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　《建筑與房地產(chǎn)法原理與案例教程/高職高專“十二五”應(yīng)用型法律規(guī)劃教材》從建筑及房地產(chǎn)基礎(chǔ)理論出發(fā)，結(jié)合建筑及房地產(chǎn)立法與司法實(shí)踐，全面系統(tǒng)闡釋我國建筑及房地產(chǎn)法律、法規(guī)及司法解釋，并運(yùn)用司法實(shí)例的解析，幫助人們準(zhǔn)確理解和掌握建筑及房地產(chǎn)法律、法規(guī)，內(nèi)容精練，體系完備。

　四、合理利用土地與保護(hù)耕地原則
　　合理利用土地與保護(hù)耕地是房地產(chǎn)法的基本原則，也是我國的一項(xiàng)基本國策�！稇椃ā返�10條第5款中規(guī)定：“一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。”《土地管理法》第3條規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策�！睘楹侠砝猛恋�，《土地管理法》規(guī)定許多了具體措施。例如，各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為；對保護(hù)和開發(fā)土地資源、合理利用土地以及進(jìn)行有關(guān)的科學(xué)研究等方面成績顯著的單位和個(gè)人，由人民政府給予獎(jiǎng)勵(lì)；對土地用途實(shí)施管制；建立土地利用總體規(guī)劃制度、土地調(diào)查制度、土地統(tǒng)計(jì)制度等。
　　耕地是保障人類生存之本，《土地管理法》第4條明確規(guī)定：“嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)�！蔽覈扇×艘幌盗斜Ｗo(hù)耕地的措施。例如，嚴(yán)格控制將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，對于必須轉(zhuǎn)用的，規(guī)定了嚴(yán)格審批程序；國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度，非農(nóng)業(yè)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由用地單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量相當(dāng)?shù)母�，無能力開墾或開墾不符合要求的，要繳納耕地開墾費(fèi)；國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，在全國各地劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，實(shí)行特別保護(hù)；國家鼓勵(lì)單位和個(gè)人按照土地利用總體規(guī)劃，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發(fā)未利用土地，適宜開發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地等。
　　五、保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則
　　房地產(chǎn)權(quán)利人是依法對房地產(chǎn)享有某種利益的人，包括房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)抵押權(quán)人、房地產(chǎn)租賃權(quán)人等。他們所享有的權(quán)益受法律保護(hù)，《城市房地產(chǎn)管理法》第5條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯�！�
　　在我國，強(qiáng)調(diào)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益具有特殊的意義。首先，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易安全和人們正常生產(chǎn)、生活秩序的前提和基礎(chǔ)。其次，我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)多是管理型法律，內(nèi)容上偏重于行政管理，雖然也包括私權(quán)內(nèi)容，但私權(quán)保護(hù)內(nèi)容相對較少，這對保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益保護(hù)是十分不利的。在這樣的法律環(huán)境下，強(qiáng)調(diào)保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的利益具有特殊意義。再次，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，私權(quán)的保障被忽視，房地產(chǎn)權(quán)利有時(shí)根本得不到保護(hù)，這在“文革”時(shí)期十分突出，這些習(xí)慣和做法對今天也會產(chǎn)生一些負(fù)面影響，因而在房地產(chǎn)立法、司法等各個(gè)環(huán)節(jié)上有必要強(qiáng)調(diào)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。
　　第四節(jié) 房地產(chǎn)法的淵源
　　房地產(chǎn)法的淵源，是指房地產(chǎn)法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。由于房地產(chǎn)法律調(diào)整范圍較為復(fù)雜，房地產(chǎn)法律的淵源也眾多，主要包括：
　　一、憲法
　　憲法是國家根本大法，具有最高的法律效力。我國《憲法》對房地產(chǎn)制度作了如下原則性規(guī)定：（1）城市的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。（2）國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。（3）任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。（4）土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。（5）一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。（6）公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。
　　二、法律
　　這里的法律是狹義上的法律，是指由全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定的規(guī)范性文件。我國有關(guān)房地產(chǎn)最主要的基礎(chǔ)性法律包括《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《農(nóng)村土地承包法》）、《物權(quán)法》。其他較為重要的法律有：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（以下簡《城市規(guī)劃法》）、《中華人民共和國建筑法》（以下簡稱《建筑法》）、《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》、《中華人民共和國水土保持法》、《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》等。此外，還有一些與房地產(chǎn)有關(guān)的法律規(guī)范，散見于《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）、《中華人民共和國擔(dān)保法》（以下簡稱《擔(dān)保法》）、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）等法律規(guī)范之中。
　　三、行政法規(guī)
　　行政法規(guī)是由國務(wù)院制定的有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。有關(guān)房地產(chǎn)的行政法規(guī)主要有：《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（以下簡稱《土地管理法實(shí)施條例》）、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等。
　　四、地方性法規(guī)
　　地方性法規(guī)是指地方國家權(quán)力機(jī)關(guān)為保證憲法、法律和行政法規(guī)的遵守和執(zhí)行，結(jié)合本行政區(qū)內(nèi)的具體情況和實(shí)際需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限通過和發(fā)布的規(guī)范性法律文件。有關(guān)房地產(chǎn)的地方性法規(guī)很多，它們也是房地產(chǎn)法的淵源。
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