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本書以《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本為框架，通過對文本條款的分析、解讀，告知買賣徑雙方簽訂技巧，提示可能會出現(xiàn)的法律風險，針對風險提出有效的應(yīng)對建議，力爭讓買賣雙方在短時間內(nèi)，對于二手房交易過程有一個系統(tǒng)性的認識，最終達到安全交易的目的。
本書不僅可以作為房屋買賣雙方的參考指南，還可以作為廣大房地產(chǎn)從業(yè)人員、中介服務(wù)人員學習房地產(chǎn)專業(yè)知識的第一手學習資料。

一條款內(nèi)容
房地產(chǎn)買賣合同人：
賣售人（甲方）：　　　　　　　　　　　。
買受人（乙方）：　　　　　　　　　　　。
根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，以資共同遵守。
二條款解讀
本條款是對合同簽約主體的描述，賣售人（甲方）即賣方，是房產(chǎn)證上列明的房地產(chǎn)權(quán)利人；買受人（乙方）即買方，是要購買房產(chǎn)的人。
買賣雙方應(yīng)出示本人居民身份證、戶口簿、護照、結(jié)婚證等原件，未成年人出示本人戶口簿或出生證明原件，以此證明自己有出售、購買房產(chǎn)的權(quán)利。雙方若有代理人，需出示代理人身份證明及經(jīng)權(quán)威部門認可的授權(quán)委托書。
三、簽約技巧
1. 買賣雙方的個人征信情況關(guān)系到房產(chǎn)能否順利過戶、能否足額支付房款等。
2. 核查產(chǎn)權(quán)登記情況，如產(chǎn)權(quán)登記為多人所有還是產(chǎn)權(quán)登記雖未署名但法律上為多人所有，如夫妻共同所有。
3. 核查賣方中是否存在未成年人。
4. 通過法院、工商局、稅務(wù)局等信息公開網(wǎng)站，簡單了解買賣雙方各自的訴訟、債務(wù)負擔、行政處罰等情況，這樣有助于對交易的后續(xù)履行情況做出基本判斷。否則，若賣方涉及訴訟，則面臨房產(chǎn)被查封而無法過戶的風險；若買方涉及訴訟，可能會出現(xiàn)不能付款等風險。
5.產(chǎn)權(quán)登記的人全部都要簽字；若夫妻共有財產(chǎn)但僅登記一人的名字，建議讓另一方出具同意出售的證明或者在之前的居間協(xié)議中簽字確認。
6. 合同中注明，賣方有權(quán)作為法定監(jiān)護人處分房產(chǎn)，并且所有監(jiān)護人一致認可，若出現(xiàn)無法處分的情況，責任由賣方承擔的相關(guān)條款。
四常見爭議
【實務(wù)案例 1】房屋被查封，合同應(yīng)解除。
上海市長寧區(qū)人民法院審理劉某、郭某某與黃某某、包某某房屋買賣合同糾紛〔案號：（2019）滬 0105 民初 15325 號〕時認為：
劉某、郭某某與黃某某、包某某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。在上述合同履行過程中，涉訟房屋被虹口法院司法查封，客觀上已無法過戶至劉某、郭某某名下，故劉某、郭某某在此情況下有權(quán)中止履行支付房價款的義務(wù)。劉某、郭某某已將中止履行債務(wù)的意思通知黃某某、包某某，并要求黃某某、包某某及時解決司法查封事宜，但黃某某、包某某至今未能解決，且未提供適當擔保，故劉某、郭某某有權(quán)解除上述合同，要求黃某某、包某某返還已支付的房價款并依約承擔違約責任。法院向黃某某、包某某發(fā)送的訴狀副本最后簽收日期為 2019年 7月 21日，故上述合同應(yīng)于該日解除。劉某、郭某某已支付黃某某、包某某的房價款 300萬元，黃某某、包某某應(yīng)予返還。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的約定，合同解除后，黃某某、包某某應(yīng)支付的違約金為總房價款的 20%，黃某某、包某某提出該標準過高。鑒于劉某、郭某某并未提供證據(jù)證明其因黃某某、包某某違約所造成的實際損失，一審法院結(jié)合上述合同的履行情況及當事人的主觀過錯程度，兼顧公平、誠實信用原則，酌定黃某某、包某某應(yīng)向劉某、郭某某支付違約金 50萬元。包某某經(jīng)一審法院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，視為放棄抗辯權(quán)，本案的事實以現(xiàn)有證據(jù)予以認定。
據(jù)此，一審法院于 2019年 10月 29日依照《中華人民共和國合同法》第六十八條第一款第四項、第六十九條、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，做出判決：“一、劉某、郭某某與黃某某、包某某就上海市長寧區(qū)××路××弄××號××室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于 2019年 7月 21日解除；二、黃某某、包某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還劉某、郭某某房價款 300萬元；三、黃某某、包某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付劉某、郭某某違約金 50萬元；四、駁回劉某、郭某某的其余訴訟請求。

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