第一部分　房地產(chǎn)企業(yè)成本系統(tǒng)建立
第一章　房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的基礎(chǔ)
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本費(fèi)用主要產(chǎn)生于前期投資決策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等過程，因此要控制成本，在滿足消費(fèi)者需求的情況下，必須以“市場為導(dǎo)向”對房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施全過程成本控制。具體來說，必須根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本產(chǎn)生的特點(diǎn)，以全程成本控制為指導(dǎo)，在這個(gè)總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，建立戰(zhàn)略執(zhí)行體系，并將全程的成本控制戰(zhàn)略貫穿于投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、材料采購、項(xiàng)目施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)中，以實(shí)現(xiàn)成本控制的戰(zhàn)略目標(biāo)。
成本控制戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵是建立成本控制保障體系，為成本控制提供行為規(guī)范和組織保障，使成本控制有章可循。
第一節(jié)　組織方面的保障體系 2
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的組織體系 2
二、成本管理職責(zé) 3
【實(shí)戰(zhàn)范本1-01】某房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理組織體系 4
【實(shí)戰(zhàn)范本1-02】某地產(chǎn)公司成本管理中心崗位職責(zé)說明 10
第二節(jié)　成本控制管理信息系統(tǒng) 18
一、成本控制管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)的基本思想 19
二、系統(tǒng)單據(jù)類型設(shè)計(jì)及費(fèi)用項(xiàng)目成本分類 19
第三節(jié)　建立成本監(jiān)控系統(tǒng) 22
一、制度建設(shè) 23
二、計(jì)劃管理 23
三、分析檢查 23
四、信息交流 24
第四節(jié)　成本檔案管理系統(tǒng) 24
一、成本檔案管理的要求 24
二、成本檔案的組成及其管理標(biāo)準(zhǔn) 25
三、成本檔案的歸檔與立卷 28
四、成本檔案的編目與裝訂 28
五、成本檔案的保管與使用 29
【實(shí)戰(zhàn)范本1-03】成本檔案查閱登記表 30

第二章　目標(biāo)成本管理體系
目標(biāo)成本是企業(yè)在特定時(shí)期內(nèi)為保證預(yù)期利潤的實(shí)現(xiàn)，并作為全體企業(yè)員工奮斗的目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本，它是預(yù)測成本與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物，也就是將成本控制作為工作的目標(biāo)。目標(biāo)成本的表現(xiàn)形式很多，如計(jì)劃成本、承諾成本、預(yù)期成本或利潤成本等。目標(biāo)成本是指在保證某項(xiàng)產(chǎn)品獲得要求預(yù)期利潤條件下允許該產(chǎn)品所發(fā)生的最高成本數(shù)據(jù)。
目標(biāo)成本和目標(biāo)成本管理兩者之間是辯證統(tǒng)一的關(guān)系。目標(biāo)成本是目標(biāo)成本管理的實(shí)施對象和預(yù)期目標(biāo)，目標(biāo)成本管理是達(dá)到和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的方式及方法。缺乏目標(biāo)成本的確定編制、規(guī)劃管理和過程控制，目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)便成為空談。
第一節(jié)　目標(biāo)成本管理概述 31
一、目標(biāo)成本管理的基本原理 31
二、目標(biāo)成本管理的原則 32
三、目標(biāo)成本管理流程 32
四、目標(biāo)成本管理的文件 34
【實(shí)戰(zhàn)范本2-01】項(xiàng)目開發(fā)部成本控制責(zé)任書 37
【實(shí)戰(zhàn)范本2-02】設(shè)計(jì)部成本控制責(zé)任書 40
【實(shí)戰(zhàn)范本2-03】工程部成本控制責(zé)任書 44
【實(shí)戰(zhàn)范本2-04】項(xiàng)目經(jīng)理部成本控制責(zé)任書 47
【實(shí)戰(zhàn)范本2-05】營銷管理部成本控制責(zé)任書 50
【實(shí)戰(zhàn)范本2-06】成本管理部成本控制責(zé)任書 53
第二節(jié)　目標(biāo)成本的預(yù)測 57
一、目標(biāo)成本預(yù)測的注意事項(xiàng) 57
二、目標(biāo)成本預(yù)測的方法 58
三、房地產(chǎn)目標(biāo)成本構(gòu)成維度的分解 59
【實(shí)戰(zhàn)范本2-07】房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總目標(biāo)控制表 60
【實(shí)戰(zhàn)范本2-08】房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本測算表 64
第三節(jié)　目標(biāo)成本的動態(tài)管理 74
一、動態(tài)成本的內(nèi)涵 74
二、目標(biāo)成本動態(tài)管理的意義 74
三、目標(biāo)成本動態(tài)管理的支持文件 75
四、建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本動態(tài)控制機(jī)制 76
五、整合項(xiàng)目管理全過程業(yè)務(wù)鏈 80
【實(shí)戰(zhàn)范本2-09】某房地產(chǎn)公司責(zé)任成本體系 81

第二部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制
第三章　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)的成本控制
投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是影響項(xiàng)目投資成敗的關(guān)鍵，項(xiàng)目投資決策成敗直接關(guān)系到項(xiàng)目將來產(chǎn)生的實(shí)際成本。房地產(chǎn)開發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設(shè)周期長和涉及面廣等特點(diǎn)使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學(xué)的決策機(jī)制，正確規(guī)避決策中的各種風(fēng)險(xiǎn)，成為成本控制的關(guān)鍵。
第一節(jié)　投資決策階段成本概述 88
一、投資決策階段的費(fèi)用組成 88
二、投資決策階段成本管理存在的問題 88
三、前期投資決策階段影響成本的主要因素 89
四、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的成本控制存在的問題 89
五、投資決策不當(dāng)對成本的影響 91
第二節(jié)　投資決策階段成本控制的對策 92
一、企業(yè)內(nèi)部完善投資決策流程 92
二、充分了解市場和政策法規(guī)信息 92
三、做好投資項(xiàng)目決策分析工作 93
【實(shí)戰(zhàn)范本3-01】土地開發(fā)地塊信息表 94
【實(shí)戰(zhàn)范本3-02】土地SWOT分析表 97
【實(shí)戰(zhàn)范本3-03】地塊成交信息一覽表 98
【實(shí)戰(zhàn)范本3-04】房地產(chǎn)板塊分布情況表 98
四、對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算 100
【實(shí)戰(zhàn)范本3-05】某項(xiàng)目成本及投資收益測算 101
【實(shí)戰(zhàn)范本3-06】某地產(chǎn)項(xiàng)目成本測算表 105

第四章　房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制
設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對投資的影響程度高達(dá)70%～90%。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)工作水平的高低、質(zhì)量的高低不僅影響施工階段投資的多少，而且也影響項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低�？刂品康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模、提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。
第一節(jié)　房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的必要性 110
一、設(shè)計(jì)管理與成本的關(guān)系 111
二、設(shè)計(jì)階段成本控制的影響因素 111
三、設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性 113
四、明確設(shè)計(jì)階段各專業(yè)人員的成本責(zé)任 113
【實(shí)戰(zhàn)范本4-01】項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引 114
第二節(jié)　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的措施 122
一、加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證 122
二、實(shí)行限額設(shè)計(jì) 123
三、實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法 123
四、要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作 123
五、有效規(guī)范工程招投標(biāo)制度，推進(jìn)設(shè)計(jì)監(jiān)理制 124
【實(shí)戰(zhàn)范本4-02】某地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)參考意見 124
【實(shí)戰(zhàn)范本4-03】某地產(chǎn)企業(yè)限額管理標(biāo)準(zhǔn) 127
第三節(jié)　地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化 134
一、設(shè)計(jì)前期成本控制要點(diǎn) 134
二、概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 137
三、方案設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 139
四、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 142
五、施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 146
六、二次設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 148
第四節(jié)　慎選設(shè)計(jì)方案以控制成本 149
一、基于成本控制的設(shè)計(jì)方案選擇流程 150
二、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案的選擇 150
三、地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案的選擇 153
四、裝飾裝修設(shè)計(jì)方案的選擇 153

第五章　房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制
招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及工程、設(shè)計(jì)、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制定，重點(diǎn)在于評標(biāo)。
第一節(jié)　招投標(biāo)階段對成本控制的影響 155
一、招標(biāo)文件對成本的影響 155
二、計(jì)量計(jì)價(jià)模式對成本的影響 155
三、投標(biāo)方案對成本的影響 156
四、招投標(biāo)階段控制流程對成本的影響 156
第二節(jié)　招標(biāo)過程中的成本控制措施 157
一、選擇合理的發(fā)包模式 157
二、合理劃分標(biāo)段 163
三、編制工程量清單和招標(biāo)控制價(jià) 164
【實(shí)戰(zhàn)范本5-01】工程量清單表格模板 170
四、招標(biāo)文本庫的標(biāo)準(zhǔn)化 175
相關(guān)鏈接　定額計(jì)價(jià)法 177
五、分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，協(xié)助合同價(jià)格談判 178
【實(shí)戰(zhàn)范本5-02】投標(biāo)報(bào)價(jià)對比表 179
【實(shí)戰(zhàn)范本5-03】招標(biāo)項(xiàng)目成本考察及分析表 179
六、分析施工方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性 180
七、做好合同的簽訂工作 180

第六章　房地產(chǎn)項(xiàng)目采購環(huán)節(jié)成本控制
在房地產(chǎn)企業(yè)中采購管理是整個(gè)施工項(xiàng)目管理的重要組成部分。材料的采購管理是項(xiàng)目采購管理的重要組成部分，也是耗用資金最多的一個(gè)環(huán)節(jié)；它同時(shí)也是目前建筑項(xiàng)目成本管理中普遍失控的環(huán)節(jié)，也是參與人員損公利己、腐敗產(chǎn)生的環(huán)節(jié)。材料采購管理的優(yōu)與劣關(guān)系到了整個(gè)項(xiàng)目成本管理的成敗，它已成為建筑施工業(yè)對施工項(xiàng)目管理重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。怎樣做好材料采購管理，成為我們需要正視并亟待解決的問題。
第一節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目采購概述 181
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目采購物資分類 181
二、房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目采購特點(diǎn)分析 183
第二節(jié)　采購成本控制的基礎(chǔ)——完善采購系統(tǒng)建設(shè) 184
一、房地產(chǎn)企業(yè)采購管理系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu) 184
二、采購流程關(guān)鍵績效衡量指標(biāo)和關(guān)鍵點(diǎn)的確定 186
【實(shí)戰(zhàn)范本6-01】戰(zhàn)略采購管理流程 187
【實(shí)戰(zhàn)范本6-02】采購管理計(jì)劃編制流程 192
【實(shí)戰(zhàn)范本6-03】外包方案編制流程 192
【實(shí)戰(zhàn)范本6-04】招標(biāo)管理流程 193
【實(shí)戰(zhàn)范本6-05】評標(biāo)管理流程 193
【實(shí)戰(zhàn)范本6-06】采購合同管理流程 194
【實(shí)戰(zhàn)范本6-07】采購合同關(guān)閉流程 194
三、明確采購的主體 195
四、采購方式的確定 197
【實(shí)戰(zhàn)范本6-08】項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議 198
【實(shí)戰(zhàn)范本6-09】項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議 198
五、供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立 199
【實(shí)戰(zhàn)范本6-10】材料/設(shè)備制造商/供應(yīng)商信息庫 199
【實(shí)戰(zhàn)范本6-11】供應(yīng)商洽談記錄 200
第三節(jié)　房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制執(zhí)行 200
一、制定采購預(yù)算與估計(jì)成本 200
二、制訂采購計(jì)劃 200
【實(shí)戰(zhàn)范本6-12】項(xiàng)目采購需求計(jì)劃 202
【實(shí)戰(zhàn)范本6-13】項(xiàng)目采購計(jì)劃管控表 202
三、采購詢價(jià) 203
【實(shí)戰(zhàn)范本6-14】甲定乙購材料（設(shè)備）價(jià)格審訂單 203
【實(shí)戰(zhàn)范本6-15】甲定乙購材料（設(shè)備）品牌標(biāo)準(zhǔn)核訂單 203
【實(shí)戰(zhàn)范本6-16】乙購材料（設(shè)備）價(jià)格審核表 204
四、供應(yīng)商的選擇 205
五、采購環(huán)境的利用 205
六、采購合同簽訂 206
【實(shí)戰(zhàn)范本6-17】合同現(xiàn)場交底單 206
【實(shí)戰(zhàn)范本6-18】工程項(xiàng)目采購合同交底答疑紀(jì)要 207
【實(shí)戰(zhàn)范本6-19】工程項(xiàng)目采購合同履約情況記錄表 207
【實(shí)戰(zhàn)范本6-20】工程項(xiàng)目采購合同履約檢查情況通報(bào) 208
【實(shí)戰(zhàn)范本6-21】合同價(jià)款變更情況匯總表 208
七、采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)、內(nèi)容、方法及執(zhí)行部門 208

第七章　房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理環(huán)節(jié)成本控制
在房地產(chǎn)企業(yè)的所有成本中，建筑安裝成本所占比例最大，也是變數(shù)最多的部分。建筑安裝成本控制對象是工程項(xiàng)目，是工程項(xiàng)目施工過程中各種耗費(fèi)的總和。它從項(xiàng)目中標(biāo)簽約開始，到施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場施工、竣工驗(yàn)收等，每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開成本控制工作，其主要涉及的費(fèi)用有人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、其他費(fèi)用（機(jī)械使用費(fèi)用、輔助工程費(fèi)用、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等）。
第一節(jié)　工程項(xiàng)目成本控制概述 210
一、工程項(xiàng)目成本的構(gòu)成 210
二、工程項(xiàng)目成本控制的原則 212
第二節(jié)　工程項(xiàng)目成本控制措施 213
一、預(yù)算及資金控制 213
【實(shí)戰(zhàn)范本7-01】某地產(chǎn)企業(yè)工程付款管理制度 214
【實(shí)戰(zhàn)范本7-02】工程預(yù)算書 219
【實(shí)戰(zhàn)范本7-03】付款審批表 221
【實(shí)戰(zhàn)范本7-04】工程款支付申請表 221
【實(shí)戰(zhàn)范本7-05】工程款已支付報(bào)表 222
二、采取組織措施控制工程成本 222
三、采取技術(shù)措施控制工程成本 224
四、采取經(jīng)濟(jì)措施控制工程成本 225
五、加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率 226
【實(shí)戰(zhàn)范本7-06】項(xiàng)目工程質(zhì)量管理辦法 228
六、加強(qiáng)合同管理，控制工程成本 234
【實(shí)戰(zhàn)范本7-07】房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理程序 235
七、供材管理 239
第三節(jié)　工程施工薄弱環(huán)節(jié)的成本控制 240
一、嚴(yán)格進(jìn)行工程招標(biāo)，控制新開工程的造價(jià) 240
二、合理安排施工順序，減少臨時(shí)費(fèi)用 241
三、建立工程變更制度，降低工程成本 241
【實(shí)戰(zhàn)范本7-08】工程變更和現(xiàn)場簽證管理辦法 241
【實(shí)戰(zhàn)范本7-09】簽證單費(fèi)用計(jì)價(jià)表 254
四、嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格 255
五、加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理 255
【實(shí)戰(zhàn)范本7-10】工程竣工結(jié)算管理規(guī)定 258
【實(shí)戰(zhàn)范本7-11】結(jié)算項(xiàng)目基本信息表 261
【實(shí)戰(zhàn)范本7-12】結(jié)算審批表 262
【實(shí)戰(zhàn)范本7-13】工程結(jié)算復(fù)審情況表 263

第三部分　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本核算與分析
第八章　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本核算
成本核算是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一，正確組織地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算并及時(shí)將成本分析的信息反饋給企業(yè)管理層，可以為企業(yè)在不同發(fā)展階段采用不同的成本控制決策提供科學(xué)的依據(jù)。
第一節(jié)　開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目的構(gòu)成 265
一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 265
二、開發(fā)產(chǎn)品成本的項(xiàng)目 266
第二節(jié)　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本與期間費(fèi)用的核算 271
一、開發(fā)成本核算的科目設(shè)置 271
【實(shí)戰(zhàn)范本8-01】土地開發(fā)明細(xì)賬 272
【實(shí)戰(zhàn)范本8-02】房屋開發(fā)明細(xì)賬 273
【實(shí)戰(zhàn)范本8-03】某地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本”明細(xì)科目一覽表 273
二、土地開發(fā)成本的核算 281
【實(shí)戰(zhàn)范本8-04】成本核算明細(xì)科目匯總—開發(fā)成本表 283
三、房屋開發(fā)成本的核算 299
四、配套設(shè)施開發(fā)成本核算 300
五、期間費(fèi)用的核算 301

第九章　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本報(bào)表與分析
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)本身管理上的需要，編制諸如在建開發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表等成本報(bào)表。通過報(bào)表可動態(tài)了解項(xiàng)目成本情況、實(shí)際成本與目標(biāo)成本的偏差情況等信息。
成本分析是難度較高的工作，沒有固定格式和方法，但是相同點(diǎn)是計(jì)算支出，比如人、材、機(jī)采購或租賃費(fèi)用、管理費(fèi)、稅金等支出費(fèi)用。有的按比率計(jì)算，有的按數(shù)量乘以單價(jià)。成本分析的步驟就是找出核算對象，然后收集資料、計(jì)算、匯總、比較、分析、得出結(jié)論。
第一節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本報(bào)表 303
一、在建開發(fā)產(chǎn)品成本表 303
二、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表 305
第二節(jié)　房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本分析 306
一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本分析的必要性 306
二、成本分析與成本核算的區(qū)別 307
三、地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析的方式與方法 308
四、地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析中應(yīng)注意的問題 309
【實(shí)戰(zhàn)范本9-01】工程項(xiàng)目成本分析匯總表 310
【實(shí)戰(zhàn)范本9-02】其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金計(jì)劃表 310
【實(shí)戰(zhàn)范本9-03】人工成本費(fèi)用分析表 312
【實(shí)戰(zhàn)范本9-04】材料成本費(fèi)用分析表 313
【實(shí)戰(zhàn)范本9-05】機(jī)械成本費(fèi)用分析表 314
【實(shí)戰(zhàn)范本9-06】工程分（承）包成本費(fèi)用分析表 314