目　錄 1?緒　論 001 1.1　不動產(chǎn)和不動產(chǎn)估價概述 001 1.1.1　不動產(chǎn)的概念及分類 001 1.1.2　不動產(chǎn)價格及不動產(chǎn)估價 004 1.2　不動產(chǎn)估價理論與技術(shù)研究進(jìn)展 008 1.2.1　土地估價理論方法研究進(jìn)展 008 1.2.2　房地產(chǎn)估價理論方法研究進(jìn)展 017 1.3　研究思路和主要內(nèi)容 019 1.3.1　研究思路 019 1.3.2　主要內(nèi)容 020 第一篇　土地估價相關(guān)理論探索 2?土地估價原則的內(nèi)涵及適用性 023 2.1　土地估價原則的內(nèi)涵 023 2.1.1　土地估價的主要原則 023 2.1.2　土地估價原則的內(nèi)涵 024 2.2　土地估價原則的適用性 029 2.2.1　估價原則的分類 029 2.2.2　技術(shù)原則對估價方法的適用性 030 2.2.3　導(dǎo)向原則對估價目的的適用性 033 3?土地抵押凈值評估及關(guān)鍵問題 036 3.1　土地抵押凈值的概念及內(nèi)涵 036 3.1.1　土地抵押凈值的概念 036 3.1.2　土地抵押凈值的評估思路 037 3.1.3　預(yù)期實現(xiàn)土地抵押權(quán)的費用 038 3.1.4　預(yù)期實現(xiàn)土地抵押權(quán)的稅金 040 3.2　不同用途土地抵押凈值評估 044 3.2.1　住宅用地抵押凈值評估 044 3.2.2　商業(yè)用地抵押凈值評估 049 3.2.3　工業(yè)用地抵押凈值評估 055 3.3　抵押凈值評估應(yīng)注意的問題 060 3.3.1　抵押凈值與快速變現(xiàn)價值的區(qū)別 060 3.3.2　土地抵押凈值不是一個固定比例 060 3.3.3　關(guān)于土地增值稅的扣除項問題 061 3.3.4　關(guān)于企業(yè)所得稅的扣除問題 061 4?縣域標(biāo)定地價中標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立及流程 062 4.1　標(biāo)定地價及評估技術(shù)路線 062 4.1.1　標(biāo)定地價及其發(fā)展歷程 062 4.1.2　標(biāo)定地價評估技術(shù)路線 064 4.2　縣域標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立的基本思路 066 4.2.1　縣域標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立的難點 067 4.2.2　縣域標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn) 068 4.3　縣域標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立流程與實踐 070 4.3.1　外業(yè)預(yù)選 070 4.3.2　信息查閱 071 4.3.3　初步預(yù)設(shè) 071 4.3.4　實地核查 071 4.3.5　確定標(biāo)準(zhǔn)宗地 072 第二篇　房地產(chǎn)估價相關(guān)理論探索 5?成套住宅實地查勘及價格因素分析 077 5.1　實地查勘的主要任務(wù)和主要方法 077 5.1.1　實地查勘的必要性和工作準(zhǔn)備 077 5.1.2　實地查勘的主要任務(wù) 080 5.1.3　實地查勘與資料收集方法 082 5.2　成套住宅實地查勘的內(nèi)容 085 5.2.1　區(qū)位狀況查勘 085 5.2.2　實物狀況查勘 087 5.2.3　權(quán)益狀況核實 088 5.2.4　實地查勘拍照 089 5.2.5　市場狀況調(diào)查 089 5.3　價格影響因素分析與評定標(biāo)準(zhǔn) 091 5.3.1　價格影響因素的分類 091 5.3.2　價格影響因素分析的原則 092 5.3.3　價格影響因素分析的要點 093 5.3.4　價格影響因素的評定標(biāo)準(zhǔn) 094 6?樓層對房價的影響及樓層指數(shù)編制 100 6.1　樓層對住宅價格影響的理論分析 100 6.1.1　區(qū)位與居住區(qū)位的內(nèi)涵 100 6.1.2　區(qū)位對房價影響的相關(guān)研究 101 6.1.3　區(qū)位對房價的作用機(jī)制 102 6.1.4　樓層對房價的作用機(jī)理 104 6.2　樓層對住宅價格影響的案例分析 104 6.2.1　樓層對房價影響的分析方法 104 6.2.2　數(shù)據(jù)來源說明 105 6.2.3　樓層與房價關(guān)聯(lián)性的統(tǒng)計分析 107 6.3　住宅樓層指數(shù)表的編制 109 6.3.1　樓層指數(shù)編制的原則 109 6.3.2　住宅樓層指數(shù)表編制 109 7?比較法中主要比較因素的內(nèi)涵及量化 111 7.1　比較法中比較因素的選擇 111 7.1.1　比較因素的選擇和存在的問題 112 7.1.2　比較因素選擇的基本原則 113 7.1.3　房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素選擇 114 7.2　房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素的量化思路 115 7.2.1　區(qū)位狀況因素的內(nèi)涵及量化 115 7.2.2　實物狀況因素的內(nèi)涵及量化 122 7.2.3　權(quán)益狀況因素的內(nèi)涵及量化 125 第三篇　現(xiàn)代信息技術(shù)在估價中的應(yīng)用探索 8?大數(shù)據(jù)技術(shù)在估價中的應(yīng)用探索 129 8.1　大數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)概論 129 8.1.1　大數(shù)據(jù)的概念及特征 129 8.1.2　房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)概述 132 8.2　大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場調(diào)查中的應(yīng)用 135 8.2.1　鄭州市房地產(chǎn)調(diào)查及數(shù)據(jù)獲取 135 8.2.2　鄭州市房地產(chǎn)市場狀況分析 136 8.3　估價大數(shù)據(jù)的分類整合 141 8.3.1　估價大數(shù)據(jù)分類整合的必要性 141 8.3.2　估價大數(shù)據(jù)信息的分類整合 143 8.4　估價信息數(shù)據(jù)庫的功能和結(jié)構(gòu) 144 8.4.1　估價信息數(shù)據(jù)庫的功能 144 8.4.2　估價信息數(shù)據(jù)庫的系統(tǒng)構(gòu)成 145 8.5　估價信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)和共享 147 8.5.1　數(shù)據(jù)庫的建設(shè)與運作 147 8.5.2　數(shù)據(jù)庫的錄入與維護(hù) 148 8.5.3　數(shù)據(jù)庫的共享與應(yīng)用 148 9?地理信息技術(shù)在估價中的應(yīng)用 149 9.1　GIS概述及基本功能 149 9.1.1　GIS概述 149 9.1.2　GIS的基本功能 150 9.2　GIS在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用 152 9.2.1　GIS輔助估價的應(yīng)用體系 152 9.2.2　GIS輔助估價的主要功能 154 9.3　GIS在地價分析中的應(yīng)用 159 9.3.1　數(shù)據(jù)來源與研究方法 161 9.3.2　鄭州市住宅地價時空序列變化 163 9.3.3　鄭州市住宅地價空間格局特征 168 9.3.4　鄭州市住宅地價格局變化影響因素 174 9.4　GIS在估價中的實施保障 176 9.4.1　建立并更新估價信息數(shù)據(jù)庫 176 9.4.2　評估專業(yè)人員的學(xué)科背景 177 9.4.3　評估專業(yè)人員數(shù)據(jù)分析能力 177 第四篇　不動產(chǎn)估價行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展路徑探索 10?疫情影響下的土地估價行業(yè)發(fā)展 181 10.1　土地估價行業(yè)及新冠疫情的不利影響 181 10.1.1　中國土地估價行業(yè)發(fā)展歷程 181 10.1.2　疫情對估價行業(yè)的不利影響 182 10.2　疫情影響下土地估價行業(yè)面臨的形勢 184 10.2.1　業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)量或?qū)⒊掷m(xù)收縮 184 10.2.2　估價行業(yè)經(jīng)營成本或?qū)⒃黾?184 10.2.3　土地估價行業(yè)競爭也將愈演愈烈 185 10.3　土地估價行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑 185 10.3.1　疫情防控和企業(yè)經(jīng)營兩手抓 185 10.3.2　研判行業(yè)形勢并拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域 186 10.3.3　加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管和機(jī)構(gòu)備案管理 186 10.3.4　加強(qiáng)行業(yè)自律管理和誠信建設(shè) 187 10.4　土地估價行業(yè)未來新業(yè)務(wù)領(lǐng)域 187 10.4.1　自然資源分等定級與價格評估 187 10.4.2　全民所有土地資源資產(chǎn)核算 188 10.4.3　公示地價體系建設(shè)與更新 189 10.4.4　園地、林地、草地分等定級估價 189 10.4.5　征收土地社會穩(wěn)定性風(fēng)險評估 190 10.4.6　地上青苗和附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)編制 191 11?房地產(chǎn)估價行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展 192 11.1　房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀 192 11.1.1　房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 192 11.1.2　估價行業(yè)發(fā)展存在的問題 193 11.2　房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展趨勢 194 11.2.1　房地產(chǎn)估價新業(yè)務(wù)不斷涌現(xiàn) 194 11.2.2　大數(shù)據(jù)推進(jìn)估價技術(shù)不斷革新 195 11.2.3　估價行業(yè)融合發(fā)展趨勢越來越強(qiáng) 195 11.3　房地產(chǎn)估價行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑 195 11.3.1　以機(jī)構(gòu)提升拓展業(yè)務(wù)空間 196 11.3.2　以人才培養(yǎng)提升服務(wù)質(zhì)量 196 11.3.3　以智庫建設(shè)服務(wù)地方發(fā)展 197 11.3.4　以科技創(chuàng)新提升技術(shù)水平 197 11.3.5　以自律建設(shè)維護(hù)行業(yè)發(fā)展環(huán)境 198 11.4　房地產(chǎn)估價行業(yè)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域 199 11.4.1　租售同權(quán)發(fā)展趨勢下租金評估 199 11.4.2　REITs的興起與房地產(chǎn)估價行業(yè) 199 11.4.3　新供應(yīng)模式下工業(yè)地價評估 201 11.4.4　房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)衍生的新業(yè)務(wù) 201 11.4.5　各種新、奇、特房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) 202 參考文獻(xiàn) 203 重要術(shù)語索引表 217