本書針對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域的普遍問(wèn)題、典型問(wèn)題和疑難問(wèn)題，進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，要點(diǎn)全面、注重實(shí)務(wù)，以期為物業(yè)管理人、業(yè)主和法律學(xué)習(xí)者答疑解惑。
韓華
廣東華商律師事務(wù)所高級(jí)合伙人
廣東華商（北京）律師事務(wù)所主任、合伙人、專職律師
北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)委員
廣東華商律師事務(wù)所物業(yè)管理（社會(huì)治理）專業(yè)委員會(huì)主任
長(zhǎng)期服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)大型國(guó)企，曾為多家國(guó)有、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)提供企業(yè)改制、企業(yè)兼并、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等一攬子法律服務(wù)。熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等全過(guò)程，熟悉城市更新、棚戶區(qū)改造、建設(shè)工程、公房管理、物業(yè)管理、物業(yè)租賃等相關(guān)行業(yè)，在大房地產(chǎn)行業(yè)積累了豐富的實(shí)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。
李洪磊
中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)碩士
廣東華商（北京）律師事務(wù)所專職律師
廣東華商律師事務(wù)所物業(yè)管理（社會(huì)治理）專業(yè)委員會(huì)副主任
北京多元調(diào)解發(fā)展促進(jìn)會(huì)調(diào)解員
從事法律職業(yè)12年，曾擔(dān)任地產(chǎn)公司法務(wù)部負(fù)責(zé)人。尤為擅長(zhǎng)公司治理、建設(shè)工程、物業(yè)管理等領(lǐng)域訴訟與非訴實(shí)務(wù)。
金芳
中國(guó)政法大學(xué)法律碩士
廣東華商（北京)律師事務(wù)所合伙人、專職律師
北京多元調(diào)解發(fā)展促進(jìn)會(huì)調(diào)解員
北海國(guó)際仲裁院/北海仲裁委員會(huì)仲裁員
前資深法官，從事民商事審判及律師服務(wù)12年。擅長(zhǎng)民商事?tīng)?zhēng)議的策略制訂、談判與代理。法律服務(wù)的對(duì)象有國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)等多家顧問(wèn)單位。處理過(guò)土地及房地產(chǎn)行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)的專項(xiàng)和日常法律事務(wù)，在上述領(lǐng)域積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。
第一章 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù) 001
一、物業(yè)管理的法律和政策沿革 001
二、從物業(yè)管理到物業(yè)服務(wù) 004
三、物業(yè)管理的內(nèi)容 005
四、黨建引領(lǐng)和社區(qū)治理 007
五、物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)管理權(quán) 012
六、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及趨勢(shì) 014
第二章 物業(yè)管理區(qū)域與物業(yè)服務(wù)用房 016
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域 016
一、概述 016
二、相關(guān)概念辨析 017
三、物業(yè)管理區(qū)域如何劃分 021
四、實(shí)務(wù)指引 024
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)用房 036
一、物業(yè)服務(wù)用房的權(quán)屬 036
二、物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 038
三、物業(yè)服務(wù)用房的提供義務(wù)主體 039
第三章 前期物業(yè) 040
一、前期物業(yè)服務(wù) 040
二、建設(shè)單位的雙重身份 040
三、前期物業(yè)服務(wù)合同 041
四、前期物業(yè)開(kāi)辦費(fèi) 043
五、物業(yè)承接查驗(yàn) 044
六、質(zhì)量保修期 046
七、建設(shè)單位在垃圾管理方面的義務(wù) 049
八、實(shí)務(wù)指引 050
第四章 業(yè)主和物業(yè)使用人 054
第一節(jié) 概 述 054
一、業(yè)主身份的確認(rèn) 054
二、物業(yè)使用人 060
三、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利 062
四、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的責(zé)任和義務(wù) 064
五、實(shí)務(wù)指引 068
第二節(jié) 業(yè)主專有權(quán)和共有權(quán) 072
一、專有部分的界定 072
二、業(yè)主專有權(quán) 078
三、共有部分和共有關(guān)系 078
四、業(yè)主專有權(quán)糾紛和業(yè)主共有權(quán)糾紛 086
五、實(shí)務(wù)指引 090
第三節(jié) 業(yè)主知情權(quán) 095
一、關(guān)于業(yè)主知情權(quán)的法律法規(guī)條文 095
二、業(yè)主知情權(quán)的權(quán)利主體 097
三、業(yè)主知情權(quán)的義務(wù)主體 099
四、業(yè)主知情權(quán)的行使方式 099
五、業(yè)主知情權(quán)的范圍 100
第五章 業(yè)主組織 105
第一節(jié) 概 述 105
一、業(yè)主組織的類型 105
二、概念辨析 108
三、業(yè)主組織的主體定位 109
四、實(shí)務(wù)指引 114
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格 118
一、業(yè)主委員會(huì)的民事主體地位 119
二、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格 121
三、業(yè)主委員會(huì)成為民事訴訟主體的條件和限制 126
四、實(shí)務(wù)指引 130
第三節(jié) 業(yè)主大會(huì)的設(shè)立程序 133
一、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的前提條件 133
二、建設(shè)單位對(duì)業(yè)主大會(huì)設(shè)立的相關(guān)義務(wù) 134
三、業(yè)主大會(huì)籌備組 136
四、業(yè)主大會(huì)設(shè)立的要件 137
五、業(yè)主委員會(huì)備案的可訴性 140
六、業(yè)主委員會(huì)備案的審查標(biāo)準(zhǔn) 141
七、業(yè)主大會(huì)的保留權(quán)利 143
八、實(shí)務(wù)指引 145
第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則 147
一、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的新變化 147
二、參與表決的認(rèn)定 150
三、視為同意和從眾規(guī)則條款的效力 152
四、實(shí)務(wù)指引 153
第五節(jié) 業(yè)主撤銷權(quán) 164
一、法律依據(jù) 164
二、業(yè)主撤銷權(quán)的基本構(gòu)成 164
三、實(shí)務(wù)指引 166
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù) 174
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 174
一、物業(yè)服務(wù)人 174
二、從資質(zhì)管理到信用管理 175
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù) 177
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的備案和報(bào)到義務(wù) 180
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公示義務(wù) 180
六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建檔保存義務(wù) 181
七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的垃圾分類義務(wù) 182
八、實(shí)務(wù)指引 184
第二節(jié) 物業(yè)的使用和維護(hù) 187
一、高空拋物、高空墜物的風(fēng)險(xiǎn)防范 187
二、電動(dòng)車管理 193
三、建筑外墻施工管理 195
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安裝人臉識(shí)別的小區(qū)門禁系統(tǒng) 197
第七章 物業(yè)服務(wù)合同 202
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 202
一、物業(yè)服務(wù)合同成為典型合同 202
二、物業(yè)服務(wù)合同的終止和解除 206
三、實(shí)務(wù)指引 210
第二節(jié) 物 業(yè) 費(fèi) 217
一、物業(yè)費(fèi)概述 217
二、物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 221
三、物業(yè)費(fèi)的公示義務(wù) 226
四、物業(yè)費(fèi)的調(diào)整 227
五、實(shí)務(wù)指引 228
第八章 住宅專項(xiàng)維修資金 246
一、住宅專項(xiàng)維修資金是房屋的養(yǎng)老金 246
二、住宅專項(xiàng)維修資金的歷史沿革 247
三、住宅專項(xiàng)維修資金的權(quán)屬和交存義務(wù) 248
四、住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序和限制 251
五、住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)?256
六、實(shí)務(wù)指引 257
第九章 共有部分的區(qū)分和收益 263
一、共有部分與專有部分的關(guān)系 263
二、界定共有部分的基本邏輯 264
三、容積率對(duì)界定共有部分的影響 269
四、分?jǐn)偨ㄖ娣e對(duì)認(rèn)定共有部分的影響 273
五、建設(shè)費(fèi)用是否以成本形式計(jì)入銷售價(jià)格 275
六、約定對(duì)認(rèn)定共有部分的影響 276
七、物理功能和規(guī)劃用途對(duì)認(rèn)定共有部分的影響 277
八、共有部分的登記 278
九、共有部分的收益歸屬 278
十、實(shí)務(wù)指引 279
第十章 專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位 284
一、范圍界定 284
二、專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系 285
三、實(shí)務(wù)指引 288
第十一章 公房物業(yè)管理的特殊問(wèn)題 291
一、公房概述 291
二、公房改革 292
三、房改房 294
四、公房業(yè)主的認(rèn)定 299
五、公房業(yè)主表決權(quán)數(shù)的特殊性 301
六、涉公房小區(qū)共有部分的特殊性 303
七、實(shí)務(wù)指引 305
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