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伴隨1998年肇始的住房商品化改革，一個(gè)以中產(chǎn)階層為主體的城市“有房階級(jí)”漸成規(guī)模。業(yè)主因房權(quán)利益受損而發(fā)起的維權(quán)行動(dòng)，客觀上向城市基層治理轉(zhuǎn)型發(fā)出預(yù)警信號(hào)。本書基于“沖突—整合”邏輯的研究設(shè)計(jì)，在上海、廈門、深圳、長沙、武漢、太原、成都、重慶和昆明等九大城市首次展開全國范圍的大規(guī)模問卷調(diào)查，聚焦業(yè)主在利益表達(dá)與整合過程中與現(xiàn)實(shí)政治的相互塑造和影響，打破過往社區(qū)治理中“街道辦與社區(qū)居委會(huì)唱二人轉(zhuǎn)”的結(jié)構(gòu)視域，構(gòu)建一個(gè)生動(dòng)的扎根“商品房小區(qū)”的“房權(quán)政治”圖景，認(rèn)為中國城市社區(qū)的業(yè)主維權(quán)沖突是住房市場(chǎng)上游問題下游化的結(jié)果，是城市化進(jìn)程中“公民權(quán)利需求”與制度供給不足之間的產(chǎn)物，應(yīng)破除業(yè)主權(quán)利維護(hù)的制度障礙，確保業(yè)主群體與市場(chǎng)組織利益權(quán)益增進(jìn)，充分發(fā)揮業(yè)主群體同市場(chǎng)主體的協(xié)商作用。

☆“中國青年政治學(xué)人”書系的第二種。

☆本書為國家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：13CZZ030）的最終成果。

☆本書是一部專門分析當(dāng)代中國城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)總體現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢(shì)的優(yōu)秀學(xué)術(shù)著作，一部深具現(xiàn)實(shí)關(guān)懷與房權(quán)意識(shí)啟蒙的不可多見的政治學(xué)原創(chuàng)作品！它對(duì)于推動(dòng)房權(quán)政治或社區(qū)政治學(xué)這一分支學(xué)科在中國的發(fā)展和應(yīng)用具有重要意義，將全面開啟中國人的“物權(quán)時(shí)代”，并全面開創(chuàng)中國人的“居住政治學(xué)”。

☆本書試圖回答中國城市社區(qū)房權(quán)政治中的理論問題和現(xiàn)實(shí)問題有：

?中國城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)的產(chǎn)生原因、總體形勢(shì)和整合策略為何？

?業(yè)主階層“沖突認(rèn)知—沖突激化認(rèn)知—沖突激化行動(dòng)”的產(chǎn)生機(jī)制如何？

?業(yè)主如何從分化走向整合？業(yè)主整合又如何影響沖突治理？

?政府如何干預(yù)業(yè)主維權(quán)，何種沖突容易得到治理？

?業(yè)主維權(quán)究竟是工具性還是價(jià)值性沖突，是否真的如一些基層政府所忌憚的“不穩(wěn)定因素”，是沖擊現(xiàn)有體制或破壞社會(huì)穩(wěn)定的“亂源”嗎？

?業(yè)主維權(quán)的形成以及業(yè)主群體的“弱勢(shì)”，是市場(chǎng)主導(dǎo)的結(jié)果、政府限制的結(jié)果，還是多方博弈的結(jié)果？

?業(yè)主維權(quán)沖突的形成是當(dāng)下要素的集中發(fā)酵，還是縱向因素與當(dāng)下社會(huì)政治結(jié)構(gòu)復(fù)合交叉的產(chǎn)物？……

　　《房權(quán)政治：中國城市社區(qū)的業(yè)主維權(quán)（中國青年政治學(xué)人）》：
　應(yīng)當(dāng)明確，業(yè)主維權(quán)的主要對(duì)象不是政府，而是物業(yè)公司或開發(fā)商，二者主要是“社會(huì)與市場(chǎng)”的矛盾，基層政府要破除“剛性維穩(wěn)”的思路，對(duì)業(yè)主維權(quán)處處設(shè)障，將龐大的業(yè)主階層推向政府的對(duì)立面，長期發(fā)展下去會(huì)影響政府的權(quán)威性和合法性。政府應(yīng)當(dāng)賦權(quán)業(yè)主組織，支持其依法維權(quán)，獲得與市場(chǎng)組織對(duì)等協(xié)商的權(quán)利，進(jìn)而將沖突解決在社區(qū)范圍以內(nèi)。
　　一、要建立健全相關(guān)法律法規(guī)，明確業(yè)主組織的法律地位
　　要在法律層面明確“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或其他管理人均有可能成為業(yè)主共同權(quán)益訴訟的適格當(dāng)事人。其中，業(yè)主基于對(duì)業(yè)主共同權(quán)益的原生管理權(quán)而成為適格當(dāng)事人；業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主行使共同管理權(quán)的組織而享有依附于業(yè)主的對(duì)業(yè)主共同權(quán)益的管理權(quán)，從而成為適格當(dāng)事人；作為業(yè)主大會(huì)常設(shè)機(jī)構(gòu)意義上的業(yè)委會(huì)或基于法定的明文規(guī)定或基于全體業(yè)主的明確授權(quán)而享有的對(duì)業(yè)主共同權(quán)益的次生管理權(quán)，從而成為適格當(dāng)事人” 。在我國的立法和司法實(shí)踐中，非法人團(tuán)體（或稱非法人組織）已成為實(shí)際存在的第三類民事主體。要在法律上明確，業(yè)主委員會(huì)為非法人組織民事主體。
　　應(yīng)修改及完善民事立法對(duì)民事主體的設(shè)定，賦予業(yè)主委員會(huì)這類非法人組織與自然人、法人同等的民事主體資格，明確其民事權(quán)利能力和民事行為能力。
　　二、要支持和鼓勵(lì)業(yè)主組織、業(yè)主組織聯(lián)合體的發(fā)展
　　“脫離了國家進(jìn)行社會(huì)培育在現(xiàn)階段的中國是不可行的，更有效的辦法或許是國家有意識(shí)地培育社會(huì)，使其成為能與市場(chǎng)等協(xié)商的社區(qū)主體” 。各地政府要依法支持和培育城市社區(qū)的業(yè)主組織，出臺(tái)政策支持符合成立業(yè)委會(huì)條件的社區(qū)抓緊成立業(yè)委會(huì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)的全覆蓋，增強(qiáng)業(yè)主組織的自治能力。
　�。ㄒ唬┛梢越梃b一些發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，保證業(yè)委會(huì)運(yùn)作的經(jīng)費(fèi)
　　例如，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定，可以從停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益中提，也可以從物業(yè)管理費(fèi)中提��；杭州市1997年就規(guī)定了業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)可以從物業(yè)管理費(fèi)中提取1%，北京市規(guī)定可以從物業(yè)管理費(fèi)中提取3%—5%作為業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
　�。ǘ┮M(jìn)一步提高業(yè)主自治能力，實(shí)現(xiàn)業(yè)主組織的內(nèi)部整合
　　完善《業(yè)主公約》，明確業(yè)主委員會(huì)的成立、權(quán)利義務(wù)罰責(zé)，在業(yè)主組織內(nèi)部成立監(jiān)督委員會(huì)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督和制衡。“業(yè)主大會(huì)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)的職權(quán)主要為對(duì)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益的管理和使用的監(jiān)督權(quán)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員行為的監(jiān)督權(quán)，以及就業(yè)主共同利益事項(xiàng)的提案權(quán)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議事項(xiàng)提出質(zhì)詢或建議；就業(yè)主委員會(huì)委員損害業(yè)主共同利益的行為，要求糾正；對(duì)違反法律法規(guī)、管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議的業(yè)主委員會(huì)委員提出罷免建議；檢查和調(diào)查專項(xiàng)維修資金和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益的管理和使用情況；就業(yè)主共同利益事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出提案” 。
　�。ㄈ┮С趾凸膭�(lì)業(yè)主組織聯(lián)合體發(fā)揮積極作用
　　研究已經(jīng)表明，業(yè)主組織聯(lián)合體是依法、理性維權(quán)的支持者，要支持他們?cè)谂嘤洼o導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立，促進(jìn)業(yè)主組織與市場(chǎng)主體、政府溝通，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)體制內(nèi)維權(quán)方面發(fā)揮作用�？梢酝ㄟ^向第三方購買公共服務(wù)的形式，讓業(yè)主組織的聯(lián)合體組織參與到城市社區(qū)業(yè)主自治輔導(dǎo)、業(yè)主理性維權(quán)的經(jīng)驗(yàn)交流等工作中來。
　　三、立足我國房產(chǎn)小區(qū)的現(xiàn)實(shí)，降低業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)行的門檻
　　中國的商品房住宅小區(qū)一般面積較大、人口眾多，“雙過半”的法律規(guī)定要么成為成立業(yè)委會(huì)的障礙，要么成為業(yè)主大會(huì)做出重大決定的障礙。
　　各地市要出臺(tái)政策支持符合條件的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，依法對(duì)阻礙業(yè)委會(huì)成立的主體作出懲處，可以設(shè)置“業(yè)委會(huì)－分業(yè)委會(huì)－樓棟負(fù)責(zé)人”的模式，從過程上降低業(yè)委會(huì)成立的門欄。同時(shí)，在業(yè)委會(huì)重大決定上降低要求。例如，我國很多房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行“養(yǎng)老維修”階段，但是因?yàn)樾^(qū)規(guī)模過大，難以達(dá)到動(dòng)用維修基金的條件，導(dǎo)致基層社區(qū)出現(xiàn)難解之矛盾�！耙虼嗽谙嚓P(guān)法律中規(guī)定業(yè)主大會(huì)會(huì)議無法決議的解決辦法非常必要。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議由于無法達(dá)到法定人數(shù)和決議生效票數(shù)而無法決議，需召開第二次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情況下，可以考慮將決議生效票數(shù)降為專有部分占建筑物總面積超過三分之一的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過三分之一的業(yè)主。結(jié)合中國實(shí)際，在業(yè)主總?cè)藬?shù)超過一千人的區(qū)分所有建筑物社區(qū)，可以考慮將決議生效票數(shù)降為專有部分占建筑物總面積超過五分之一的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過五分之一的業(yè)主” 。
　　同時(shí)，通過培訓(xùn)和示范，提升業(yè)委會(huì)能力和素質(zhì)，支持和培育資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，支持專門的業(yè)主服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)組織，引入第三方專業(yè)評(píng)估和服務(wù)組織，在小區(qū)領(lǐng)域進(jìn)行業(yè)務(wù)輔導(dǎo)、法律援助，架構(gòu)“政府+業(yè)主組織+物業(yè)公司”為主體的協(xié)商平臺(tái)、“政府+業(yè)主組織+第三方組織”的物業(yè)管理監(jiān)管平臺(tái)和發(fā)展服務(wù)平臺(tái)，社區(qū)居委會(huì)和政府部門發(fā)揮居中協(xié)調(diào)和依法行政的職能。
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