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　　《房地產(chǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對》采用“流程+風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)+案例+應(yīng)對措施”的模式，系統(tǒng)分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營過程中面臨的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)因素，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程出發(fā)，對開發(fā)項(xiàng)目的投資決策、用地獲取、勘察設(shè)計(jì)、行政報(bào)批、籌融資、招投標(biāo)、開發(fā)建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)服務(wù)等運(yùn)營環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)梳理和分析，并提出了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。本書可供房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者及相關(guān)管理人員閱讀和參考。

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、影響因素多等特征，是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來豐厚的收益，也可能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因遭受風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致巨大損失。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過采取切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，提高抵御項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的能力，才能在變化萬千、競爭激烈的市場中抓住機(jī)遇并降低不確定因素給企業(yè)造成的損失，從而增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。
　　本書以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對為研究切入點(diǎn)，重點(diǎn)梳理了在投資決策、土地獲取、勘察設(shè)計(jì)、行政報(bào)批、融資、招標(biāo)、開發(fā)建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)服務(wù)中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，并對如何確保房地產(chǎn)企業(yè)有效地實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了探討。全書共分十一章，各章主要內(nèi)容如下。
　　第1章，簡要闡述了房地產(chǎn)的商品特性、經(jīng)營特性和產(chǎn)業(yè)特性，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目可能面臨的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)因素，介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估的基本方法和常用的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略。
　　第2章，在梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策基本流程的基礎(chǔ)上，辨識(shí)分析了投資決策階段面臨的宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、立項(xiàng)可研風(fēng)險(xiǎn)、決策程序和效率風(fēng)險(xiǎn)等，并提出了關(guān)注宏觀政策變化、規(guī)范市場調(diào)研活動(dòng)以及建立規(guī)范的決策程序等應(yīng)對措施。
　　第3章，重點(diǎn)介紹了我國現(xiàn)行土地使用制度下招拍掛出讓土地使用權(quán)的基本程序，分析和提出了土地獲取中可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、政府信用風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地獲取方案、競價(jià)策略及競價(jià)風(fēng)險(xiǎn)承受度作為高層決策的內(nèi)容。
　　第4章，闡述了勘察設(shè)計(jì)的特點(diǎn)和工作程序，分析了勘察不到位、設(shè)計(jì)偏離項(xiàng)目定位、盲目創(chuàng)新、規(guī)范變更、技術(shù)能力不足和成本控制等風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)在勘察設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目地域特點(diǎn)，以客戶需求為導(dǎo)向，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化管理，采取并聯(lián)化設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)，確保設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性和合理性。
　　第5章，簡要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目行政報(bào)批的主要流程和國家對申請核發(fā)“五證”的規(guī)定要求，對項(xiàng)目行政報(bào)批工作中可能面臨的程序復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)以及差異性規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。
　　第6章，對現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道和方式進(jìn)行了概述，針對融資中面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、匯利率風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)等，提出了積極拓展融資渠道、合理安排資本結(jié)構(gòu)、建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)等風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。
　　第7章，以工程項(xiàng)目招標(biāo)為例，簡要介紹了招標(biāo)范圍、規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)及招標(biāo)方式和流程等，針對招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)實(shí)施、開標(biāo)評標(biāo)決標(biāo)、訂立合同四個(gè)重要環(huán)節(jié)，查找招標(biāo)中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。
　　第8章，圍繞進(jìn)度、質(zhì)量、成本、合同管理、安全生產(chǎn)、施工協(xié)調(diào)和竣工驗(yàn)收七個(gè)方面，系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)，并對風(fēng)險(xiǎn)成因以及后果進(jìn)行了分析，針對風(fēng)險(xiǎn)之間的相互關(guān)系，提出了“綜合考量，統(tǒng)籌兼顧，將風(fēng)險(xiǎn)總量控制在合理范圍”的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略及措施。
　　第9章，重點(diǎn)分析了銷售中存在的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、銷售渠道風(fēng)險(xiǎn)、促銷方式風(fēng)險(xiǎn)、銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、銷售管理風(fēng)險(xiǎn)和銷售法律風(fēng)險(xiǎn)。針對銷售風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等有直接聯(lián)系的特點(diǎn)，提出為防范銷售風(fēng)險(xiǎn)需要從項(xiàng)目定位到產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣及銷售管理等各個(gè)方面，加強(qiáng)對項(xiàng)目的全程策劃和全過程管理。
　　第10章，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)中的專業(yè)服務(wù)咨詢風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇風(fēng)險(xiǎn)、合同訂立與執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)、承接驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的日常運(yùn)作服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并有針對性地提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。
　　第11章，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管理的觀點(diǎn)和方法，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效防范風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措：建立良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，將風(fēng)險(xiǎn)管理融入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策及各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對監(jiān)督與持續(xù)改進(jìn)。
　　航天科技集團(tuán)公司副總經(jīng)理、紀(jì)檢組組長、本書編委會(huì)主任李金生同志對本書編寫出版工作提出了總體要求，多次審閱書稿，提出了指導(dǎo)意見。航天科技集團(tuán)公司總經(jīng)濟(jì)師、本書主編齊國生同志組織編寫組完成了全書的編寫工作。在本書編寫過程中，編寫人員到多家房地產(chǎn)相關(guān)單位進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，與這些單位的領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)營管理者、一線專家分享了他們在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在此，一并向他們表示衷心的感謝。
　　由于編者水平有限，書中難免存在錯(cuò)漏之處，懇請廣大讀者批評指正。
　　本書編寫組
　　2013年3月

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