實(shí)踐中的中國(guó)房地產(chǎn)法
在我國(guó)改革開放以來，房地產(chǎn)是最受矚目的領(lǐng)域，其中交錯(cuò)著政府和市場(chǎng)、國(guó)計(jì)和民生、行政和民事等各種復(fù)雜的關(guān)系。與此相對(duì)應(yīng)，在房地產(chǎn)法中，不光有物權(quán)法等民事法規(guī)范，還有大量的行政法規(guī)范，而后者又往往引導(dǎo)和影響前者，房地產(chǎn)因而屬于諸法共同發(fā)力的“領(lǐng)域法”。不僅如此，房地產(chǎn)是一種行業(yè)，有其獨(dú)特的實(shí)踐特色和運(yùn)作機(jī)制，要想理解相應(yīng)的法律規(guī)范，非先透視實(shí)踐不可，就此而言，房地產(chǎn)法又是實(shí)踐先行的“行業(yè)法”。
遺憾的是，目前的房地產(chǎn)法理論著作在展開時(shí)，要么落在行政管制層面，要么主要根植于物權(quán)法，既未對(duì)相關(guān)的行政和民事規(guī)范進(jìn)行充分而有機(jī)地融合，也未深入行業(yè)實(shí)踐挖掘理論立足點(diǎn)，客觀地講，無(wú)法應(yīng)對(duì)實(shí)踐需要�；诖�，本書從行政法和民法融合的角度，從房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作機(jī)制的角度，以突出的實(shí)踐問題為引導(dǎo)，以對(duì)房地產(chǎn)法進(jìn)行理論論述。
本書著眼于我國(guó)房地產(chǎn)生命周期過程，針對(duì)其中產(chǎn)生的法律問題，結(jié)合行政法和民法進(jìn)行理論分析，希望在做到行政法和民法知識(shí)融合的同時(shí)，盡量融合歷史與現(xiàn)實(shí)，融合法學(xué)和非法學(xué)的知識(shí)，為相關(guān)理論研究提供一定的啟發(fā)。
常鵬翱，北京大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，北京大學(xué)博雅青年學(xué)者，教育部長(zhǎng)江青年學(xué)者；國(guó)土資源部首屆不動(dòng)產(chǎn)登記工作專家委員會(huì)專家，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)專家委員會(huì)專家；中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副秘書長(zhǎng)，北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。參與《民法典》《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》《土地管理法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等規(guī)范文件的論證工作。在《法學(xué)研究》《中國(guó)法學(xué)》等發(fā)表學(xué)術(shù)論文80余篇，出版《物權(quán)法的展開與反思》《事實(shí)行為的基礎(chǔ)理論研究》等專著。
目錄
凡例
引言
第一章房地產(chǎn)的法律內(nèi)涵
第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)的法律內(nèi)涵
一、不動(dòng)產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)土空間規(guī)劃的管制
二、不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別
三、不動(dòng)產(chǎn)表征著相關(guān)的物權(quán)
第二節(jié)建設(shè)用地的法律內(nèi)涵
一、土地的法律內(nèi)涵
二、建設(shè)用地的法律內(nèi)涵
第三節(jié)房屋的法律內(nèi)涵
一、積極內(nèi)涵
二、消極內(nèi)涵
第二章房地產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)
第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的基本標(biāo)準(zhǔn)
一、公示標(biāo)準(zhǔn)
二、事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)
三、意思標(biāo)準(zhǔn)
四、小結(jié)
第二節(jié)“房隨地走，地隨房走”的規(guī)范要義
一、規(guī)范目的
二、構(gòu)成要件
三、法律后果
四、小結(jié)
第三章國(guó)土空間規(guī)劃
第一節(jié)國(guó)土空間規(guī)劃的制度構(gòu)造
一、國(guó)土空間規(guī)劃的地位
二、國(guó)土空間規(guī)劃的層級(jí)
三、國(guó)土空間規(guī)劃的類型
四、國(guó)土空間規(guī)劃的屬性
五、國(guó)土空間規(guī)劃的效用
第二節(jié)國(guó)土空間規(guī)劃對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的影響
一、影響國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的國(guó)土空間規(guī)劃
二、國(guó)土空間規(guī)劃對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的具體影響
三、小結(jié)
第三節(jié)國(guó)土空間規(guī)劃對(duì)“地隨房走”規(guī)則中“占用范圍”
的影響
一、問題的提出
二、實(shí)體方案的不足
三、“地權(quán)份額說”的優(yōu)勢(shì)
四、“地權(quán)份額說”的實(shí)踐合理性
五、“地權(quán)份額說”的實(shí)踐運(yùn)用：量化登記
六、小結(jié)
第四章土地儲(chǔ)備
第一節(jié)儲(chǔ)備土地的取得要件
一、符合國(guó)土空間規(guī)劃
二、取得方式合法合規(guī)
三、補(bǔ)償?shù)轿?四、土地權(quán)屬清晰
五、土地不存在污染等不適格情況
六、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記
第二節(jié)征收與補(bǔ)償
一、征收決定在公告時(shí)生效
二、補(bǔ)償?shù)姆梢饬x
第三節(jié)無(wú)償收回閑置土地不影響抵押權(quán)的存續(xù)
一、財(cái)產(chǎn)權(quán)相對(duì)消滅的法理
二、財(cái)產(chǎn)權(quán)相對(duì)消滅法理適用于無(wú)償收回
三、小結(jié)
第四節(jié)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)低價(jià)轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
一、權(quán)利屬性
二、行使要件
三、法律效果
第五章土地供應(yīng)
第一節(jié)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)
一、制度緣起
二、制度構(gòu)造
三、判斷標(biāo)準(zhǔn)
四、主要權(quán)能
第二節(jié)有償使用方式的制度構(gòu)造
一、有償使用原則的確立
二、出讓
三、租賃
四、作價(jià)出資或入股
第三節(jié)出讓合同的屬性之辨：民事合同抑或行政協(xié)議
一、合同訂立的對(duì)比
二、合同效力瑕疵的對(duì)比
三、合同解除的對(duì)比
四、違約責(zé)任的對(duì)比
五、分析與評(píng)價(jià)
第四節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)的法源
一、建設(shè)用地使用權(quán)法源的基本界定
二、法律之間的關(guān)系
三、解釋法律的法源
四、作為習(xí)慣的政策文件
第六章土地二級(jí)市場(chǎng)
第一節(jié)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)規(guī)范的適用
一、轉(zhuǎn)讓規(guī)范的適用
二、出租規(guī)范的適用
三、抵押規(guī)范的適用
四、小結(jié)
第二節(jié)出讓建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)規(guī)范的適用
一、25%投資規(guī)范的適用
二、價(jià)格控制規(guī)范的適用
三、查封的處分禁止規(guī)范的適用
第七章開發(fā)建設(shè)
第一節(jié)規(guī)劃許可的民事效果：以合法建筑為對(duì)象
一、對(duì)房屋所有權(quán)的影響
二、對(duì)相鄰權(quán)的影響
三、對(duì)在建建筑物抵押權(quán)的影響
第二節(jié)規(guī)劃許可的民事效果：以違法建筑為對(duì)象
一、違法建筑的行政法管制
二、建造人對(duì)違法建筑享有動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)
三、對(duì)合同效力的影響
四、小結(jié)
第三節(jié)建筑許可的民事效果
一、建筑工程施工許可的民事效果
二、從業(yè)資格的民事效果
第八章房地產(chǎn)交易
第一節(jié)預(yù)售許可與預(yù)售合同效力
一、預(yù)售許可的法律內(nèi)涵
二、預(yù)售許可對(duì)預(yù)售合同效力的影響：基于司法實(shí)踐
的分析
三、預(yù)售許可對(duì)預(yù)售合同效力的影響：基于制度功能
的分析
四、預(yù)售許可不應(yīng)影響合同效力
第二節(jié)網(wǎng)簽備案的法律意義
一、網(wǎng)簽備案的功能分析
二、網(wǎng)簽備案的必要性分析
三、網(wǎng)簽備案的民事后果
第三節(jié)走向住房租賃新市場(chǎng)的長(zhǎng)租房及其民法保障
一、不宜把長(zhǎng)租房定位成公租房
二、不宜把長(zhǎng)租房理解為長(zhǎng)租期房
三、宜把長(zhǎng)租房界定為內(nèi)含市場(chǎng)機(jī)制的專用租賃住房
四、規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)的民法保障
五、小結(jié)
第九章不動(dòng)產(chǎn)登記
第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記制度概況
一、統(tǒng)一登記
二、基本構(gòu)成
三、法律定位
第二節(jié)登記能力
一、有登記能力的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
二、有登記能力的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)
三、有登記能力的其他事項(xiàng)
第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序制度
一、依申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)登記程序
二、依囑托的不動(dòng)產(chǎn)登記程序
三、依職權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記程序
第四節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力制度
一、推定力
二、設(shè)權(quán)力
三、對(duì)抗力
四、宣示力
五、公信力
主要參考書目
后記
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