《不動(dòng)產(chǎn)管理/21世紀(jì)高等院校教材》：
　　第一章 不動(dòng)產(chǎn)管理概述
　　【章節(jié)介紹】本章介紹不動(dòng)產(chǎn)的含義與特征、不動(dòng)產(chǎn)的類型，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)及其特點(diǎn)；不動(dòng)產(chǎn)管理的含義、職能與管理模式；概述土地管理、房產(chǎn)管理的概念及其他不動(dòng)產(chǎn)管理的對(duì)象與內(nèi)容。
　　第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)概述
　　一、不動(dòng)產(chǎn)的含義與分類
　　不動(dòng)產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基本條件，是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，為社會(huì)生活提供基本的生產(chǎn)和生活場(chǎng)所。盡管中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，但不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的資源和商品，已經(jīng)日益成為區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要財(cái)富。不動(dòng)產(chǎn)不僅是國(guó)家財(cái)富的重要組成部分，更是居民家庭財(cái)富的主要形式之一。發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富占比可達(dá)到40%~50%，不動(dòng)產(chǎn)因而有世界上最大的生意的說法。據(jù)報(bào)道，2006年，英國(guó)全國(guó)總財(cái)富達(dá)652500億英鎊（1英鎊≈9.4374元人民幣），其中住宅用不動(dòng)產(chǎn)以391500億英鎊的價(jià)值，占到了總量的60%。在我國(guó)改革開放的30多年中，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)也逐步成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了令世人矚目的貢獻(xiàn)。伴隨著不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)利用規(guī)劃（戰(zhàn)略規(guī)劃）、價(jià)值評(píng)估、市場(chǎng)交易、租賃服務(wù)、投融資等活動(dòng)也日益活躍，規(guī)模日益增大，不動(dòng)產(chǎn)所創(chuàng)造的財(cái)富越來越大，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理與服務(wù)的潛在需求巨 大。
　�。ㄒ唬┎粍�(dòng)產(chǎn)的含義與特征
　　1. 不動(dòng)產(chǎn)的含義
　　在國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)一詞常用real property和real estate，我國(guó)把不動(dòng)產(chǎn)譯為immovable property。
　　不動(dòng)產(chǎn)一詞最早源于英文“不動(dòng)產(chǎn)”（real estate）。這個(gè)詞實(shí)際上產(chǎn)生于西班牙語“真實(shí)的”一詞，含義是“皇室的”。El Camino Real就是指皇室的馬路，而不動(dòng)產(chǎn)是指皇室的資產(chǎn)。公元1500年左右，農(nóng)業(yè)時(shí)代結(jié)束，工業(yè)時(shí)代開始，權(quán)力不再基于土地和農(nóng)業(yè)。君主們認(rèn)識(shí)到必須實(shí)行土地改革法案，允許農(nóng)民擁有土地。為此，皇室創(chuàng)造了對(duì)土地所有權(quán)的“納稅”和“抵押貸款”兩種衍生工具，成為讓平民融資并獲得土地的一種方式。稅收和抵押貸款就是不動(dòng)產(chǎn)的衍生工具。當(dāng)皇室認(rèn)識(shí)到，金錢不再產(chǎn)生于土地而是產(chǎn)生于土地的“衍生工具”時(shí)，君主們建立了銀行，讓銀行管理新增加的事務(wù)，即不動(dòng)產(chǎn)管理。
　　關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義及其范圍，各國(guó)較多從民法的角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行界定�！斗▏�(guó)民法典》第516條就規(guī)定“一切財(cái)產(chǎn)，或?yàn)閯?dòng)產(chǎn)，或?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)�！钡�518條將不動(dòng)產(chǎn)定義為：“土地及其建筑物依其性質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)�！比鹗棵穹▽⒉粍�(dòng)產(chǎn)定義為：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿上已登記的獨(dú)立且持續(xù)的權(quán)利、礦山、土地的共有關(guān)系的所有部分。”《德國(guó)民法典》中并沒有使用“不動(dòng)產(chǎn)”一詞，而是使用“不可動(dòng)之物”，其通行的解釋是“地產(chǎn)”，在法典的第96條規(guī)定：“土地的主要組成部分，為定著于土地的物，特別是建筑物及與土地尚未分離的出產(chǎn)物�！笨梢�，房屋等建筑物是地產(chǎn)的必要組成部分，與土地不可分割，突出了土地作為不動(dòng)產(chǎn)核心的觀念�！兑獯罄�民法典》第812條的規(guī)定是：“土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建筑物，即使是臨時(shí)附著于土地上的建筑物以及在—般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為一體的物品是不動(dòng)產(chǎn)。固定河巖或者河床之上并且為永久使用而建造的磨坊、浴場(chǎng)以及其他漂浮在水面上的建筑視為不動(dòng)產(chǎn)�！痹谟�國(guó)的法律中，不動(dòng)產(chǎn)與廣義的土地等同，是指包括地面、地下和土地上空的一切財(cái)產(chǎn)。這里地面上的財(cái)產(chǎn)，除主要指房屋外，還包括定著其上的物，如生長(zhǎng)著的植物等任何有意置于地表或埋在地下，認(rèn)為應(yīng)永遠(yuǎn)定著于土地上的東西。有的國(guó)家法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)中包括農(nóng)作物，有的則不包括。有的對(duì)于農(nóng)作物還區(qū)別對(duì)待。如在美國(guó)法律中，關(guān)于植物為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為：按年計(jì)算并以人力生產(chǎn)的各類植物為動(dòng)產(chǎn)，包括水果、苗圃花卉、短時(shí)期內(nèi)將伐樹木及已轉(zhuǎn)賣土地上的已收割或已成熟的農(nóng)作物。而常年生并立于土壤中的天然植物為不動(dòng)產(chǎn)，包括喬木和灌木、已轉(zhuǎn)賣土地上的生長(zhǎng)的樹木和無保留條件轉(zhuǎn)賣土地上生長(zhǎng)期中的農(nóng)作物。所以，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別，要依據(jù)國(guó)家、地方法律的規(guī)定而確定。
　　盡管各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的表述不同，但都包含了土地、建筑物及土地上之定著物等基本要素。
　　我國(guó)在《物權(quán)法》第92條將不動(dòng)產(chǎn)定義為：“不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第186條所作的解釋認(rèn)為：“土地、附著于土地上的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)�！苯ㄔO(shè)部2003年發(fā)布《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)術(shù)語的定義為：不動(dòng)產(chǎn)（immovable property）是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。
　　美國(guó)教科書《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的描述是：不動(dòng)產(chǎn)是指擁有所有權(quán)的事物－所有者可以使用、控制或處置的事物。不動(dòng)產(chǎn)包括有形土地、建筑物和附屬于土地的改良工事，從學(xué)術(shù)意義上講，不動(dòng)產(chǎn)是指內(nèi)生于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律權(quán)利、權(quán)益和利潤(rùn)。也就是說，擁有土地不僅是擁有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權(quán)利。通過立法程序和法庭司法、社會(huì)來具體確定這一系列權(quán)利，而且隨著時(shí)間的推移改變這些權(quán)利。比如分區(qū)規(guī)劃法令規(guī)定作為住宅的用地就限制其土地主人在這塊土地上建立工廠的權(quán)利。
　　我國(guó)教科書中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)也有相似的定義。在任紀(jì)軍編寫的《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)》一書中認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)又稱房地產(chǎn)（real estate），是指土地以及土地上的永久性的附著物及其所有者權(quán)利。在金儉編著的《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)特權(quán)法：原理 規(guī)則 適用》一書中認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)是指位置不能移動(dòng)或者移動(dòng)位置后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或降低其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。在牛建高主編的《不動(dòng)產(chǎn)投資分析》一書中認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言的，它強(qiáng)調(diào)的是財(cái)產(chǎn)和權(quán)利載體在地理位置上的相對(duì)固定性（非移動(dòng)性），具體是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。
　　從上述各定義中，我們可以看到，不動(dòng)產(chǎn)包含以下三層含義：首先，不動(dòng)產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)。它可能是自然財(cái)富如土地、土壤與植物資源，也可能是人力創(chuàng)造的財(cái)富如建筑物。其次，這種財(cái)產(chǎn)的位置是不能移動(dòng)的。土地作為不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)總是固定于地球的某一位置。這類財(cái)產(chǎn)一旦移動(dòng)位置就不是原來意義上的財(cái)產(chǎn)，因?yàn)檫@類財(cái)產(chǎn)一旦移動(dòng)位置后，就會(huì)引起性質(zhì)、形狀的改變或者會(huì)降低其價(jià)值。房屋移動(dòng)后，就不可能保持原來的面貌。當(dāng)然，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，這類財(cái)產(chǎn)有的位置移動(dòng)后，仍能保持原有形狀，如活動(dòng)房。但即便如此，該財(cái)產(chǎn)的屬性可能就此發(fā)生了變化。最后，這種財(cái)產(chǎn)是以法權(quán)形式進(jìn)行交易，其管理有異于其他的一般動(dòng)產(chǎn)，是通過系列的衍生物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理。
　　作為特殊商品的不動(dòng)產(chǎn)具有自然和經(jīng)濟(jì)兩重屬性。
　　從自然屬性的角度來考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)包括土地、建筑物及其他附著物。土地是包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間。建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其他附著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。例如，排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。不動(dòng)產(chǎn)雖然包括土地和建筑物等部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為不動(dòng)產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于不動(dòng)產(chǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)的一種存在形態(tài)。在總量上，土地是不動(dòng)產(chǎn)的主要存在形態(tài)。
　　從經(jīng)濟(jì)屬性的角度來考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會(huì)關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。這時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)不僅僅表現(xiàn)為一種物，更表現(xiàn)為一種權(quán)益。權(quán)益是不動(dòng)產(chǎn)自然體的衍生物，是無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。權(quán)利，即人們擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在中國(guó)目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等各種不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)就是其權(quán)屬（即產(chǎn)權(quán)）的運(yùn)行過程。利益用益物權(quán)是指對(duì)他人所有物在一定范圍內(nèi)進(jìn)行占有、使用、收益、處分的他物權(quán)。其特征為：標(biāo)的物主要是不動(dòng)產(chǎn)，以占有為前提，是他物權(quán)、期限物權(quán)、限制物權(quán)，是以使用、收益為目的的獨(dú)立物 權(quán)。
　　不動(dòng)產(chǎn)的整體概念來看，不動(dòng)產(chǎn)交易的標(biāo)的是不動(dòng)的土地、土地上的房屋及不可移動(dòng)的資源物產(chǎn)，而交易的載體是產(chǎn)權(quán)及其屬性或權(quán)利關(guān)系。因此不動(dòng)產(chǎn)的“產(chǎn)”實(shí)質(zhì)體現(xiàn)的是為一種權(quán)利關(guān)系，即產(chǎn)權(quán)。其中“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”是不動(dòng)產(chǎn)的兩種主要涵蓋的內(nèi)容或形式，所以不動(dòng)產(chǎn)在國(guó)內(nèi)通常稱為房地產(chǎn)，并且以一種產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的形式廣泛用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域�！暗禺a(chǎn)”一旦作為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)對(duì)象，也必然包括“房產(chǎn)”在內(nèi)或與房產(chǎn)相聯(lián)系，任何房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最終會(huì)形成一定的不動(dòng)產(chǎn)形式，必然與一定的權(quán)利關(guān)系或產(chǎn)權(quán)關(guān)系聯(lián)系在一起。
　　從不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)的關(guān)系來看，不同學(xué)科是有一定區(qū)別的。經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)對(duì)交易標(biāo)的及其權(quán)屬關(guān)系的描述是一致的，含義是大致相同的。在法學(xué)上，則不動(dòng)產(chǎn)的含義要比房地產(chǎn)要更為寬泛。因?yàn)槲覈?guó)從權(quán)屬的角度來分，房地產(chǎn)僅是指建立在土地之上的房屋財(cái)產(chǎn)，它包括了房產(chǎn)與地產(chǎn)。法律規(guī)定，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，地產(chǎn)權(quán)只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，不能出售所有權(quán)。因此房地產(chǎn)是房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的統(tǒng)一，房地產(chǎn)概念偏重于法律產(chǎn)權(quán)的范疇，并且界定清楚，而不動(dòng)產(chǎn)還包括了非房屋體的土地之上的附著物。從管理學(xué)上，不管是純自然形態(tài)的土地不動(dòng)產(chǎn)還是已屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)的商品化房地產(chǎn)，從管理對(duì)象的形態(tài)、權(quán)屬、管理目的和管理要求上，不動(dòng)產(chǎn)和房地產(chǎn)也有很多的共性。在不同國(guó)家的體制與法律體系下，所使用的概念有所不同。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中不動(dòng)產(chǎn)和房地產(chǎn)兩個(gè)詞常可以相互替換使用。本教材所采用是相對(duì)更為寬泛的不動(dòng)產(chǎn)概念，在書中也同時(shí)使用房地產(chǎn)、土地、地產(chǎn)、房產(chǎn)、物業(yè)等詞，如第九章。
　　2. 不動(dòng)產(chǎn)的特征
　　不動(dòng)產(chǎn)是一種特殊的商品，除具有一般商品的共性外，還具有許多自身的特征。
　�。�1）地理位置的固定性
　　土地和建筑物是不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性。在交易市場(chǎng)中，流動(dòng)的不是土地和房屋實(shí)體，而是其相關(guān)的權(quán)益（或權(quán)利）。不可移動(dòng)性是不動(dòng)產(chǎn)與其他商品最大的區(qū)別，因而地理位置的交通通達(dá)性、用地性質(zhì)等均對(duì)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量、功能和價(jià)格的影響比其他商品更為顯著。這也就決定了不動(dòng)產(chǎn)商品的異質(zhì)性和市場(chǎng)的地域性。
　�。�2）不可替代性
　　由于不動(dòng)產(chǎn)地理位置的不可移動(dòng)以及地形、地勢(shì)、周邊環(huán)境的差異性，因此，每一件不動(dòng)產(chǎn)商品都是唯一的、獨(dú)特的、異質(zhì)的產(chǎn)品，具有不可替代性。相比之下，糧食、煤炭、石油等有形商品或者股票這種無形商品，都是可替代商品。對(duì)于購(gòu)買者來說，得到一批同質(zhì)的商品中的任何一份都是沒有任何區(qū)別的。因此不動(dòng)產(chǎn)交易形態(tài)多屬個(gè)別商品議價(jià)成交，不像其他商品（如股票、債券或黃金）有一集中交易價(jià)格指標(biāo)，并且這種異質(zhì)性和一定時(shí)期內(nèi)各個(gè)分割市場(chǎng)的小量交易導(dǎo)致信息不暢。
　�。�3）消費(fèi)品和投資品兼?zhèn)涞碾p重性
　　消費(fèi)品（consumption goods）即購(gòu)買者以消費(fèi)、使用為主要目的，如面包、衣服等；資本品（capital goods）則不直接用于消費(fèi)，它可作為未來生產(chǎn)其他財(cái)貨的中間投入，如機(jī)器、設(shè)備等。房地產(chǎn)既可用于居住、生活等消費(fèi)活動(dòng)，又可成為投資的工具，隨著人口的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)需求總量在不斷地增長(zhǎng)，而土地總量卻是固定的，因此從宏觀來看，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)不斷上升，使它具有保值、增值的功能，是現(xiàn)代社會(huì)防止通貨膨脹及貨物貶值的重要工具。由于現(xiàn)實(shí)中難以區(qū)分房地產(chǎn)的消費(fèi)性和投資性，人們購(gòu)買房地產(chǎn)的目的往往兩者兼而有之�？梢�，除黃金及珠寶等外，不動(dòng)產(chǎn)也是少數(shù)兼具消費(fèi)品與資本品雙重特性的資產(chǎn)。
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