綜觀近兩年來(lái)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲所采取的政策，有以下三個(gè)特點(diǎn)：
　　一是更多采用通過(guò)控制銀行信貸規(guī)模的方式來(lái)達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的目的。
　　二是越來(lái)越傾向采取行政手段限制對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)。
　　三是對(duì)于土地價(jià)格的調(diào)控起步較晚，并沒(méi)有將控制土地價(jià)格作為抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的首要目標(biāo)。
　　根據(jù)筆者的理論，土地價(jià)格的虛擬性是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬性的基礎(chǔ)性原因，銀行信貸以及虛擬資本對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬性有著重要的影響作用，那么對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制，從根本上應(yīng)該把控制土地價(jià)格作為調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的首要目標(biāo)，同時(shí)配合銀行信貸規(guī)模的控制，才能最終達(dá)到從根本上控制房地產(chǎn)價(jià)格的目標(biāo)。
　�。ǘ�）促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的目標(biāo)
　　1.將抑制土地價(jià)格上漲作為房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標(biāo)
　　（1）拓寬地方政府融資渠道。實(shí)施分稅制改革后，財(cái)權(quán)向上集中、事權(quán)向下轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實(shí)使地方政府承擔(dān)的事權(quán)越來(lái)越多，地方政府的財(cái)力卻并沒(méi)有相應(yīng)增大，地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)不統(tǒng)一問(wèn)題日益突出，資本性建設(shè)資金缺口日益擴(kuò)大。1995～2008年，地方財(cái)政收入占國(guó)家財(cái)政總收入的比重平均為46.9%，卻承擔(dān)了國(guó)家財(cái)政總支出的73.6%，即地方政府用了不到一半的財(cái)政收入支撐了3/4的相對(duì)財(cái)政支出責(zé)任；地方政府的財(cái)政收入來(lái)源主要是土地出讓金，這使土地價(jià)格上漲有了內(nèi)在的動(dòng)力。因此，可以通過(guò)融資創(chuàng)新，例如采取基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化融資，來(lái)減少地方政府對(duì)于土地出讓金的依賴(lài)。
　�。�2）嚴(yán)格限制土地開(kāi)發(fā)周期。房地產(chǎn)商拿到地后往往作為儲(chǔ)備，等待以后慢慢開(kāi)發(fā)，間接抬高地價(jià)、房?jī)r(jià)。因此，政府在供地之后要對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)超過(guò)合同約定一年未動(dòng)的土地征收土地閑置費(fèi)用，對(duì)超過(guò)兩年的要無(wú)償收回土地使用權(quán)。促使土地能夠及時(shí)地開(kāi)發(fā)利用，控制房?jī)r(jià)上漲。土地建設(shè)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的監(jiān)管，加大對(duì)閑置土地的處置力度，遏制囤地現(xiàn)象。
　　（3）嚴(yán)格貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比例的相關(guān)規(guī)定，以確保形成有效的房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)自有資金比例的監(jiān)控不嚴(yán)格，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不急于資金周轉(zhuǎn)，而是等待土地價(jià)格上漲、達(dá)到預(yù)期高值后再進(jìn)行開(kāi)發(fā)出售。因此要嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況，促使房地產(chǎn)商盡快開(kāi)發(fā)土地，確保形成有效房地產(chǎn)供給。
　　2.繼續(xù)控制房地產(chǎn)銀行信貸規(guī)模與質(zhì)量
　　近年來(lái)，我國(guó)政府通過(guò)控制房地產(chǎn)銀行信貸規(guī)模來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格的政策很集中。除了這些政策之外，還應(yīng)該從以下幾個(gè)方面繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銀行信貸的管理：
　�。�1）銀行要嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)的信貸比例，從嚴(yán)審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，嚴(yán)防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的虛假按揭行為，同時(shí)加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款審核，對(duì)多次購(gòu)房的應(yīng)實(shí)施抵押遞減制度。對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放貸款；嚴(yán)禁向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻?xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款；嚴(yán)禁以流動(dòng)資金科目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；嚴(yán)禁違反首付款比例規(guī)定發(fā)放個(gè)人住房貸款。
　�。�2）完善房貸信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)個(gè)人信用體系建設(shè)。目前我國(guó)對(duì)個(gè)人客戶(hù)的信用評(píng)級(jí)還不完善，對(duì)客戶(hù)提供相關(guān)資料真實(shí)性的查證也存在較大難度，貸款客戶(hù)資質(zhì)和信用方面的信息還存在較大的不對(duì)稱(chēng)性。從源頭防控風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格審查按揭人資質(zhì)，就需要盡快完善個(gè)人信用征信系統(tǒng)，建立征信網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)，收集個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入狀況、還款意愿等信用記錄及機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)狀況、違約事件等相關(guān)信息，推進(jìn)個(gè)人和機(jī)構(gòu)的征信制度建設(shè)。
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