第1章 緒論
1.1 引言
1.2 研究的基本框架和主要內(nèi)容

第2章 基本理論
2.1 個(gè)人行為假定
2.2 家庭和儒家文化
2.3 產(chǎn)權(quán)與交易成本
2.4 外部性
2.5 集體行動理論
2.6 合作理論
2.7 評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

第3章 物業(yè)管理市場化的前因后果
3.1 住房制度改革與物業(yè)管理市場化
3.2 物業(yè)管理市場化的后果
3.2.1 物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)與社會貢獻(xiàn)
3.2.2 物業(yè)管理過程中的問題

第4章 物業(yè)管理問題調(diào)查與結(jié)果分析
4.1 物業(yè)管理問題的調(diào)查內(nèi)容和結(jié)果匯總
4.2 物業(yè)管理問題的總體分析

第5章 物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)交易和權(quán)益分布
5.1 物業(yè)相關(guān)交易概述
5.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)流程與相關(guān)交易
5.1.2 交易相關(guān)者和交易狀態(tài)
5.2 伴隨交易的物業(yè)權(quán)益重分布
5.2.1 政府與開發(fā)商之間的交易
5.2.2 開發(fā)建設(shè)階段的相關(guān)交易
5.2.3 開發(fā)商與購房者（業(yè)主）之間的交易
5.2.4 開發(fā)商與物業(yè)公司之間的交易
5.2.5 業(yè)主與物業(yè)相關(guān)服務(wù)公司之間的交易
5.2.6 業(yè)主間的交易
5.2.7 物業(yè)交易中的其他相關(guān)者

第6章 物業(yè)管理相關(guān)者權(quán)益關(guān)系理論框架
6.1 產(chǎn)權(quán)與外部性
6.2 外部性、計(jì)量與連鎖反應(yīng)
6.2.1 經(jīng)濟(jì)理論中的外部性
6.2.2 外部性的特征、類別與演進(jìn)
6.2.3 外部性的計(jì)量
6.2.4 外部性的連鎖反應(yīng)
6.3 產(chǎn)權(quán)與外部性的關(guān)系
6.3.1 一個(gè)演進(jìn)模型
6.3.2 橫截面上財(cái)產(chǎn)用途的產(chǎn)權(quán)與潛在的外部性
6.3.3 土地縱向演進(jìn)的產(chǎn)權(quán)與外部性系列
6.3.4 外部性的產(chǎn)權(quán)
6.3.5 產(chǎn)權(quán)與外部性關(guān)系：一個(gè)小結(jié)
6.4 物業(yè)權(quán)益糾紛、外部性及其處置方式
6.4.1 兩塊毗鄰?fù)恋厮�有者之間的權(quán)益糾紛
6.4.2 房屋建設(shè)和使用過程中的產(chǎn)權(quán)與外部性

第7章 物業(yè)管理相關(guān)交易的產(chǎn)權(quán)安排
7.1 《中華人民共和國物權(quán)法》中有關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的安排
7.2 政府與開發(fā)商之間的產(chǎn)權(quán)安排
7.2.1 土地使用權(quán)交易中有待明晰的產(chǎn)權(quán)
7.2.2 土地使用權(quán)交易中的產(chǎn)權(quán)完善
7.2.3 許可證交易中的產(chǎn)權(quán)
7.3 開發(fā)商與購房者（業(yè)主）之間的產(chǎn)權(quán)安排
7.3.1 開發(fā)商和購房者間的產(chǎn)權(quán)模型
7.3.2 商品房交易中有待清晰的產(chǎn)權(quán)
7.3.3 商品房交易中相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)安排的建議
7.3.4 界定小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的方式
7.3.5 業(yè)主產(chǎn)權(quán)的行使限制

第8章 物業(yè)管理中的合作
8.1 合作理論與物業(yè)管理中的合作關(guān)系
8.1.1 合作的緣由與形式
8.1.2 博弈論對合作的解釋
8.1.3 物業(yè)管理中的合作關(guān)系
8.2 物業(yè)管理中的合作現(xiàn)狀
8.2.1 開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的合作現(xiàn)狀
8.2.2 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的合作現(xiàn)狀
8.2.3 業(yè)主與地方政府間的合作現(xiàn)狀
8.2.4 業(yè)主間的合作現(xiàn)狀
8.3 基于博弈論的合作模型
8.4 物業(yè)管理服務(wù)中的合作案例
8.4.1 百步亭社區(qū)管理概況
8.4.2 社區(qū)管理服務(wù)的生產(chǎn)
8.4.3 監(jiān)督者與隊(duì)員的激勵
8.4.4 黨政機(jī)構(gòu)、企業(yè)和居民之間的合作
8.4.5 社區(qū)管理服務(wù)的制度安排
8.5 物業(yè)管理服務(wù)的合作供給
8.5.1 合作的成本
8.5.2 物業(yè)管理服務(wù)的供給方式選擇
8.6 傳統(tǒng)文化和道德約束對合作的維系
8.6.1 中國傳統(tǒng)文化的特點(diǎn)
8.6.2 傳統(tǒng)文化的現(xiàn)代借鑒與融合

第9章 業(yè)主集體行動
9.1 集體行動問題
9.2 集體行動的可能性與問題的解
9.2.1 聯(lián)合提供共用物品的可能性
9.2.2 私人提供公共物品的可能性
9.2.3 制度對集體物品供給的激勵
9.2.4 強(qiáng)制與集體行動
9.3 業(yè)主特征、經(jīng)濟(jì)計(jì)量與業(yè)主集體行動
9.3.1 業(yè)主特征和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)計(jì)量
9.3.2 業(yè)主集體行動的規(guī)模經(jīng)濟(jì)與決策成本
9.4 開發(fā)商對業(yè)主集體行動的影響
9.4.1 開發(fā)商售房與業(yè)主集體的形成
9.4.2 《臨時(shí)業(yè)主公約》與開發(fā)商的“中心代理人”地位
9.4.3 開發(fā)商的選擇
9.5 物業(yè)公司與業(yè)主集體行動
9.5.1 作為開發(fā)商下屬的物業(yè)管理部門或公司
9.5.2 接受開發(fā)商委托的社會化物業(yè)公司

第10章 業(yè)主組織與制度安排
10.1 制度治理的理論框架
10.1.1 制度、制度層級與分析層次
10.1.2 制度對共有資源（共有建筑物）治理的概念框架
10.2 制度與業(yè)主組織形成
10.2.1 業(yè)主與制度確認(rèn)
10.2.2 業(yè)主組織成立的制度安排
10.2.3 業(yè)主組織形成的制度比較
10.3 業(yè)主委員會職權(quán)安排與現(xiàn)有法規(guī)的對接
10.4 業(yè)主委員會的運(yùn)作與制度創(chuàng)新

第11章 業(yè)主權(quán)益分布與投票規(guī)則選擇
11.1 抑制業(yè)主間財(cái)富轉(zhuǎn)移的投票規(guī)則
11.1.1 基本模型
11.1.2 R1和R2情形下的財(cái)富轉(zhuǎn)移問題
11.1.3 補(bǔ)償與協(xié)調(diào)
11.2 選票分配規(guī)則對決策成本的影響
11.2.1 決議形成成本
11.2.2 討價(jià)還價(jià)成本
11.3 投票決定規(guī)則與決策成本
11.3.1 一致同意時(shí)的討價(jià)還價(jià)成本
11.3.2 投票決定規(guī)則、集體規(guī)模與討價(jià)還價(jià)成本
11.4 基于業(yè)主特征、服務(wù)收益的投票規(guī)則選擇
11.4.1 基本模型
11.4.2 物業(yè)面積（投資）差異與投票規(guī)則選擇
11.4.3 物業(yè)自然特征差異與投票規(guī)則選擇
11.4.4 業(yè)主偏好差異與投票規(guī)則選擇
11.5 投票規(guī)則對物業(yè)投資的影響
11.5.1 基本模型
11.5.2 投票權(quán)分配規(guī)則對物業(yè)投資的影響
11.5.3 雙重計(jì)票規(guī)則對物業(yè)投資的激勵

第12章 物業(yè)管理市場化的權(quán)益關(guān)系協(xié)調(diào)機(jī)制
12.1 開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)益關(guān)系協(xié)調(diào)
12.1.1 投票規(guī)則與決策過程
12.1.2 購房階段的一致同意
12.1.3 合約履行階段的權(quán)益糾紛
12.1.4 權(quán)益關(guān)系協(xié)調(diào)：開發(fā)商的市場化方法
12.1.5 投票規(guī)則給出的制度協(xié)調(diào)
12.2 業(yè)主問的權(quán)益關(guān)系協(xié)調(diào)
12.2.1 單個(gè)業(yè)主在業(yè)主集體中的權(quán)重
12.2.2 費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣植寂c投票規(guī)則選擇
12.2.3 綜合與拓展
12.2.4 費(fèi)用分?jǐn)偟漠a(chǎn)權(quán)模型
12.3 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格確立
12.4 建立物業(yè)服務(wù)交易的招投標(biāo)制度
12.4.1 物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)工作程序
12.4.2 評標(biāo)辦法和運(yùn)作要點(diǎn)
12.4.3 評標(biāo)工作階段和工作內(nèi)容
12.5 業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系協(xié)調(diào)
12.5.1 不同點(diǎn)
12.5.2 交叉點(diǎn)或疊合面
12.5.3 沖突與制度協(xié)調(diào)
12.5.4 誰領(lǐng)導(dǎo)誰？
12.5.5 未來走向與政策建議
12.6 小區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理的整合機(jī)制

第13章 主要結(jié)論和有待研究的問題
13.1 主要結(jié)論
13.2 有待研究的問題
參考文獻(xiàn)
附表1物業(yè)管理問題調(diào)查表