1998年住房制度改革以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也在其后幾年開(kāi)始持續(xù)上漲，引發(fā)各界關(guān)注，人們更關(guān)心的是：中國(guó)的房地產(chǎn)未來(lái)如何走？
韓國(guó)和中國(guó)，不僅在地理上相鄰，在文化方面也有諸多相似甚至共同之處。更重要的是，中國(guó)與韓國(guó)在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，基本影響因素也有很多相似點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)，快速的城鎮(zhèn)化，土地資源緊張，政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控等。韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展早，韓國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)的歷程或許可以給我們一定的啟示。
《中韓房地產(chǎn)研究》采用豐富的數(shù)據(jù)、資料對(duì)中國(guó)和韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)政策和住房保障的發(fā)展變化進(jìn)行了分析、比較和評(píng)價(jià)，也探討了研究房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期、房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)早期預(yù)警等方面的理論和方法。
李景國(guó)，男，1957年生，河北省元氏縣人�，F(xiàn)任中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任、研究員，城市發(fā)展與環(huán)境研究所黨委委員，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城市發(fā)展系教授、博士研究生導(dǎo)師，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)理事。主要研究領(lǐng)域：土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域與城鎮(zhèn)規(guī)劃。研究成果先后獲得省部級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)、優(yōu)秀成果獎(jiǎng)、決策信息獎(jiǎng)等六項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)。
第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)
第一章 房地產(chǎn)景氣與價(jià)格變動(dòng)因素：宏觀(guān)視角分析
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)
第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期
第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型
第四節(jié) 外部環(huán)境變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)
第二章 韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：微觀(guān)視角分析
第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)政策：理論概念
第二節(jié) 韓國(guó)住房市場(chǎng)與住房政策
第三節(jié) 結(jié)論
第三章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化
第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成
第二節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及衍生問(wèn)題
第四節(jié) 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素與住宅價(jià)格關(guān)系的中韓比較 第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)
第一章 房地產(chǎn)景氣與價(jià)格變動(dòng)因素：宏觀(guān)視角分析
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)
第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期
第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型
第四節(jié) 外部環(huán)境變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)
第二章 韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：微觀(guān)視角分析
第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)政策：理論概念
第二節(jié) 韓國(guó)住房市場(chǎng)與住房政策
第三節(jié) 結(jié)論
第三章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化
第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成
第二節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及衍生問(wèn)題
第四節(jié) 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素與住宅價(jià)格關(guān)系的中韓比較
第二部分 房地產(chǎn)政策
第四章 韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化政策：評(píng)價(jià)與啟示
第一節(jié) 韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化政策：概觀(guān)
第二節(jié) 對(duì)韓國(guó)政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的評(píng)價(jià)
第三節(jié) 韓國(guó)快速城市化時(shí)期的住房政策演變及其啟示
第五章 中國(guó)房地產(chǎn)制度與政策演變
第一節(jié) 新中國(guó)成立以來(lái)房地產(chǎn)制度變革回顧
第二節(jié) 改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控歷程回顧
第三節(jié) 21世紀(jì)以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策演變的路徑特點(diǎn)
第四節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)制度與政策演變的績(jī)效評(píng)價(jià)
第三部分 住房保障
第六章 韓國(guó)住房保障政策及其效果分析
第一節(jié) 住房保障政策的演變
第二節(jié) 主要住房保障政策
第三節(jié) 主要住房保障政策評(píng)價(jià)
第四節(jié) 韓國(guó)住房保障政策的特點(diǎn)及啟示
第七章 中國(guó)住房保障制度建設(shè)及政策
第一節(jié) 住房保障制度內(nèi)涵
第二節(jié) 住房供給與住房保障制度建設(shè)進(jìn)程
第三節(jié) 中國(guó)住房保障的主要形式及其制度建設(shè)
第四節(jié) 中國(guó)住房保障政策
第五節(jié) 住房保障制度建設(shè)存在的問(wèn)題及對(duì)策
Yoon Ju-Hyun、Kim Hye-seung（1997）分析1995年公共租賃房入住者實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，資格不符的中產(chǎn)階層以上家庭住在由政府支持的公共住宅的比例達(dá)到10010~500/0。該研究還指出1991~1996年施行的保障性住房政策中，符合政策目標(biāo)的受惠家庭占1990年當(dāng)時(shí)政策目標(biāo)對(duì)象總數(shù)的46%。目標(biāo)家庭與受惠家庭不一致，會(huì)導(dǎo)致政策目標(biāo)對(duì)象規(guī)模測(cè)算不準(zhǔn)確，依此制定并供給的保障性住房中住進(jìn)資格不符的家庭，使公共住房供給出現(xiàn)缺口，致使為了解決未能受惠的住房需求而要再多建公共住宅。
其次，公共租賃住房的供給標(biāo)準(zhǔn)未能充分考慮階層之間及地區(qū)間的差異，而且國(guó)民住房基金不考慮租賃住房建設(shè)地區(qū)的市場(chǎng)特點(diǎn)，而是根據(jù)租賃住房的類(lèi)型和規(guī)模提供貸款。以50年公共租賃住房為例，貸款標(biāo)準(zhǔn)參考的不是建造地點(diǎn)，而是按每戶(hù)固定的金額提供融資支持。比較大城市與其他地區(qū)由住房用地成本與建筑成本構(gòu)成的建造成本可知，大城市的建造成本相對(duì)較高，但提供的融資規(guī)模是一樣的，因此貸款與建造成本比也就更低。大城市對(duì)公共租賃房的需求更高，因此應(yīng)對(duì)大城市中的公共租賃住房提供比其他地區(qū)更多的融資支持（鄭義澈，2001）。
再次，公共租賃房的標(biāo)準(zhǔn)房租也幾乎沒(méi)有反映階層間與地區(qū)間的差異。有研究顯示雖然永久租賃住房根據(jù)入住階層采取不同的房租標(biāo)準(zhǔn)，但是設(shè)定的差額不合理，而且根據(jù)住房供給地區(qū)采取的差額租房抵押金與房租方案也有可能不合理（吳東薰，2000）。此外，50年公共租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)租賃抵押金主要依據(jù)成本決定，所有階層間不存在差異。
政策目標(biāo)對(duì)象的不明確性、各項(xiàng)公共租賃房工程支持標(biāo)準(zhǔn)的相異性、未考慮入住者支付能力的房租體系等衍生出影響階層間垂直公平與水平公平問(wèn)題。鄭義澈（1999）與吳東薰（2000）的研究顯示，永久租賃住房及50年公共租賃住房入住者利益分配具有累退性，地區(qū)間公平失衡。此外，受惠階層與非受惠階層間還存在公平問(wèn)題，公共租賃住房的承租人以相對(duì)低的房租實(shí)現(xiàn)有房住，然而非入住階層則需要支付相對(duì)高的租金才能享受同等居住水平。2003年永久租賃住房入住者現(xiàn)狀顯示，非法定貧困人群（開(kāi)設(shè)住房申購(gòu)儲(chǔ)蓄賬戶(hù)及貧困人群資格不符者）的入住率占50010（河晟奎，2004）。
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