適 用 導(dǎo) 引

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是經(jīng)濟社會發(fā)展的必然要求，是加強和創(chuàng)新社會管理的重要手段，是貫徹落實關(guān)于建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要舉措，是規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，維護(hù)不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的重要保障，也是國際上的通行做法。

隨著中國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，原有的不動產(chǎn)分散登記體制，已不能適應(yīng)社會管理和社會經(jīng)濟活動的要求，分散登記產(chǎn)生的直接問題是，資源資產(chǎn)利用效益和社會管理效率低，交易活動不安全，公民和社會組織行使物權(quán)權(quán)利不方便等。2007年頒布實施的《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。但是，由于機構(gòu)體制等原因，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度未能真正建立，不動產(chǎn)多頭管理、職能重疊、重復(fù)登記的問題依然存在，不利于權(quán)利人合法權(quán)益的保護(hù)。黨中央、國務(wù)院對此高度重視，大力推進(jìn)改革。2013年3月，《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》明確要求“減少部門職責(zé)交叉和分散。最大限度地整合分散在國務(wù)院不同部門相同或相似的職責(zé)，理順部門職責(zé)關(guān)系”，其中就包括整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)，由一個部門承擔(dān)。同年11月，國務(wù)院第31次常務(wù)會議明確，由原國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。中央編辦下發(fā)的《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，明確了職責(zé)整合的路徑和方向。建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的目的是按照完善制度、方便群眾、統(tǒng)籌兼顧、平穩(wěn)實施的原則，在基本實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊和信息平臺“四統(tǒng)一”的基礎(chǔ)上，加快形成權(quán)界清晰、分工合理、權(quán)責(zé)一致、運轉(zhuǎn)高效、法治保障的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，最終實現(xiàn)各類不動產(chǎn)從分散登記到統(tǒng)一登記的轉(zhuǎn)變，徹底轉(zhuǎn)變政府職能，保障不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。

《條例》的基本框架：

《條例》共六章，三十五條。

第一章“總則”，共七條，對《條例》的立法目的及依據(jù)、不動產(chǎn)登記及不動產(chǎn)的概念、不動產(chǎn)登記的類型、不動產(chǎn)登記的原則、需要進(jìn)行登記的不動產(chǎn)權(quán)利種類、不動產(chǎn)登記機構(gòu)以及不動產(chǎn)登記管轄進(jìn)行了規(guī)定。

第二章“不動產(chǎn)登記簿”，共六條，對不動產(chǎn)登記單元及不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項、不動產(chǎn)登記簿的介質(zhì)、不動產(chǎn)登記簿記載要求、不動產(chǎn)登記工作人員要求、不動產(chǎn)登記簿保管要求、不動產(chǎn)登記簿永*保存及移交等進(jìn)行了規(guī)定。

第三章“登記程序”，共九條，對不動產(chǎn)登記申請情形、代理登記和撤回登記申請，登記申請應(yīng)提交的材料及材料目錄、范本公示，不動產(chǎn)登記機構(gòu)初步審查，登記機構(gòu)查驗，登記機構(gòu)實地查看和調(diào)查等審查職責(zé)，登記機構(gòu)審查期限，完成登記，不予登記的情形等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。

第四章“登記信息共享與保護(hù)”，共六條，對不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)、不動產(chǎn)登記信息互通共享、各部門加強有關(guān)信息互通共享、工作人員保密義務(wù)，登記資料查詢、復(fù)制，查詢主體對登記信息不得隨意泄露等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。

第五章“法律責(zé)任”，共四條，對不動產(chǎn)登記錯誤造成損害應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員在不動產(chǎn)登記工作中瀆職行為應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，偽造、變造不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者證明以及買賣、使用偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者證明應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息或者利用不動產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任等進(jìn)行了規(guī)定。

第六章“附則”，共三條，對以往證書是否有效以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記過渡期，授權(quán)國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門制定實施細(xì)則，并對《條例》生效日期等進(jìn)行了規(guī)定。

《條例》的主要內(nèi)容：

（一）關(guān)于登記機構(gòu)。按照《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》關(guān)于整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責(zé)的要求，以及中央編辦《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》中明確國土資源部指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作的職責(zé)的有關(guān)規(guī)定，《條例》明確國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作，并接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

（二）關(guān)于登記簿冊。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，嚴(yán)格規(guī)范登記簿的管理有利于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益�！稐l例》規(guī)定，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)置統(tǒng)一的登記簿，載明不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)屬狀況等相關(guān)事項，并對登記簿的介質(zhì)形式、登記機構(gòu)的保管保存義務(wù)等進(jìn)行明確。同時，為妥善處理好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中新證和老證之間的關(guān)系，《條例》特別強調(diào)，《條例》施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的登記簿繼續(xù)有效。

（三）關(guān)于登記程序。為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于簡政放權(quán)，在服務(wù)中實施管理、在管理中實現(xiàn)服務(wù)的要求，本著簡化程序、方便群眾的原則，《條例》規(guī)定，一是充分尊重申請人的意愿，允許申請人在特定情形下可以單方提出登記申請，在登記機構(gòu)登記前還可以自愿撤回登記申請。二是要求登記機構(gòu)公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息，為申請人提供便利。三是規(guī)范受理，要求登記機構(gòu)收到申請材料進(jìn)行初步審查；申請人可以當(dāng)場更正錯誤的，當(dāng)場受理；登記機構(gòu)未一次性告知申請人需要補正內(nèi)容的，視為符合受理條件。四是登記機構(gòu)能夠通過互通共享取得的信息，不得要求申請人重復(fù)提交。

（四）關(guān)于登記信息共享與保護(hù)。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息平臺是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的重要內(nèi)容，為加強登記信息共享與保護(hù)，《條例》專設(shè)一章作出規(guī)定，一是要求國務(wù)院國土資源主管部門牽頭建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，各級登記機構(gòu)的信息要納入統(tǒng)一基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)信息實時共享。二是國土資源、公安、民政等有關(guān)部門要加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。三是明確權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)有權(quán)依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。四是對查詢獲得的不動產(chǎn)登記信息、資料的使用進(jìn)行規(guī)范。

2021年1月1日《民法典》施行后，物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的內(nèi)容由民法典吸收，內(nèi)容上基本保持原貌，僅《民法典》第219條內(nèi)容為新增。