《丁祖昱評樓市》集結(jié)2014年最火的地產(chǎn)微信公眾號“丁祖昱評樓市”106篇精彩內(nèi)容，分為城市、熱點(diǎn)、政策、企業(yè)、市場5大類，全方位對房地產(chǎn)界最熱話題、最新政策、企業(yè)動(dòng)態(tài)、行業(yè)大事件等做出最真實(shí)理智的評論。
作者以簡潔、輕松的文風(fēng)展現(xiàn)出一幅地產(chǎn)風(fēng)情圖，深挖企業(yè)、城市熱點(diǎn)事件及政策、市場背后的真實(shí)原因，還原出一個(gè)讓普羅大眾都能讀懂的中國地產(chǎn)界。
丁祖昱，博士，現(xiàn)任易居（中國）控股有限公司（紐交所上市代碼：EJ）執(zhí)行總裁，上�？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司CEO，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長。丁祖昱長期從事房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)研究，特別對房地產(chǎn)市場和企業(yè)運(yùn)作方面有獨(dú)到見解，主持參與了大量房地產(chǎn)研究項(xiàng)目和專項(xiàng)課題。目前丁祖昱還擔(dān)任：中國房地產(chǎn)協(xié)會中介委員會秘書長、中國房地產(chǎn)研究會常務(wù)理事，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)測專家。
政策篇
宏觀
北京自住型商品房“瑕過于瑜”
滿滿的正能量
——從《政府工作報(bào)告》看房地產(chǎn)行業(yè)趨勢
上海規(guī)土“五量調(diào)控”將成高地價(jià)終結(jié)者
戶籍改革是中國房地產(chǎn)未來十年持續(xù)健康發(fā)展的最大動(dòng)力
最難收的房產(chǎn)稅
救市
靜觀地方“救市”摩拳擦掌
住建部回應(yīng)當(dāng)前樓市六大熱點(diǎn)之我見
新華社“五評”樓市的“背后”
近半城市限購松綁，全面放開指日可待
大家說|限購放開，市場會反轉(zhuǎn)？
限購之后該輪到限貸松動(dòng)了
總理發(fā)言了，還有啥政策？
限外放開，還有用嗎？
降息不是救房地產(chǎn)
聊自己|減肥
市場篇
整體形勢
喜大普奔到調(diào)良穩(wěn)泛
——2013年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與2014年預(yù)測
要謹(jǐn)慎，勿悲觀
2014年房地產(chǎn)盤點(diǎn)
——十大熱點(diǎn)
2014年房地產(chǎn)盤點(diǎn)
——十大人物
2014先抑后穩(wěn)，2015穩(wěn)中有分
價(jià)格
杭州樓市怎么了
京滬降價(jià)內(nèi)幕
——“不敗”的北京房價(jià)
“堅(jiān)挺”的上海房價(jià)
產(chǎn)品
五大社區(qū)商業(yè)指標(biāo)判斷“好盤”與“差盤”
還你一個(gè)豪宅市場的真正面目
評2014年上半年一線城市豪宅市場
寫字樓：中國樓市最大的一顆定時(shí)炸彈
旅游地產(chǎn)賣不掉的秘密
海外地產(chǎn)的“四要四不要”
除了住宅，剩下都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
營銷
降價(jià)還是堅(jiān)守？以變應(yīng)變才是正道
那些逆市飄紅項(xiàng)目揭秘
窗口有限，營銷爭量
大家說|賣房子的奇異招數(shù)
宏觀
空置房問題比想象中大
保障房問題三大質(zhì)疑
土地
土地的瘋狂
地王復(fù)出榮光不再，土地市場已現(xiàn)頹勢
——評北京2014年下半年酋場土地拍賣
意料之外的“地王年”
聊自己|紅酒
城市篇
一線城市住宅市場“三大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警”
二線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)分化
三線城市住宅風(fēng)險(xiǎn)解讀：美麗的“陷阱”
四線城市：機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存，中小企業(yè)可適當(dāng)參與
明日之星和明日黃花
——論房企新一輪發(fā)展中的城市抉擇
上海一般、南京可期、杭州回穩(wěn)
——華東各城市四季度樓市趨勢
北京僵持、大連最差，大多一般
——華北各城市四季度樓市趨勢
深圳高端難、廣州壓力大、海口格局變、福建不如前
——華南各城市四季度樓市趨勢
武漢獨(dú)秀、鄭州不錯(cuò)、合肥平穩(wěn)
——中西部各城市四季度樓市趨勢
聊自己|網(wǎng)絡(luò)小說
熱點(diǎn)篇
互聯(lián)網(wǎng)
項(xiàng)莊舞劍
——評騰訊和華南城的合作
不能讓“馬佳佳”左右房市
圍剿有理、搜房無過、攜手共贏
——房產(chǎn)中介與互聯(lián)網(wǎng)沖撞之深度思考
七問彩生活
3個(gè)萬億元大市場和3個(gè)66．5年的大生意
——談住宅與互聯(lián)網(wǎng)
房產(chǎn)電商沒有錯(cuò)，政府疏導(dǎo)是關(guān)鍵
房產(chǎn)眾籌，互聯(lián)網(wǎng)思維還是純屬炒作？
企業(yè)
大象起舞，劍指第一
——評綠地借殼上市
別讓高周轉(zhuǎn)變成高庫存
中國房地產(chǎn)足球
上市是房企發(fā)展的基石
——評當(dāng)前房企“流血”上市
如果萬達(dá)交給王思聰，上市還會不會破發(fā)？
綠城
綠城仍在，宋公不“休”
孫宏斌開始動(dòng)手了
綠城私有化？不可能也不可怕！
宋公藍(lán)城，超越綠城！
我不相信老宋會回綠城
別讓老宋回綠城演成一場鬧劇
宋衛(wèi)平回歸了，新綠城會如何
綠城“全武行”，最黑暗一天
新綠城2015年可能面臨五大危機(jī)
萬科
萬科“事業(yè)合伙人”打響了第一槍
“全民經(jīng)紀(jì)”，萬科請慎言
大家說|解構(gòu)萬科，“罵她看她笑話山寨她”
其他
阿里上市與杭州樓市
聊自己|跑步
企業(yè)篇
總篇
別占著茅坑不拉屎
——評央企“退房”
福建房企點(diǎn)評
房產(chǎn)央企誰掌舵是關(guān)鍵
魔都房企的生存指南
大家說|嫁人嫁哪家房企？
易居
光榮與夢想
——樂居正式登陸紐交所上市
打破中國房地產(chǎn)信息的“黑箱”
——評“房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)”上線
入行15年，要成為受人尊敬的地產(chǎn)人
千億企業(yè)
萬科：巨無霸后再起航
保利地產(chǎn)：平平淡淡就是真
中海：盈利之王還能保持嗎？
綠地：風(fēng)生水起新一年，叫板萬科做一哥
大家說|深度剖析綠地：做一哥，當(dāng)老大！
看不懂的恒大地產(chǎn)
碧桂園：馬年黑馬何處去
首富萬達(dá)
典型企業(yè)
華潤：能走地產(chǎn)藍(lán)籌之路嗎？
綠城中國：脫胎換骨的新綠城
龍湖地產(chǎn)：蟄伏之后再飛躍
孫宏斌和他的融創(chuàng)中國
富力：700億元，人艱不拆
雅居樂：從700億元到480億元
金地：“萬保招金”不墊底
“紅得發(fā)紫”的華夏幸福
高大上的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)
房地產(chǎn)界的“蘋果”
——復(fù)星地產(chǎn)
以變應(yīng)變的佳兆業(yè)
“河南”建業(yè)，明天更好
脫胎換骨的陽光城
中而美的旭輝
限外放開，還有用嗎？近日，國家發(fā)改委發(fā)布新修訂的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，重點(diǎn)放寬了服務(wù)業(yè)和一般制造業(yè)的外資準(zhǔn)入；修訂后的版本在汽車電子、房地產(chǎn)、電子商務(wù)、地鐵、造紙等領(lǐng)域取消了對外資的限制。
曾幾何時(shí)，外資被看成洪水猛獸，特別是2002年之后，在人民幣升值預(yù)期的刺激下，大量國際資本流入中國，房地產(chǎn)行業(yè)成為國際資本的重要投機(jī)領(lǐng)域。外資通過收購在建項(xiàng)目或企業(yè)股權(quán)，在市場上直接購房，直接取得土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等途徑進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，最開始集中在北京、上海等一線城市。外資多以房地產(chǎn)基金為主，最有代表_生的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機(jī)構(gòu)。從央行《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中數(shù)據(jù)看，2002—2004年，在上海房地產(chǎn)市場的購買者當(dāng)中，外資占20％左右。可以說，2002年之后的房價(jià)飆升，外資“功不可沒”，在這樣的情況下，限制外資的呼聲日漸高漲。
于是乎，從2006年開始外資逐漸被“限制”進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這些政策措施雖然沒有將外商投資進(jìn)入房地產(chǎn)列入“禁止類”，但外商投資中國房地產(chǎn)行業(yè)已相當(dāng)困難。
時(shí)隔幾年后，又默默地放開了外資限制，但今時(shí)之市場已經(jīng)不是昨天之市場，再放開是不是有點(diǎn)晚了。
曾幾何時(shí)，外資是房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的“金主”，外資尤其是港資房企，無不被奉為上賓，每次出行前赴后擁，政府一定是拿出城市中最好的位置、最好的地塊交給外資去打造。今天回過頭來看，無論是北京還是上海，市中心最核心位置的項(xiàng)目，一定是這些港資房企所有，如北京國貿(mào)(嘉里集團(tuán))、上海南京路和淮海路上的地標(biāo)(恒隆、中信泰富、新世界、新鴻基等)。
這些外資房企把一線城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地控制之后，又開始在二線城市圈地，整個(gè)過程歷時(shí)近十年。只不過最近五六年才開始放慢了“攻城拔寨”的速度，隨著這些土地陸續(xù)開工建設(shè)、交付開業(yè)，外資房企無不賺得盆滿缽滿。
當(dāng)中國房地產(chǎn)市場最火爆的2009—2013年，對外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)設(shè)置了諸多條件，一方面讓外企錯(cuò)過了一輪高速發(fā)展的時(shí)機(jī)，但另一方面也讓它們避過了爭搶“地王”、市場劇烈波動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期。
時(shí)至今日，外資限制放開，除了已經(jīng)在內(nèi)地長期開發(fā)的房企外，我不知道還有多少外資房企甚至熱錢還愿意繼續(xù)投資中國房地產(chǎn)業(yè)。按照當(dāng)前市場格局，現(xiàn)在要想外資進(jìn)入，他們肯定也會更加謹(jǐn)慎權(quán)衡，精挑細(xì)選。很多時(shí)候，外資也并不是能“招之即來，揮之即去”的，市場化不是一兩句話就能解決的。
中國房地產(chǎn)業(yè)市場化之路還很漫長，而中國經(jīng)濟(jì)的市場化之路更是任重道遠(yuǎn)！回顧點(diǎn)評當(dāng)前，即使政府全面支持也可能有風(fēng)險(xiǎn)，包括對外資進(jìn)入房地產(chǎn)。
降息不是救房地產(chǎn)21日晚間央行突然宣布：自2014年11月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0．4個(gè)百分點(diǎn)至56％；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)02S個(gè)百分點(diǎn)至275％，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1．1倍調(diào)整為12倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。
消息一發(fā)布，房地產(chǎn)圈歡欣鼓舞，周五晚上周六上午出現(xiàn)的諸多評論極其樂觀，甚至出現(xiàn)了“現(xiàn)在不買房，一年叉白干”的極端言論�？傉J(rèn)為此次降息對樓市有重大利好。但我遠(yuǎn)未如此樂觀，此次央行降息會對市場產(chǎn)生諸多方面影響，決不是單純救房地產(chǎn)。
1．短期內(nèi)極大提升市場信心。這一點(diǎn)毋庸置疑，降息后對買房人起到了興奮劑的作用，特別是那些猶豫觀望的剛需客戶，會促進(jìn)他們下定決心盡陜出手；對房企也如打了一劑強(qiáng)心針，反正都說利好，相信今天股市也會有相應(yīng)表現(xiàn)，平白增添了許多信心，因此降息對短期信心恢復(fù)作用是最大的。
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