《新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)管理博士叢書：中國房地產(chǎn)居間服務(wù)的功能及其實(shí)現(xiàn)機(jī)制研究》：
　　
　　首先，房地產(chǎn)的自然特性形成了產(chǎn)品具有獨(dú)特的“個(gè)體間異質(zhì)性”。不同于其他產(chǎn)品，每一個(gè)房地產(chǎn)個(gè)體都是不同的，這種“異質(zhì)性”是房地產(chǎn)市場信息問題的根源。其次，質(zhì)量信息問題是房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要信息問題。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)從對產(chǎn)品質(zhì)量了解的程度將產(chǎn)品分為三類：購買前通過調(diào)查能夠了解其質(zhì)量狀況的稱為“搜尋品”；消費(fèi)之后才能了解到質(zhì)量的稱為“經(jīng)驗(yàn)品”；即使在消費(fèi)之后也很難了解其質(zhì)量的產(chǎn)品稱為“信任品”。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗(yàn)品與信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢的消費(fèi)者需要通過某種途徑了解產(chǎn)品信息，如建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)是否安全、環(huán)保及其抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。第三，在房地產(chǎn)市場中，“房”與“地”不能分離，具有“不可移動(dòng)性”，同時(shí)因?yàn)橥恋氐南∪毙�，造成了空間上對競爭者加入的阻力，也不具備完全競爭市場“資源流動(dòng)不受限制”的條件。因此，房地產(chǎn)市場不具備完全競爭市場的主要條件，而不完全信息導(dǎo)致市場的無效率配置。其原因如下：第一，不論對購房者還是開發(fā)商，每一個(gè)市場主體為尋找和獲得更充分的信息將花費(fèi)大量成本。這種尋找如果是個(gè)人行為的話，將花費(fèi)更高的成本和時(shí)間，即是低效率的。它直接帶來購房成本提高、難度增加和房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值。第二，信息不充分使房地產(chǎn)市場主體的決策風(fēng)險(xiǎn)增加，市場的投機(jī)性增加。第三，不對稱信息產(chǎn)生逆選擇，買方不愿支付高于平均價(jià)格的價(jià)格，賣方不愿提供更高質(zhì)量的產(chǎn)品，如此惡性循環(huán)，市場變成“檸檬”市場，最終萎縮。第四，信息可能成為市場的稀缺商品。良莠不齊、真假難辨的信息充斥整個(gè)房地產(chǎn)市場，道德風(fēng)險(xiǎn)增加，容易產(chǎn)生欺詐，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以在很大程度上克服不完全競爭市場的弊端，提高市場的效率。第五，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的中介行為特征非常明顯，為中介理論的研究提供了典型個(gè)案：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并不從事房地產(chǎn)的開發(fā)和買賣，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)流通市場上信息的搜集和匹配，以較低的成本促成買賣雙方的交易。
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