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涉稅處理會(huì)計(jì)核算案例解析基層實(shí)踐疑難問(wèn)題

全流程解讀房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)

■企業(yè)設(shè)立及資產(chǎn)劃撥等業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■借款業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■土地使用權(quán)成本支出涉稅問(wèn)題

■前期工程準(zhǔn)備階段業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■項(xiàng)目施工成本費(fèi)用支出涉稅問(wèn)題

■項(xiàng)目成本費(fèi)用分?jǐn)倶I(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■銷(xiāo)售業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■特殊業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■自持物業(yè)業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■利潤(rùn)分配及注銷(xiāo)清算業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■薪金福利保險(xiǎn)業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■計(jì)稅列支限額業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■日常管理活動(dòng)業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

■增值稅發(fā)票開(kāi)具及抵扣等業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題

修訂說(shuō)明

一轉(zhuǎn)眼, 《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實(shí)務(wù)操作與案例分析》已出版4年, 在第三版修訂完成之際, 我們?nèi)w編委衷心感謝廣大讀者對(duì)本書(shū)的關(guān)心厚愛(ài)。這不是客套話(huà), 因?yàn)樵诒緯?shū)的編寫(xiě)過(guò)程中, 特別是在修訂再版的過(guò)程中, 不少稅務(wù)機(jī)關(guān)一線(xiàn)人員、財(cái)稅中介機(jī)構(gòu)審計(jì)人員、企業(yè)財(cái)務(wù)人員等讀者朋友提供了大量非常有價(jià)值的素材, 提出了很多極具參考價(jià)值的建議, 特別是指出了一些條目編寫(xiě)中存在的疏漏。廣大讀者朋友的貢獻(xiàn)是本書(shū)質(zhì)量不斷提高的重要基礎(chǔ)。

一、再次修訂的原因

本書(shū)屬于日常業(yè)務(wù)的實(shí)操工具書(shū), 其作用就是在日常處理房地產(chǎn)涉稅業(yè)務(wù)中遇到問(wèn)題時(shí), 給大家提供一個(gè)政策依據(jù)的索引。尤其對(duì)于菜鳥(niǎo) 級(jí)別的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員, 本書(shū)限度地覆蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中涉稅業(yè)務(wù)的方方面面, 目的就是防范業(yè)務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn), 提高相關(guān)人員在處理涉稅業(yè)務(wù)時(shí)執(zhí)行稅收政策的能力, 即發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就能找到政策, 讓大家在日常工作中多一個(gè)參考樣本。一本實(shí)操書(shū)需要修訂, 原因主要有兩方面:

一是稅收政策的更新。由于稅收新政不斷發(fā)布, 一些業(yè)務(wù)的涉稅處理需要根據(jù)新政策進(jìn)行更新, 以適應(yīng)實(shí)務(wù)中的需求。2019年下半年至2022年初, 我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了《印花稅法》《契稅法》等法律法規(guī), 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局也陸續(xù)出臺(tái)了增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等相關(guān)業(yè)務(wù)的涉稅處理新政策。為此, 書(shū)中相關(guān)問(wèn)題及案例的編寫(xiě), 必須按照新政策的要求從企業(yè)實(shí)際操作角度來(lái)修訂, 以使本書(shū)內(nèi)容緊跟政策法規(guī)的更新步伐, 這也是對(duì)實(shí)操工具書(shū)的要求。

二是編寫(xiě)質(zhì)量的提升。由于編寫(xiě)人員理論、業(yè)務(wù)水平有限, 書(shū)中難免有疏漏之處。在修訂時(shí), 我們吸收了廣大讀者的智慧。例如, 對(duì)一些簡(jiǎn)單重復(fù)的業(yè)務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了提示性處理, 即對(duì)一些業(yè)務(wù)表象不同但涉稅處理相同的內(nèi)容進(jìn)行了適當(dāng)?shù)暮?jiǎn)化,避免贅述�？梢哉f(shuō), 一個(gè)人的聰明有限, 眾人的智慧無(wú)窮, 廣大讀者給予了本書(shū)提升質(zhì)量的養(yǎng)分。相信經(jīng)過(guò)我們的共同努力, 第三版定能繼續(xù)得到大家的認(rèn)可, 這就是眾人拾柴火焰高。在此, 再次向廣大讀者朋友表示衷心的感謝!

二、修訂再版的編寫(xiě)情況

在本次修訂過(guò)程中, 我們延續(xù)以往的方式, 為方便讀者使用和貼近實(shí)際操作需要, 向一些財(cái)稅中介機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員征求意見(jiàn), 收到了很多反饋。同時(shí)邀請(qǐng)國(guó)家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局李璐女士、立信稅務(wù)師事務(wù)所江蘇分公司曹豐先生、南京鑫磊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(當(dāng)代置業(yè)南京地區(qū)公司) 財(cái)務(wù)總監(jiān)陸勇先生從各自專(zhuān)業(yè)角度出發(fā), 對(duì)本書(shū)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的修訂指導(dǎo)和把關(guān)。還邀請(qǐng)國(guó)家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局周荃女士對(duì)業(yè)務(wù)內(nèi)容進(jìn)行專(zhuān)門(mén)審定。在此向各位專(zhuān)家表示感謝!

在本書(shū)即將付梓之際, 感謝中國(guó)市場(chǎng)出版社原副總編胡超平老師, 祝愿胡老師退休生活愉快! 感謝錢(qián)偉、張瑤等編輯老師, 她們對(duì)本書(shū)的修訂提供了熱心指導(dǎo)、審閱以及精心編輯, 在此致以衷心的感謝!

由于筆者理論水平有限, 書(shū)中難免有疏漏之處, 誠(chéng)望讀者朋友繼續(xù)將意見(jiàn)和建議告訴我們, 以便今后的版本不斷完善, 讓這本書(shū)更好地發(fā)揮指導(dǎo)實(shí)踐的作用。

特別提醒:本書(shū)中的政策解釋屬于個(gè)人(本書(shū)) 觀(guān)點(diǎn), 正式解釋以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)叢書(shū)總序

一、叢書(shū)的緣起

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行周期長(zhǎng)，涉及融資、施工、預(yù)（銷(xiāo)）售等環(huán)節(jié)，特別是有大量成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算等業(yè)務(wù)，因此會(huì)計(jì)核算相比其他行業(yè)更復(fù)雜。同時(shí)，每個(gè)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)都涉及多種稅收政策，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程幾乎涉及我國(guó)已經(jīng)開(kāi)征的所有稅種，因此在涉稅處理上相比其他行業(yè)更加煩瑣，這也是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)比較大的根本原因。

本叢書(shū)的幾位作者長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查、審計(jì)工作，大家感觸深的是，房地產(chǎn)行業(yè)一直存在比較高的稅收風(fēng)險(xiǎn)。從稅務(wù)機(jī)關(guān)角度看，雖然一直致力于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管，但從稅務(wù)稽查情況看，涉稅大要案每年都會(huì)查出多起，且很多涉稅問(wèn)題性質(zhì)相同，無(wú)法消除，稅收流失風(fēng)險(xiǎn)較大。根據(jù)對(duì)近幾年多個(gè)省、市披露的涉稅大案分析，房地產(chǎn)企業(yè)所占比例通常在25%以上。對(duì)于企業(yè)而言，實(shí)際上除少數(shù)企業(yè)故意偷逃稅外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)很看重稅法遵從度，但是很多企業(yè)在運(yùn)行中始終無(wú)法避免較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，往往自我感覺(jué)運(yùn)行正常卻被查出涉稅問(wèn)題而遭遇處罰風(fēng)險(xiǎn)，有的甚至被查出了較大的問(wèn)題。對(duì)部分地區(qū)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)自查后，在稅務(wù)機(jī)關(guān)跟進(jìn)檢查中又被查出較大問(wèn)題的比例一般不低于30%。而隨著營(yíng)改增及國(guó)稅、地稅合并，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅征管、業(yè)務(wù)處理等又有了新的變化。

■營(yíng)改增后涉稅業(yè)務(wù)更加復(fù)雜

營(yíng)改增前，房地產(chǎn)企業(yè)所有業(yè)務(wù)的處理數(shù)據(jù)都建立在含稅價(jià)格的基礎(chǔ)上，營(yíng)改增后，以往所有的含稅價(jià)格要全部變?yōu)椴缓悆r(jià)格，這就需要進(jìn)行價(jià)稅分離處理。不僅銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、支出的各項(xiàng)成本費(fèi)用等需要價(jià)稅分離，而且企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、契稅等計(jì)稅依據(jù)都要進(jìn)行不含稅計(jì)算處理，所以營(yíng)改增后涉稅業(yè)務(wù)處理的復(fù)雜程度有較大增加。

■國(guó)地稅合并后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管更加嚴(yán)密、核算更加嚴(yán)格

在原國(guó)稅、地稅分設(shè)的稅收征管模式中，由于稅種管理有分工，不僅在日常管理中存在企業(yè)各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)分割管理問(wèn)題，在稅務(wù)稽查中也存在時(shí)間和空間上的脫節(jié)，造成國(guó)稅、地稅稽查內(nèi)容有關(guān)聯(lián)但檢查、處理尺度不統(tǒng)一的現(xiàn)象。營(yíng)改增及國(guó)稅、地稅合并后，所有稅收征管包括稽查全部統(tǒng)一，這就要求稅務(wù)人員全面掌握各個(gè)稅種的政策，熟悉各項(xiàng)業(yè)務(wù)的綜合稅收處理。因此，營(yíng)改增后大量稅收業(yè)務(wù)有所改變，同時(shí)因原國(guó)稅、地稅分工造成的人員業(yè)務(wù)知識(shí)分割部分需要彌補(bǔ)，因此從稅務(wù)機(jī)關(guān)角度看，在短時(shí)間內(nèi)，大量業(yè)務(wù)知識(shí)需要更新，實(shí)操能力亟待提升。

從企業(yè)角度看，營(yíng)改增后同樣面臨稅收業(yè)務(wù)知識(shí)更新的問(wèn)題。營(yíng)改增后，涉稅業(yè)務(wù)比以往更復(fù)雜，特別是國(guó)稅、地稅合并后，由于業(yè)務(wù)統(tǒng)一管理，稅收征管及監(jiān)控體系將更加完善，使企業(yè)因會(huì)計(jì)、涉稅處理失誤而面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)也大大增加，因此企業(yè)財(cái)會(huì)人員急需更新稅收業(yè)務(wù)知識(shí)，其中急需的就是實(shí)操能力的提升，以解決綜合處理涉稅業(yè)務(wù)、自查能力不足的問(wèn)題。

為提升稅企雙方對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)的實(shí)操能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，本叢書(shū)的幾位作者聯(lián)手從稅務(wù)稽查、審計(jì)角度（或眼光），將在實(shí)戰(zhàn)中如何處理房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)及如何發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)匯總起來(lái)，形成房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)叢書(shū)與大家分享。叢書(shū)共有三冊(cè)，具體為：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實(shí)用攻略》《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實(shí)務(wù)操作與案例分析》《土地增值稅清算全流程操作實(shí)務(wù)與案例》。

二、叢書(shū)特色

本叢書(shū)的幾位作者均長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查、審計(jì)工作，深諳房地產(chǎn)企業(yè)存在問(wèn)題的原因,掌握許多發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的技巧。叢書(shū)的編寫(xiě)始終堅(jiān)持以實(shí)戰(zhàn)為基礎(chǔ)的原則，因此這套叢書(shū)具有較大的參考價(jià)值。

■稅務(wù)機(jī)關(guān)、財(cái)稅中介、房地產(chǎn)企業(yè)一線(xiàn)精英三方聯(lián)手合作

本叢書(shū)的大特點(diǎn)是作者均來(lái)自財(cái)稅工作一線(xiàn)，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富。

董宏（注冊(cè)稅務(wù)師），國(guó)家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局稽查人員，從事稅務(wù)稽查一線(xiàn)工作二十多年，業(yè)務(wù)上擅長(zhǎng)大要案檢查，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查，自2011年以來(lái)完成涉案稅款千萬(wàn)元以上稽查案件10余件，同時(shí)在業(yè)務(wù)理論探討上，有多篇文章在雜志、報(bào)紙上發(fā)表，具有一定的實(shí)戰(zhàn)和理論水平。

施玉明（注冊(cè)稅務(wù)師），原江蘇省南京市地方稅務(wù)局稽查局稽查人員，現(xiàn)任金象國(guó)際集團(tuán)副總裁，兼具在稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)。曾長(zhǎng)期在稅務(wù)稽查一線(xiàn)工作，業(yè)務(wù)上擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查及土地增值稅清算，在稅務(wù)生涯中完成過(guò)二十多起涉案稅款在千萬(wàn)元以上稽查、土地增值稅清算檢查案件。在企業(yè)任職后，主持集團(tuán)層面的財(cái)稅、投資管理等工作。

成秀美（注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)2015級(jí)高端人才）,南京中鴻匯則稅務(wù)師事務(wù)所合伙人，長(zhǎng)期從事一線(xiàn)財(cái)稅審計(jì)工作，在各類(lèi)財(cái)稅審計(jì)及涉稅項(xiàng)目運(yùn)作方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)與專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解。近幾年完成近百個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算項(xiàng)目，并為眾多央企及世界500強(qiáng)企業(yè)提供財(cái)稅服務(wù)，在營(yíng)改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換過(guò)程中，為大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供營(yíng)改增涉稅業(yè)務(wù)處理的輔導(dǎo)。

王亮（注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師），國(guó)家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局干部、稅務(wù)系統(tǒng)兼職教師，長(zhǎng)期從事稅政解釋、案件審理和具體稅收稽查工作，近十年來(lái)，參與數(shù)十起重大稅務(wù)稽查案件的審理工作，參與多項(xiàng)基層稅務(wù)重大征管工作的推進(jìn)，在營(yíng)改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換中，參與營(yíng)改增業(yè)務(wù)的教學(xué)輔導(dǎo)，具有非常全面和豐富的稅政解釋經(jīng)驗(yàn)。

■實(shí)戰(zhàn)再實(shí)戰(zhàn)，案例和問(wèn)題全部來(lái)自一線(xiàn)實(shí)際

本叢書(shū)的第二大特點(diǎn)是貼近實(shí)務(wù)。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實(shí)用攻略》所選案例均是來(lái)自一線(xiàn)實(shí)際操作的案例，稅務(wù)稽查案例來(lái)自稅務(wù)稽查、審計(jì)一線(xiàn)，其中的小案例改編自各類(lèi)稽查、審計(jì)案件的實(shí)際內(nèi)容，大案例則來(lái)自實(shí)戰(zhàn)中稅務(wù)稽查大案查處及大型企業(yè)審計(jì)業(yè)務(wù)的總結(jié)和運(yùn)用。而《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實(shí)務(wù)操作與案例分析》的案例，則全部來(lái)自企業(yè)實(shí)際處理及財(cái)會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)實(shí)際輔導(dǎo)的內(nèi)容。同時(shí)，作者還廣泛收集企業(yè)財(cái)會(huì)人員的提問(wèn)，特別是對(duì)于企業(yè)在實(shí)務(wù)中遇到的棘手和疑難問(wèn)題，均通過(guò)與稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)法規(guī)部門(mén)溝通，力求做到準(zhǔn)確及貼近實(shí)務(wù)、貼近需求。

■全流程、全業(yè)務(wù)、全稅種，解決各個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)和賬務(wù)處理問(wèn)題

本叢書(shū)的第三大特點(diǎn)是各類(lèi)涉稅、會(huì)計(jì)處理業(yè)務(wù)全面。很多業(yè)務(wù)涉及多個(gè)稅種，由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)、企業(yè)財(cái)會(huì)人員在處理某項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，容易因疏忽造成漏掉某個(gè)稅種處理的情況，例如處理預(yù)收賬款預(yù)繳增值稅時(shí)，同時(shí)涉及印花稅、預(yù)繳土地增值稅的計(jì)算、會(huì)計(jì)處理，還涉及企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利計(jì)算等。為此，《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實(shí)務(wù)操作與案例分析》一書(shū)在解答問(wèn)題時(shí)，注意圍繞問(wèn)題涉及的全部稅種以及會(huì)計(jì)處理，細(xì)致到合同印花稅的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理，力求做到不遺漏。對(duì)于稅務(wù)檢查和土地增值稅清算業(yè)務(wù)，為使全面檢查、自查不遺漏任何檢查點(diǎn)（疑點(diǎn)），《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實(shí)用攻略》《土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作與案例分析》對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)涉及的各個(gè)點(diǎn)，采取全覆蓋形式進(jìn)行梳理，力求做到全面不留空白。

■政策解讀與應(yīng)用：準(zhǔn)確、詳盡、及時(shí)

本叢書(shū)的第四大特點(diǎn)是政策解讀直觀(guān)和依據(jù)政策原文。為提高《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實(shí)務(wù)操作與案例分析》的實(shí)操性，特別是解答問(wèn)題的直觀(guān)性，在解答問(wèn)題時(shí)，對(duì)敏感的、有爭(zhēng)議的及有不同處理方式的問(wèn)題，不做過(guò)多的分析，直接依據(jù)政策規(guī)定做出解釋?zhuān)總€(gè)問(wèn)題的解釋依據(jù)全部用文件原文內(nèi)容，不僅標(biāo)注文件的文號(hào)，還全部落實(shí)到文件的條、款、項(xiàng)、點(diǎn)等，這樣不僅直觀(guān)清晰，而且方便稅企雙方根據(jù)給出的文件原文對(duì)有爭(zhēng)議的問(wèn)題直接進(jìn)行協(xié)商處理。

除了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，這套叢書(shū)還適用于其他各行業(yè)，其中《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實(shí)務(wù)操作與案例分析》，有大量章節(jié)涉及的是所有企業(yè)都適用的日常涉稅處理，特別是營(yíng)改增后業(yè)務(wù)的變化，各類(lèi)企業(yè)會(huì)面臨同樣的問(wèn)題和同樣的會(huì)計(jì)、涉稅處理，例如企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的購(gòu)物卡對(duì)應(yīng)相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、福利費(fèi)及辦公費(fèi)的處理等。因此，問(wèn)題解答也同樣適合其他企業(yè)財(cái)會(huì)人員參考使用。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實(shí)用攻略》一書(shū)，雖然針對(duì)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但檢查思路及涉及的日常檢查內(nèi)容，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及個(gè)人所得稅等，同樣適用于其他企業(yè)，特別是大要案檢查思路，更是適用于其他各類(lèi)大型企業(yè)。

三、叢書(shū)讀者對(duì)象

本叢書(shū)作者來(lái)自一線(xiàn)、內(nèi)容來(lái)自實(shí)戰(zhàn)，因此適合的讀者對(duì)象是財(cái)稅一線(xiàn)工作人員。一是稅務(wù)局管理人員，可以通過(guò)叢書(shū)直接查閱問(wèn)題涉及的政策和解決方法。二是稅務(wù)稽查人員，不僅可以通過(guò)叢書(shū)直接查閱到問(wèn)題涉及的政策，而且可以直接根據(jù)書(shū)中提示對(duì)企業(yè)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行檢查，在檢查大要案時(shí)可以根據(jù)提示編制檢查方案及推進(jìn)檢查過(guò)程。三是稅務(wù)審理人員，可以在審理案件時(shí)，根據(jù)相關(guān)問(wèn)題直接從書(shū)中查閱文件原文及邏輯解釋。四是財(cái)稅中介機(jī)構(gòu)人員，可以根據(jù)書(shū)中的涉稅檢查點(diǎn)、問(wèn)題解答內(nèi)容，輔導(dǎo)企業(yè)正確處理各項(xiàng)業(yè)務(wù)。五是企業(yè)財(cái)會(huì)人員，可以通過(guò)叢書(shū)滿(mǎn)足不同層次的需求：企業(yè)高層財(cái)會(huì)人員，可以通過(guò)閱讀掌握重要涉稅處理的思路邏輯，便于與稅務(wù)機(jī)關(guān)討論相關(guān)業(yè)務(wù)；企業(yè)一線(xiàn)財(cái)會(huì)人員，可以直接比照進(jìn)行操作，對(duì)有疑問(wèn)的業(yè)務(wù)也可以依據(jù)書(shū)中列舉的政策、案例與稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢(xún)、溝通，以掌握正確安心的處理方式。

在本叢書(shū)的寫(xiě)作過(guò)程中，我們得到了許多同行和朋友的幫助，以及中國(guó)市場(chǎng)出版社的大力支持，在此一并致以誠(chéng)摯的謝意!

在涉稅業(yè)務(wù)的實(shí)際操作中，新的業(yè)務(wù)不斷發(fā)生，稅收政策又在不斷變化，因此希望大家在閱讀參考過(guò)程中，積極反饋，將自己的意見(jiàn)和想法等告訴我們，使以后的版本不斷完善。書(shū)中難免有錯(cuò)漏和不足之處，懇請(qǐng)廣大讀者批評(píng)指正。

版前言

在長(zhǎng)期的稅務(wù)稽查工作中，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，就是當(dāng)同一個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題涉及多個(gè)稅收政策時(shí)，一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員有時(shí)會(huì)出現(xiàn)疏漏，特別是在具體操作時(shí)，拿不準(zhǔn)政策的規(guī)定。例如企業(yè)勞保用品支出，在個(gè)人所得稅處理時(shí)，有的企業(yè)不涉及個(gè)人所得稅，有的企業(yè)則涉及個(gè)人所得稅；在企業(yè)所得稅處理時(shí)，有的企業(yè)全額稅前扣除，有的企業(yè)則按福利費(fèi)性質(zhì)扣除。我的同事也覺(jué)得，在處理問(wèn)題時(shí)，每次都要查閱多個(gè)文件找出具體條款，總希望有個(gè)便捷的辦法。所以，我一直想從各個(gè)具體業(yè)務(wù)出發(fā)，整理分析涉及的稅收政策，以方便稅務(wù)、財(cái)會(huì)人員在日常工作中對(duì)照使用。巧的是，中國(guó)市場(chǎng)出版社副總編胡超平女士告訴我，越是接近實(shí)際操作的書(shū)，越受大家的歡迎，于是便萌生了撰寫(xiě)這本書(shū)的想法�？梢哉f(shuō)，她的這句話(huà)增強(qiáng)了我的信心。

一、寫(xiě)作說(shuō)明

(一)問(wèn)題分析形式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)設(shè)立、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及日常各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，涉及大量稅收業(yè)務(wù)，有的業(yè)務(wù)涉及單一的稅收政策，但大量業(yè)務(wù)在發(fā)生時(shí)同時(shí)涉及多個(gè)稅收政策。例如企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的商品房業(yè)務(wù)，就涉及增值稅計(jì)算、印花稅計(jì)算、土地增值稅計(jì)算以及預(yù)計(jì)當(dāng)期計(jì)稅利潤(rùn)計(jì)算等；企業(yè)支付員工工資薪金業(yè)務(wù)，則涉及企業(yè)所得稅列支、個(gè)人所得稅計(jì)算等。本書(shū)在解析稅收政策時(shí)，立足于企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)涉及的不同稅種政策加以分析，這樣可以讓稅務(wù)人員（包括管理、稽查及審理人員）、企業(yè)會(huì)計(jì)及財(cái)稅事務(wù)所人員在解決業(yè)務(wù)問(wèn)題時(shí)，有一個(gè)全方位的涉稅分析可供參考。

(二)政策引用方式

分析稅收問(wèn)題，重要的是政策引用。稅務(wù)人員、企業(yè)會(huì)計(jì)及財(cái)稅事務(wù)所人員在日常工作中遇到問(wèn)題時(shí)，需要的就是快速找到解決問(wèn)題的稅收政策，特別是具體規(guī)定，而不是分析論述。例如稅務(wù)管理人員在遇到具體問(wèn)題時(shí)，要知道處理問(wèn)題的具體稅收政策文號(hào)，稅務(wù)審理人員在審理案件時(shí)更要依賴(lài)具體的稅收政策，而企業(yè)財(cái)務(wù)人員在處理業(yè)務(wù)時(shí)，關(guān)注的是會(huì)計(jì)處理方式是否符合稅收政策規(guī)定，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)。為便于使用者在使用時(shí)對(duì)照查找政策，我們?cè)诿總€(gè)涉稅業(yè)務(wù)問(wèn)題分析中，凡是涉及的稅收政策，均明確列示到文件的條、項(xiàng)、點(diǎn)和款，同時(shí)以實(shí)際操作的應(yīng)用為主，不對(duì)有爭(zhēng)議的政策進(jìn)行討論。

(三)章節(jié)安排

本書(shū)的章節(jié)安排，聽(tīng)取了大量基層稅務(wù)人員和會(huì)計(jì)人員的意見(jiàn)。在具體章節(jié)安排上，兼顧了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順序（企業(yè)所得稅處理），同時(shí)把日常業(yè)務(wù)從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中分離出來(lái)，便于查找使用。第2章至第8章是房地產(chǎn)企業(yè)特有的業(yè)務(wù)，按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順序，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅分析，其中第8章是為了簡(jiǎn)化整體業(yè)務(wù)分析而分離出來(lái)的一些特殊業(yè)務(wù)。第1章、第9章至第14章實(shí)際上是普遍性業(yè)務(wù)，主要是日常核算，也包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的日常核算，目的是簡(jiǎn)化明晰項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的涉稅分析，也便于使用者查詢(xún)。第1章、第9章至第14章的內(nèi)容同樣適合其他各類(lèi)企業(yè)使用。

(四)涉稅問(wèn)題分析方式

首先，本書(shū)分析的稅種涵蓋印花稅、契稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及個(gè)人所得稅。除土地增值稅外，都盡量做到全面分析。關(guān)于土地增值稅，由于其業(yè)務(wù)主要集中在項(xiàng)目的清算環(huán)節(jié)，而項(xiàng)目清算是在項(xiàng)目完成后，由企業(yè)財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)師事務(wù)所人員共同完成的，因此在分析每個(gè)業(yè)務(wù)的涉稅問(wèn)題時(shí)，注重講解業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)需要注意的土地增值稅事項(xiàng)和政策。

其次，涉稅問(wèn)題的分析離不開(kāi)會(huì)計(jì)處理，由于本書(shū)以稅收政策為主，雖然在分析上和會(huì)計(jì)處理緊密聯(lián)系在一起，但為了便于理解稅收政策，在一些問(wèn)題上沒(méi)有全面解釋和分析所有會(huì)計(jì)處理方式。

后，在分析問(wèn)題時(shí)，為保持分析內(nèi)容的完整和簡(jiǎn)練，對(duì)于一些與問(wèn)題無(wú)直接關(guān)系但需要注意的事項(xiàng)和政策，用提示的形式予以標(biāo)注，讓使用者有更加完整的理解。

特別提醒：本書(shū)中的政策解釋屬于個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，正式解釋以稅務(wù)機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)。

二、編寫(xiě)情況

為使問(wèn)題解答方便讀者使用，貼近實(shí)際操作，在寫(xiě)作這本書(shū)的時(shí)候，我們向一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員征求意見(jiàn)，收到了很多反饋。例如，立信稅務(wù)師事務(wù)所江蘇分公司曹豐先生（注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師）從使用者角度，對(duì)問(wèn)題的提出和解釋方式提出了很多建議；上海德勤稅務(wù)師事務(wù)所江蘇分所林大蓼先生對(duì)相關(guān)問(wèn)題的邏輯解釋提供了很大幫助；蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)副總監(jiān)房海燕收集整理了日常工作中遇到的三十多個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題，對(duì)問(wèn)題的適用性提供了很大的幫助；南京鑫磊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（當(dāng)代置業(yè)南京地區(qū)公司）財(cái)務(wù)總監(jiān)陸勇、融信中國(guó)第二事業(yè)部南京公司財(cái)務(wù)總監(jiān)韓超等在整體格式、相關(guān)問(wèn)題的解釋方式等方面提出了改進(jìn)意見(jiàn)。在此，我們向所有對(duì)本書(shū)有所貢獻(xiàn)的朋友表示衷心的感謝！

近幾年在工作中經(jīng)常閱讀參考財(cái)稅界大咖撰寫(xiě)的書(shū)，近期的有蔡昌主編的《房地產(chǎn)企業(yè)全程會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理》、樊劍英主編的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全》等，在實(shí)際工作中與編寫(xiě)問(wèn)答時(shí)經(jīng)常受到這些書(shū)的影響和啟發(fā)，對(duì)一些問(wèn)題的處理思路還參考了稅屋網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站部分專(zhuān)家的意見(jiàn)，在此表示衷心的感謝！

本書(shū)的出版，還要感謝中國(guó)市場(chǎng)出版社副總編胡超平女士和錢(qián)偉、張瑤等編輯，她們的熱心指導(dǎo)、審閱以及精心編輯，使本書(shū)增輝，更重要的是讓我學(xué)到了很多編輯方面的知識(shí)，在此一并致以衷心的感謝！

由于作者理論水平有限，實(shí)際操作中的業(yè)務(wù)無(wú)法窮盡，同時(shí)政策又在不斷變化，因此希望讀者朋友將批評(píng)的意見(jiàn)和自己的想法告訴我們，以便今后的版本不斷完善。書(shū)中難免有錯(cuò)漏和不足之處，懇請(qǐng)廣大讀者批評(píng)指正。

董宏

從事稅政、稽查一線(xiàn)工作近三十年，業(yè)務(wù)上擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)稅務(wù)稽查。2010年開(kāi)始從事稽查業(yè)務(wù)至今，完成涉案稅款千萬(wàn)元以上稽查案件十余起,稽查案件入庫(kù)稅款超過(guò)10億元。已出版《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)檢查實(shí)用攻略（第二版）》《房地產(chǎn)企業(yè)全流程全稅種實(shí)務(wù)操作與案例分析（第二版）》《土地增值稅清算全流程操作實(shí)務(wù)與案例》《建筑企業(yè)日常涉稅業(yè)務(wù)實(shí)操大全》《企業(yè)所得稅與增值稅差異分析及會(huì)計(jì)處理》等實(shí)務(wù)圖書(shū)，受到讀者的廣泛好評(píng)。

施玉明

曾任某國(guó)際集團(tuán)副總裁,兼具在稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)。曾長(zhǎng)期從事稅務(wù)稽查一線(xiàn)工作，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)及檢查，在稅務(wù)生涯中完成了二十多起涉案稅款千萬(wàn)元以上的稽查案件。在企業(yè)任職后，主持集團(tuán)層面的財(cái)稅、投資管理等工作。

成秀美

南京中鴻匯則稅務(wù)師事務(wù)所合伙人，長(zhǎng)期從事一線(xiàn)財(cái)稅審計(jì)工作，在各類(lèi)財(cái)稅審計(jì)及涉稅項(xiàng)目運(yùn)作方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)與專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解。近幾年已經(jīng)完成近百個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算項(xiàng)目，同時(shí)為眾多央企及世界500強(qiáng)企業(yè)提供財(cái)稅服務(wù)，在營(yíng)改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換過(guò)程中，輔導(dǎo)了大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增涉稅業(yè)務(wù)的處理。

王亮

長(zhǎng)期在稅務(wù)系統(tǒng)從事稅政解釋、案件審理和稽查工作，近十年，參與數(shù)十起重大稅務(wù)稽查案件的審理，參與多項(xiàng)基層稅務(wù)重大征管工作的推進(jìn)，在營(yíng)改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換中，參與營(yíng)改增業(yè)務(wù)的教學(xué)輔導(dǎo)，具有非常全面和豐富的稅政解釋經(jīng)驗(yàn)。

周荃

在稅務(wù)稽查一線(xiàn)工作近十年，具有律師、注冊(cè)稅務(wù)師職業(yè)資格，稅收理論知識(shí)扎實(shí)，參與了多項(xiàng)稅收實(shí)踐工作。

周美林

曾長(zhǎng)期在稅收一線(xiàn)從事稅政、稽查等工作，現(xiàn)為江蘇德擎律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)兼職教師及多家上市公司獨(dú)立董事、大型企業(yè)監(jiān)事。業(yè)務(wù)上擅長(zhǎng)企業(yè)上市、重組、并購(gòu)、破產(chǎn)等特殊業(yè)務(wù)的法律、稅收、財(cái)務(wù)方面的操作及稅收法律爭(zhēng)議的解決，實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富。

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