◎內(nèi)文節(jié)選

1. 古人怎么安家

01

想要安家，首先要有一個(gè)家。除了祖上有宅子無(wú)需另置的人以外，想安家就離不開房屋交易。與今天一樣，房屋交易少不了中介，也就是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。在中國(guó)各個(gè)城市的檔案館里，清朝、民國(guó)的房地產(chǎn)契證并不少見(jiàn)，也很容易找到所謂經(jīng)紀(jì)人的名字，只不過(guò)，當(dāng)時(shí)社會(huì)對(duì)他們的稱呼是房牙。

房牙這個(gè)稱謂是從牙商延伸而來(lái)的。漢朝時(shí)，人們將這種撮合買賣的中間人叫節(jié)駔儈，儈者，會(huì)合兩家交易者；駔者，其首率也，而儈這個(gè)字，后來(lái)就逐漸發(fā)展為市儈這一貶義詞，用來(lái)形容唯利是圖、庸俗可厭的人。

《南齊書》里記載了這樣一個(gè)故事：南齊有個(gè)人叫崔慰祖，想賣掉自家的房子，就找了個(gè)中介。中介問(wèn)：您這套房想賣多少錢？崔慰祖說(shuō)：45萬(wàn)。中介問(wèn)還能往下降一降嗎？崔慰祖不同意，中介就說(shuō)，那到時(shí)候，你跟買主說(shuō)這套房賣46萬(wàn)，多賣的那1萬(wàn)歸我。崔慰祖回答說(shuō)是即同君欺人，豈是我心乎，正氣凜然地表示合伙騙人不應(yīng)是自己的所作所為。

02

到了唐朝，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有了正式的名稱，就是房牙。唐朝的經(jīng)紀(jì)人多被稱為牙郎或牙人，因?yàn)楦蛇@一行的，多從事牛馬等牲口交易，所以必須得是識(shí)別牲口年齡的高手，只要瞧一瞧牲口嘴里的牙齒，對(duì)貨物價(jià)格就了然于胸。于是，牙郎慢慢成了吃中介這碗飯的人的統(tǒng)稱。

唐朝最有名的牙郎是安祿山和史思明。據(jù)《舊唐書》記載：（安祿山）解六番語(yǔ)，為互市牙郎……（史思明）又解六番語(yǔ)，與祿山同為互市牙郎，可見(jiàn)，二人最早是在邊境從事馬匹交易的經(jīng)紀(jì)人，后來(lái)通過(guò)語(yǔ)言優(yōu)勢(shì)才從經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)變?yōu)槁殬I(yè)軍人。

唐朝明令禁止一般性的田產(chǎn)交易，不過(guò)寺廟田產(chǎn)的買賣不在監(jiān)管范圍之內(nèi)，現(xiàn)今遺存的唐朝文獻(xiàn)中，就有不少關(guān)于寺廟田產(chǎn)的交易記錄。

古代房牙行業(yè)的春天，要等到五代十國(guó)乃至北宋初年。

03

五代十國(guó)時(shí)的后唐皇帝唐明宗下令：如是產(chǎn)業(yè)、人口、畜乘交易，須憑牙保。如有故違，關(guān)聯(lián)人押行科斷，就是說(shuō)如果有誰(shuí)買賣房屋、買賣奴隸、買賣牲口，必須讓牙人經(jīng)手，違反規(guī)定的會(huì)被送到相關(guān)的牙人協(xié)會(huì)接受處罰。之所以這么規(guī)定，是因?yàn)榻灰字挥型ㄟ^(guò)牙人經(jīng)手，政府才能收取契稅，私人交易政府收不到錢。

這一政策延續(xù)到宋朝，力度就更大了。《宋刑統(tǒng)》規(guī)定田宅交易，須憑牙保，違者準(zhǔn)盜論，就是說(shuō)買賣房子和土地，必須由牙人經(jīng)手，否則就按偷盜論處。處罰盜賊是按贓計(jì)罪，比如偷的東西值一尺布，打二十大板；如果值五十尺布，勞改一年。想想房子多值錢，按宋朝這種法律，誰(shuí)買賣房產(chǎn)要是膽敢不找牙人經(jīng)手，那打板子能把屁股打爛，坐牢能把牢底坐穿。

根據(jù)宋人李元弼《作邑自箴》的記載，宋朝的牙人是有行業(yè)準(zhǔn)入制度的，政府會(huì)頒發(fā)類似于營(yíng)業(yè)許可的身份木牌，牌上寫明姓名、籍貫、從事行業(yè)，就像如今房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人佩戴的標(biāo)牌。

不過(guò)宋朝買賣房產(chǎn)，實(shí)際操作起來(lái)要比現(xiàn)代復(fù)雜得多，因?yàn)楫?dāng)時(shí)賣房有一個(gè)先問(wèn)親鄰制度。宋朝在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，首先要詢問(wèn)親屬有無(wú)購(gòu)買意愿，隨后要依次詢問(wèn)房宅東、南、西、北四個(gè)方向的鄰居，只有親屬和鄰居都正式確認(rèn)無(wú)購(gòu)買意愿后，才輪到真正的購(gòu)買者。

古代中國(guó)是宗族社會(huì)，尤其在同姓之人構(gòu)成的社群中，田宅外售相當(dāng)于是宗族財(cái)產(chǎn)的流失，賣方先問(wèn)親鄰也是為維護(hù)宗族利益所采取的手段。

04

到了明清時(shí)期，房牙在業(yè)務(wù)操作上已經(jīng)非常成熟了，特別是房契書寫格式經(jīng)過(guò)歷朝歷代的沉淀，已經(jīng)非常規(guī)范了。一張房契，要注明買賣雙方姓名、房屋坐落、房屋四至、產(chǎn)權(quán)情況、陰溝、暗道、水源、地稅、是否一次性付款等項(xiàng)目。房契簽訂后，房牙與買賣雙方到官府蓋印，以示合法性，至此，房牙對(duì)于這宗交易的責(zé)任才算完成。

蓋紅色官印并納稅的契約稱為紅契，與之相對(duì)，民間私下訂立、不投稅的契約稱為白契，不受法律保護(hù)且被發(fā)現(xiàn)后要治罪。

可以說(shuō)，明清的房牙兼有中介、評(píng)估、登記代理、監(jiān)督交易雙方照章納稅多項(xiàng)業(yè)務(wù)，相當(dāng)于如今房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房產(chǎn)評(píng)估師、不動(dòng)產(chǎn)登記代理人和稅務(wù)稽查員這四種職業(yè)的合體，可以說(shuō)權(quán)力不小。

不過(guò)想當(dāng)上房牙也不容易，明清時(shí)期，想當(dāng)房牙要向官府領(lǐng)取執(zhí)照（牙帖）并繳納稅金（牙帖費(fèi)），行業(yè)也有協(xié)會(huì)（牙行），每隔幾年官府還要辦個(gè)年檢什么的。

房牙還被政府劃定了固定的活動(dòng)區(qū)域。房牙對(duì)本轄區(qū)內(nèi)，未經(jīng)房牙見(jiàn)證、私下訂立的白契有清查的職責(zé)，一旦核實(shí)，可獲得獎(jiǎng)勵(lì)。而若是被官府查出來(lái)，房牙自然也要承擔(dān)責(zé)任。

不過(guò)即便如此，白契還是屢禁不止，因?yàn)橘I賣雙方除了交付契稅以外，還要付各種雜費(fèi)，比如簽合同那張紙也要收錢，叫契紙錢，過(guò)戶時(shí)蓋章也收錢，叫朱墨頭子錢，這就增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，也變相給了熟稔房地產(chǎn)事務(wù)的房牙一定的操作空間。

當(dāng)然，那種一不過(guò)戶，二不辦證的白契是極少的，房牙一般不會(huì)用這樣簡(jiǎn)單粗暴的方式。他們多是暗中降低交易額，因?yàn)槠醵愓魇斩惵使潭�，征稅金額由成交價(jià)格決定，于是民間訂立白契，辦官方手續(xù)用紅契，也就是用所謂陰陽(yáng)合同，暗減房?jī)r(jià)，規(guī)避高昂的契稅。另外，由于低于一定額度的房契可不納稅，在房牙的操作下，民間有時(shí)甚至?xí)�將一份房契拆成七八份�?

05

在房產(chǎn)交易中，房牙忙前忙后，當(dāng)然不是無(wú)償勞動(dòng)，交易雙方都要為此支付傭金。按照常規(guī)，傭金是成三破二。成者乃買房人，有錢才買房子，破者系賣房人，賣房是破落的象征，成三破二即買主出房?jī)r(jià)的3%，賣主出2%。在《四世同堂》中就有一位房牙金三爺，北平城的瓦片就是他的鐵桿莊稼，他的中介報(bào)酬就是成三破二，他就依靠這5%的傭金生活。

到了民國(guó)，買賣雙方付的傭金就差不多了。拿史上最文藝的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人徐志摩為例，當(dāng)時(shí)普通百姓每個(gè)月大概賺10塊大洋，而徐志摩稿費(fèi)在600塊大洋左右，奈何太太陸小曼實(shí)在揮霍無(wú)度，徐志摩不得不東奔西走，拼命掙錢。他一口氣在五所學(xué)校兼職，課余還要趕稿，這位不屑市儈氣的詩(shī)人后來(lái)還不得不干起房產(chǎn)中介的營(yíng)生，因?yàn)檫@行掙錢多。當(dāng)時(shí)中介的傭金是買方賣方共收2.5%，但是徐志摩著急賺錢，居然只要半價(jià)就出單。不過(guò)即使是半價(jià)，當(dāng)時(shí)一單生意徐志摩也能賺400塊大洋，可見(jiàn)這一行利潤(rùn)之豐。

然而，總有一些貪心的房牙，在合法收入之外還要給買賣雙方找碴兒出難題，通過(guò)各種手段從中獲取不菲利益。晚清的江浙滬地區(qū)對(duì)這群房牙有一個(gè)非常形象的稱謂白螞蟻，形容其瘋狂吞噬房屋。據(jù)《清稗類鈔》記載：白螞蟻系地皮房屋之掮客也。倚此營(yíng)生，專蛀人家房屋。