投資美好生活

孫宏斌 融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)

房地產(chǎn)的下半場(chǎng)是什么？就是投資美好生活。從這一角度來(lái)看，將房地產(chǎn)換成任何行業(yè)，這答案都可以。比如AI，AI的下半場(chǎng)就是找對(duì)象，這也是美好生活的一部分；再如互聯(lián)網(wǎng)的下半場(chǎng)，也是投資美好生活。

這幾年我們也做了很多投資，投資邏輯是什么？依然是美好生活。為什么大家都在投資科技創(chuàng)新，投資AI？目標(biāo)就是消費(fèi)升級(jí)。前幾年說(shuō)的是消費(fèi)升級(jí)，自從十九大以后，消費(fèi)升級(jí)就改成美好生活了。

不過(guò)，相比于科技創(chuàng)新、AI，我還是更喜歡房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，為什么呢？第一，我們是一個(gè)房地產(chǎn)公司，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)都做不好，就沒(méi)有錢(qián)，更別說(shuō)投資其他的了；第二，房地產(chǎn)也是一個(gè)非常有意思的行業(yè)。

房地產(chǎn)是一個(gè)大家都懂的行業(yè)。所以今天我首先想說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)是什么，當(dāng)前有何特點(diǎn)；其次想談?wù)勈裁词敲篮蒙�活，以及為什么要現(xiàn)在投資美好生活，而不是去年，也不是五年前；最后，想說(shuō)說(shuō)投資美好生活有多難。

首先，談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。

第一，規(guī)模特別大。我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模約占全球的1/3，2017年約為四五萬(wàn)億人民幣，所以全球汽車(chē)產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模約為兩萬(wàn)億美元，而我國(guó)房地產(chǎn)2017年的銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)全球的汽車(chē)行業(yè)。這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，一個(gè)誰(shuí)都不愿意放手的市場(chǎng)。2017年房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模為13萬(wàn)億~14萬(wàn)億元之間，按我的估計(jì)，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)規(guī)�？蛇_(dá)15萬(wàn)億人民幣的行業(yè)。

第二，行業(yè)在快速整合。很多人都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有護(hù)城河，就是買(mǎi)地賣(mài)房子，很容易。但我想說(shuō)的是，這個(gè)行業(yè)的護(hù)城河其實(shí)非常深。為什么深？我一直認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)實(shí)際上分為兩部分：一部分是投資，另一部分是蓋房子。如果投錯(cuò)了，蓋什么房子都虧錢(qián)；如果投對(duì)了，蓋什么房子都掙錢(qián)。這是這個(gè)行業(yè)最難的�，F(xiàn)在有很多人做投資，投資本來(lái)就很難，投資房地產(chǎn)行業(yè)更難，因?yàn)橥度脒M(jìn)去要好幾年才能知道結(jié)果。

很多人都裝修過(guò)房子，對(duì)資金富裕的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)大房子容易，但想找一位好的設(shè)計(jì)師很難，因?yàn)槿�世界最好的設(shè)計(jì)師只有那么多，都被我們這樣的大地產(chǎn)公司給占了，小公司基本沒(méi)有機(jī)會(huì)請(qǐng)到這些好設(shè)計(jì)師。所以，好的設(shè)計(jì)師其實(shí)也是一個(gè)護(hù)城河。另外，因?yàn)樾袠I(yè)整合快，這幾年大公司增長(zhǎng)也都很快，而小公司很難參與其中，擠進(jìn)前幾名就更困難。

第三，行業(yè)政策特別多。我一直說(shuō)，做企業(yè)要看宏觀(guān)，還要看微觀(guān)。微觀(guān)是我們自己所做的事，宏觀(guān)是這個(gè)行業(yè)要向什么方向發(fā)展。其實(shí)很多時(shí)候大家看的是綜觀(guān)，比如今天出什么政策了，那是綜觀(guān)。綜觀(guān)的事，我認(rèn)為不是最重要的。最重要的是宏觀(guān)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)未來(lái)的判斷。如果發(fā)現(xiàn)方向不對(duì)了，我們就要調(diào)整，然后繼續(xù)往前走。

我們也承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，與宏觀(guān)有關(guān)系，政策每年都在變，但是這個(gè)行業(yè)，不僅是我們，前幾名的公司每年都在大幅度增長(zhǎng)，為什么？就是因?yàn)闊o(wú)論哪個(gè)行業(yè)，任何一項(xiàng)政策都能夠變成其中某些企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是看你是否能把壞事變成好事。這其實(shí)特別難。

總結(jié)而言，這個(gè)行業(yè)有三個(gè)特點(diǎn)：一是規(guī)模大，我們?nèi)绻�把這個(gè)行業(yè)做好，行業(yè)前十名，甚至前二十名的企業(yè)都能排進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)；二是行業(yè)快速整合；三是行業(yè)政策一直在變，但無(wú)論什么政策，都會(huì)有好處，要把政策變成自己的優(yōu)勢(shì)。

這是房地產(chǎn)行業(yè)的三個(gè)特點(diǎn)，也是指導(dǎo)我們做事的方向。

大家都在買(mǎi)房子、買(mǎi)股票，雖然誰(shuí)也無(wú)法判斷將來(lái)，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)絕不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后5~10年里，都會(huì)處于波動(dòng)之中。當(dāng)然，每個(gè)城市都會(huì)不太一樣。近年來(lái)，這個(gè)行業(yè)確實(shí)發(fā)展得較好，所以我們的現(xiàn)金流也比較好。今后幾年，這個(gè)行業(yè)還會(huì)快速發(fā)展，對(duì)大公司來(lái)說(shuō)尤其如此。這是我對(duì)這個(gè)行業(yè)的一點(diǎn)判斷。

其次，什么是美好生活，為什么要現(xiàn)在投資美好生活。

我們這幾年一直說(shuō)投資消費(fèi)升級(jí)，消費(fèi)升級(jí)是什么呢？你有房有車(chē)、吃飽穿暖之后想做什么呢？所以，美好生活就是你的基本生活需求得到滿(mǎn)足后的更高追求和享受的東西，那么下一步就是文化旅游，還有文化娛樂(lè)以及養(yǎng)老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費(fèi)升級(jí)。

為什么要現(xiàn)在投資？因?yàn)楝F(xiàn)在的人都有錢(qián)了。其實(shí)中國(guó)人開(kāi)始有財(cái)富的概念是從2008年開(kāi)始的，2008年以后很多企業(yè)、很多人有錢(qián)了。不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)是從2015年、2016年開(kāi)始變好的。中國(guó)的財(cái)富人群漸漸增多，他們到了享受美好生活的時(shí)候了。我記得1985年我第一次去海南，從北京坐飛機(jī)到廣州，普通艙146元，經(jīng)濟(jì)艙190元。然后再?gòu)膹V州飛到海南，住在南天大旅店，當(dāng)時(shí)正在試營(yíng)業(yè)，一晚75元。這價(jià)格誰(shuí)住得起？我那時(shí)工資每月97元，讓我拿一個(gè)月的工資在這住一晚，我當(dāng)時(shí)想，這個(gè)酒店肯定倒閉。那天我走的時(shí)候，還把拖鞋給帶上了。而到今天，過(guò)年的時(shí)候海南的酒店有時(shí)達(dá)到了一萬(wàn)元一晚，但仍有很多人預(yù)訂。

再如電影，2008年，中國(guó)全年的電影市場(chǎng)僅40多億元，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到五六百億了，只一部電影的票房就能達(dá)好幾十億。就是因?yàn)槿藗兌加绣X(qián)了。以前人們都買(mǎi)影碟看電影，因?yàn)橘I(mǎi)碟5元，去電影院要10元�，F(xiàn)在誰(shuí)還賣(mài)碟啊？以前跟女孩出去約會(huì)，花掉100元已經(jīng)算高消費(fèi)，現(xiàn)在看電影、吃飯還有洗腳，一千元可能是最基本的消費(fèi)了。人們生活水平提高了，不在乎花幾十元看一場(chǎng)電影，看電影已經(jīng)是最便宜的事了。

所以，投資美好生活的時(shí)候到了。

投資美好生活實(shí)際上很難，難在哪兒？

第一，門(mén)檻高。泰康東升大哥現(xiàn)在投的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)，我特別看好，因?yàn)楫?dāng)前文旅和醫(yī)養(yǎng)行業(yè)的門(mén)檻很高，隨便一個(gè)旅游項(xiàng)目的投資都是100億元以上。現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目做完以后，我們大約會(huì)持有2000億元的文化旅游物業(yè)，如哈爾濱萬(wàn)達(dá)城，我們持有的酒店群、萬(wàn)達(dá)mall、游樂(lè)場(chǎng)及秀場(chǎng)合計(jì)共100多億元，青島的項(xiàng)目甚至達(dá)200多億元。

第二，因?yàn)殚T(mén)檻高，回報(bào)率就很低。目前我們投資的這些項(xiàng)目回報(bào)率可能只有1%或者0.5%，有的只能做平，萬(wàn)達(dá)城現(xiàn)在已經(jīng)有哈爾濱、西雙版納、南昌、合肥四家開(kāi)業(yè)了，我們2018年的目標(biāo)是做平，2019年可能才會(huì)開(kāi)始盈利。

回報(bào)率低、投資大，因此門(mén)檻高。但這個(gè)行業(yè)有什么好處？正因?yàn)殚T(mén)檻高、回報(bào)率低，所以供應(yīng)量少，如高端的文化旅游就非常少，但隨著需求的逐漸增加，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)越來(lái)越好，今年回報(bào)率可能只能持平，明年就有可能變成1%，后年再增長(zhǎng)為2%，再過(guò)三年、五年、十年可能就是20%了。但在這過(guò)程中，需要投入很多資金，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是這樣，文化娛樂(lè)也是如此。如視頻網(wǎng)站，一年虧損兩百億元很正常，中國(guó)一年拍800部電影，但真正在電影院上映的并不多，所以對(duì)大部分電影從業(yè)者來(lái)說(shuō)，掙錢(qián)的很少，反而需要投入很多資金，有的虧損了，有的賺出來(lái)了。

簡(jiǎn)而言之，行業(yè)消費(fèi)升級(jí)也好，美好生活也好，不是誰(shuí)都能投資的，它的門(mén)檻很高，但如果堅(jiān)持下來(lái)，優(yōu)勢(shì)就會(huì)非常明顯。