀543
二、項目社會評價研究發(fā)展概況547
三、項目社會評價的內(nèi)涵與特點549
四、項目社會評價的原則551
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目社會評價的主要內(nèi)容和程序552
一、房地產(chǎn)項目社會評價的主要內(nèi)容552
二、房地產(chǎn)項目周期各階段社會評價的側(cè)重點557
三、房地產(chǎn)項目社會評價的程序562
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目社會評價指標(biāo)體系與方法564
一、房地產(chǎn)項目社會評價指標(biāo)體系564
二、房地產(chǎn)項目社會評價的綜合評價法567
三、綜合評價方法的應(yīng)用案例569
四、房地產(chǎn)項目社會評價的其他方法572
第四節(jié) 社會評價中的成本效益分析法573
一、房地產(chǎn)項目社會成本效益分析的理論基礎(chǔ)573
二、房地產(chǎn)項目的社會成本效益分析方法575
三、投資項目的社會成本效益分析程序577
四、房地產(chǎn)項目社會成本效益分析中的相關(guān)指標(biāo)及其確定577
五、應(yīng)用社會成本效益分析方法的相關(guān)建議579
第五節(jié) 案例——JG鎮(zhèn)拆遷項目社會風(fēng)險評價579
一、項目基本情況579
二、調(diào)查過程和方式580
三、主要研究發(fā)現(xiàn)580
四、評估結(jié)論583
五、相關(guān)應(yīng)對策略及政策建議583
復(fù)習(xí)思考題584
第十四章 房地產(chǎn)項目投資后評價585
第一節(jié) 項目投資后評價概論586
一、項目投資后評價的內(nèi)涵586
二、項目投資后評價的特征586
三、項目投資后評價的組織587
第二節(jié) 項目投資后評價的內(nèi)容和評價程序587
一、世界銀行投資貸款項目后評價的主要內(nèi)容587
二、項目投資后評價的評價程序588
第三節(jié) 房地產(chǎn)項目投資后評價的內(nèi)容、指標(biāo)和評價方法590
一、房地產(chǎn)項目投資后評價的內(nèi)容590
二、房地產(chǎn)項目投資后評價指標(biāo)591
三、房地產(chǎn)項目投資后評價的分析方法596
第四節(jié) 案例——HG項目后評價597
一、項目概況597
二、項目前期總體策劃思路與可行性研究相關(guān)結(jié)果指標(biāo)597
三、項目后評估600
四、項目后評價結(jié)論615
復(fù)習(xí)思考題615
第十五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究案例616
案例一 GZ市白云地塊項目可行性研究617
一、項目簡述617
二、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析620
三、GZ城市總體規(guī)劃描述621
四、項目所在地區(qū)域環(huán)境分析623
五、項目開發(fā)條件分析625
六、項目開發(fā)競爭對手分析629
七、市場需求分析629
八、本地塊住宅開發(fā)市場定位630
九、項目開發(fā)投資分析與財務(wù)評價631
十、項目風(fēng)險分析648
十一、項目特征綜述、評估結(jié)論與建議650
案例二 GZ市某舊廠改造項目策劃與可行性研究653
一、項目概況653
二、項目宏觀環(huán)境分析（略）655
三、項目所在地區(qū)域環(huán)境分析（略）655
四、同類項目案例研究及對本項目的啟示（略）655
五、項目開發(fā)條件分析655
六、項目競爭對手分析662
七、市場需求分析667
八、項目整體定位668
九、項目開發(fā)投資分析和財務(wù)評價678
十、項目風(fēng)險分析及控制687
十一、項目社會評價（略）689
十二、項目結(jié)論和建議689
參考文獻(xiàn)691
附錄A “房地產(chǎn)項目投資”課程設(shè)計指導(dǎo)書696
附錄B “方興杯”第七屆全國大學(xué)生房地產(chǎn)策劃大賽任務(wù)書699
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