中國房地產(chǎn)開發(fā)手法，開發(fā)商地域不同所形成的派別也不同，不同派別企業(yè)的開發(fā)風(fēng)格、項目特點和產(chǎn)品形式及社區(qū)文化差別很大。地產(chǎn)人做項目前期分析研究，主要工作分四步：首先要搞懂中國房地產(chǎn)開發(fā)商，研究開發(fā)商自身的商業(yè)文化特點和企業(yè)風(fēng)格等主觀因素；第二是對房地產(chǎn)開發(fā)流程的全過程有詳細了解。第三是做具體的前期市場研究，即宏觀市場背景、所在城市、地處區(qū)域、區(qū)域的區(qū)位、地塊特點、客戶研究、競爭樓盤研究，第四步是做項目整體的經(jīng)濟測算。
項目開發(fā)的前期分析是決定樓盤成功銷售與否的重要環(huán)節(jié)，本書圈定了房地產(chǎn)前期市場分析研究的工作框架，以一個樓盤如何能最大程度找到準確項目定位并形成最終適合的產(chǎn)品為出發(fā)點，對前期研究工作做分步論述，具體來說，是從“地產(chǎn)項目的前期分析研究的工作如何分步進行，最新理論有哪些，每一步的工作細節(jié)是什么以及在每一步里的注意事項是什么”而環(huán)環(huán)相扣論述下來的。本書旨在為地產(chǎn)策劃人做項目前期分析研究提供一個完整的邏輯框架和詳細的工作步驟。
一個地產(chǎn)項目售罄與否，就在于前期研究，項目定位和營銷策劃的工作是否符合市場需求，操盤過程中的工作細節(jié)是否讓最初的設(shè)想穩(wěn)健的落實�！斗康禺a(chǎn)精細操盤》系列圖書選取了地產(chǎn)開發(fā)最重要的的三個環(huán)節(jié)，即：前期策劃、項目定位、推廣銷售三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)單獨成冊。這三個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)操盤最核心和關(guān)鍵的流程每一本書內(nèi)容都按房地產(chǎn)開發(fā)流程和技術(shù)關(guān)鍵點做了詳細的步驟分解和執(zhí)行解說�！ ”緯骶巿F隊的實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富，對房地產(chǎn)大盤開發(fā)的前期研究、項目定位及后期營銷策劃技術(shù)嫻熟，理論透徹，案例解說細致，所講解新地產(chǎn)大盤運作過程中的步驟和工作流程方法，對于初級入門級及正在樓盤銷售中做執(zhí)行的人來說，具有反復(fù)啟發(fā)和拿來可用的特點。 另外，該主編團隊多年持續(xù)研究中國各地地產(chǎn)項目的操盤手法和技術(shù)策略，所掌握的詳細市場數(shù)據(jù)很豐富，強調(diào)總結(jié)項目的操盤規(guī)律性和可類別性，講述和引證的每個案例對不同崗位的讀者都有借鑒性。 《房地產(chǎn)精細操盤》系列圖書，地產(chǎn)開發(fā)最重要的三個環(huán)節(jié)，全程指導(dǎo)！ 第一分冊：《房地產(chǎn)精細操盤·前期市場分析》 第二分冊：《房地產(chǎn)精細操盤·項目定位》 第三分冊：《房地產(chǎn)精細操盤·營銷策劃》
中匯城控股（集團）房地產(chǎn)研究中心專業(yè)從事房地產(chǎn)全程策劃顧問服務(wù)。服務(wù)領(lǐng)域為房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)、土地運營研究、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及專業(yè)地產(chǎn)等。核心能力為前期策劃、規(guī)劃設(shè)計研究、營銷顧問、在中國成功操作100多個城市操作項目，涉及城市運營、產(chǎn)業(yè)研究、區(qū)域開發(fā)、土地運營、舊城改造、復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)等多領(lǐng)域。
開篇 中國開發(fā)商基礎(chǔ)臉譜
一、如何解讀當下開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略
二、中國地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營哲學(xué)的地域基因
三、區(qū)域企業(yè)群發(fā)展的3 個分析指標
四、中國地產(chǎn)企業(yè)群發(fā)展戰(zhàn)略
第一章 房地產(chǎn)項目全程策劃流程
第一節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃前期可行性研究流程
一、可行性研究的三個工作階段
二、可行性研究的7項基本內(nèi)容
三、可行性研究的5個步驟
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目全程策劃的工作階段劃分
一、三種房地產(chǎn)項目策劃基本類型
二、房地產(chǎn)項目全程策劃的主要內(nèi)容
三、房地產(chǎn)項目全程策劃七個特性
四、房地產(chǎn)項目全程策劃的價值 開篇 中國開發(fā)商基礎(chǔ)臉譜
一、如何解讀當下開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略
二、中國地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營哲學(xué)的地域基因
三、區(qū)域企業(yè)群發(fā)展的3 個分析指標
四、中國地產(chǎn)企業(yè)群發(fā)展戰(zhàn)略
第一章 房地產(chǎn)項目全程策劃流程
第一節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃前期可行性研究流程
一、可行性研究的三個工作階段
二、可行性研究的7項基本內(nèi)容
三、可行性研究的5個步驟
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目全程策劃的工作階段劃分
一、三種房地產(chǎn)項目策劃基本類型
二、房地產(chǎn)項目全程策劃的主要內(nèi)容
三、房地產(chǎn)項目全程策劃七個特性
四、房地產(chǎn)項目全程策劃的價值
第二章 宏觀指標分析過程
第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟分析
一、宏觀經(jīng)濟分析技巧
二、宏觀經(jīng)濟分析的8個模塊分析
第二節(jié) 宏觀政策分析技巧
技巧1：按類梳理房地產(chǎn)政策
技巧2：梳理房地產(chǎn)政策的多元主體
技巧3：更現(xiàn)實的分析房地產(chǎn)市場政策影響
第三節(jié) 宏觀市場分析
一、周期規(guī)律是市場行情的本質(zhì)
二、房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟周期緊密相關(guān)
三、房地產(chǎn)市場基本面分析內(nèi)容與重點
四、房地產(chǎn)項目區(qū)域市場供求分析
五、地塊研究是前期綜合分析關(guān)鍵之一
第四節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)宏觀分析常用表格
第三章 常規(guī)市場調(diào)研的做法
第一節(jié) 市場調(diào)研常規(guī)步驟
一、將地產(chǎn)決策問題具化為調(diào)研問題
二、地產(chǎn)調(diào)研目的體系設(shè)計
三、地產(chǎn)策劃中的5 個調(diào)研注意事項
四、確定地產(chǎn)調(diào)研地域范圍的2種方法
五、確定地產(chǎn)調(diào)研地域范圍的方法
六、地產(chǎn)策劃調(diào)研常用的四類調(diào)研方法
七、地產(chǎn)調(diào)研常用的分析方法
八、召開地產(chǎn)調(diào)研項目會
九、用地產(chǎn)邏輯問題樹解決調(diào)研問題
十、踩盤調(diào)研方法與技巧
十一、目標客戶策劃調(diào)研的三個要求
十二、用客戶調(diào)研構(gòu)建項目價值體系的步驟
第二節(jié) 市場調(diào)研分析的分析對象
一、財務(wù)分析
二、社會效益分析
三、生態(tài)效益分析
四、風(fēng)險經(jīng)濟分析
第三節(jié) 房地產(chǎn)常規(guī)調(diào)研常用表格
一、商業(yè)市場調(diào)研模板
二、寫字樓市場調(diào)研模板
三、住宅市場調(diào)研模板
四、調(diào)查問卷模板
第四章 前期客戶研究
第一節(jié) 客戶研究的基本方法
一、客戶研究要解決的三個問題
二、研究客戶需求的四種方法
三、不同客戶人群需求改變項目需求點
四、初步客戶研究可形成的2 個成果
第二節(jié) 訪談式客戶研究辦法
一、客戶研究訪談分類
二、訪談問題的結(jié)構(gòu)化設(shè)置
三、訪談中的兩種提問方式技巧
第三節(jié) 客戶細分研究方法
一、客戶細分的兩個價值
二、客戶細分的四個維度
三、地產(chǎn)項目九類客戶細分指標
四、八大客戶群體特征描述
第四節(jié) 如何尋找潛在客戶
一、潛在客戶細分研究步驟
二、潛在客戶細分群體描述
三、潛在客戶細分群體人口背景統(tǒng)計的6個內(nèi)容
四、潛在客戶細分群體購房行為特征分析的五個方面
第五章 競爭產(chǎn)品分析
第一節(jié) 競爭產(chǎn)品分析內(nèi)容及流程
一、競爭產(chǎn)品分析作用
二、競爭產(chǎn)品分析的內(nèi)容和工作重點
三、競爭產(chǎn)品分析流程中的模型及方法
四、競爭產(chǎn)品分析案例演示
五、競爭產(chǎn)品監(jiān)測
六、區(qū)域競爭產(chǎn)品分析框架
第二節(jié) 產(chǎn)品組合分析模型及方法
一、產(chǎn)品組合內(nèi)容
二、不同群體的產(chǎn)品組合不同
第六章 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算
第一節(jié) 經(jīng)濟測算的概況
一、經(jīng)濟測算的基本步驟
二、經(jīng)濟測算基本概念
三、投資估算的要求及必要性
第二節(jié) 項目開發(fā)成本估算
一、開發(fā)項目總投資
二、項目總成本的12項費用
第三節(jié) 地產(chǎn)項目利潤測算
一、掌握項目定價方法
二、確定租售價格
三、經(jīng)營收入估算
四、稅金估算
五、投資資金來源分析
六、資金籌措與使用計劃
七、借款還本付息估算
八、財務(wù)評價指標
第四節(jié) 地產(chǎn)項目的不確定性分析
一、敏感性分析
二、盈虧平衡分析
第五節(jié) 經(jīng)濟測算常用表格
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