前　言

“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”并非與你我無(wú)緣

在商品房的樣板間里，銷(xiāo)售人員常會(huì)說(shuō)：“用您現(xiàn)在的房租做月供，就能買(mǎi)到一套同樣格局的房子�！比绻�您聽(tīng)了很動(dòng)心，就相當(dāng)于邁出了通往“負(fù)動(dòng)產(chǎn)地獄”—維護(hù)和管理費(fèi)用不堪重負(fù)，想賣(mài)卻又賣(mài)不出去—的第一步。

買(mǎi)房除了要還貸款，還必須承擔(dān)物業(yè)費(fèi)、維修基金、固定資產(chǎn)稅等費(fèi)用，很多人并沒(méi)有考慮這些支出。我們經(jīng)過(guò)一年多的采訪，見(jiàn)到了很多相似的事例，都是由于這些運(yùn)營(yíng)成本使房產(chǎn)變成了負(fù)動(dòng)產(chǎn)，讓業(yè)主苦不堪言。

一位資深公寓管理人員向我們介紹道：

“在銷(xiāo)售公寓時(shí)，為了讓購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)看起來(lái)更少一些，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)把維修基金設(shè)定得比較低，把要交給他們下屬的物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)設(shè)得比較高。在十幾年后進(jìn)行第一次大修時(shí)，有些業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題就會(huì)改用其他物業(yè)公司，少交一些物業(yè)費(fèi)，提高維修基金。否則到二十幾年之后第二次大修時(shí)，如果維修基金不夠，可能就需要一次性再交一大筆錢(qián)了�！�

還房貸雖然辛苦，但總有還清的一天。而維護(hù)和管理費(fèi)用卻一直都將由家庭負(fù)擔(dān)。

人生很長(zhǎng)。裁員已經(jīng)不是新鮮事兒，誰(shuí)都很難保證上了年紀(jì)還能有工作，再說(shuō)退休金也一直在減少。雖然土地和房屋的固定資產(chǎn)稅會(huì)逐年降低，但降到一定金額以后就不能再降了。此外，即使您一直按期繳納物業(yè)費(fèi)，但同一棟樓的其他人卻未必都是這樣做的。

還有一種負(fù)動(dòng)產(chǎn)，其特征是存在多個(gè)共有人，可能無(wú)法按照自己的意愿處置�，F(xiàn)在有些人繼承了遺產(chǎn)卻沒(méi)去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，一直拖下去就會(huì)遇到這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)槭耪叩淖优�或�(qū)O輩都是共有人，無(wú)論是出售還是使用，都必須取得所有人的同意。另外，公寓原本就有很多部分是所有業(yè)主共同所有的，今后越來(lái)越多的公寓會(huì)遇到業(yè)主意見(jiàn)無(wú)法統(tǒng)一的難題。

負(fù)動(dòng)產(chǎn)想要重建，必須符合以下兩個(gè)條件：①地處車(chē)站附近等交通便利的位置；②可以增加樓層，能出售增建的房屋用作重建資金�，F(xiàn)實(shí)中，不符合條件的公寓很難重建，而拆除公寓需要高昂的費(fèi)用，騰出來(lái)土地又不一定能賣(mài)掉，所以這樣的房子想拆掉也很難。

那么能指望子女繼承嗎？日本人的平均壽命超過(guò)80 歲，子女繼承遺產(chǎn)時(shí)也已經(jīng)50 來(lái)歲，一般都有自己的房子了。到那時(shí)，又老又破的公寓很可能根本賣(mài)不出去，但該交的費(fèi)用卻一分也不會(huì)少。日本的住宅總數(shù)已經(jīng)超過(guò)了家庭戶(hù)數(shù)，國(guó)土交通省2013 年實(shí)施的調(diào)查顯示，日本的房屋空置率為14%，之后還在不斷提高。野村綜合研究所預(yù)測(cè)，到2033 年，房屋空置率將會(huì)達(dá)到30%。

上述負(fù)動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)在地方城市逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，尤其是泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期建造的度假公寓非常明顯。在滑雪熱潮盛行的年代，新潟縣湯澤町建了一大批度假公寓，現(xiàn)在這些房子標(biāo)價(jià)10 萬(wàn)日元都無(wú)人問(wèn)津，但所有人仍然必須按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)和固定資產(chǎn)稅。最近甚至出現(xiàn)了一種新生意，專(zhuān)門(mén)瞄準(zhǔn)這樣的房主。他們當(dāng)年隨意買(mǎi)下或繼承了房產(chǎn)，現(xiàn)在因?yàn)樨?fù)擔(dān)太重，情愿倒貼手續(xù)費(fèi)也想把它脫手。

從20 世紀(jì)90 年代房屋大量上市，到現(xiàn)在過(guò)了30 年，大概還要一段時(shí)間，這種情況才會(huì)成為社會(huì)問(wèn)題。在此之前，我們必須認(rèn)真考慮房地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)應(yīng)該如何隨著少子老齡化社會(huì)的發(fā)展而變化。

如今，在各種負(fù)動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題當(dāng)中，長(zhǎng)租公寓也引起了人們的廣泛關(guān)注。這個(gè)問(wèn)題的根源在于優(yōu)先住房供給的不均衡政策，因?yàn)楦鶕?jù)日本的相關(guān)制度，沒(méi)蓋房子的閑置土地要繳納更多的遺產(chǎn)稅，而未還清的貸款則可以從繼承財(cái)產(chǎn)中扣除，免繳遺產(chǎn)稅。這些制度助長(zhǎng)了不動(dòng)產(chǎn)公司對(duì)長(zhǎng)租公寓建設(shè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，各地接連蓋起了房主本來(lái)并不需要的公寓。而且直至今天，仍舊不斷有人陷入“原野詐騙”，花巨款買(mǎi)下毫無(wú)價(jià)值的土地。

綜上所述，土地或房產(chǎn)淪為負(fù)動(dòng)產(chǎn)的原因復(fù)雜多樣。即使所有人已經(jīng)不再需要，也很難輕易放棄。自2017 年8 月以來(lái)，本采訪組以“負(fù)動(dòng)產(chǎn)時(shí)代”為題，將現(xiàn)場(chǎng)采訪到的關(guān)于負(fù)動(dòng)產(chǎn)的各種案例在《朝日新聞》上做了連載。我們不僅針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的現(xiàn)實(shí)敲響了警鐘，還到國(guó)外進(jìn)行采訪，介紹了一些更為先進(jìn)的對(duì)策和措施。

本書(shū)在上述連載報(bào)道的基礎(chǔ)上做了大量增補(bǔ)和整理。帶來(lái)問(wèn)題的不是土地，是相關(guān)制度和人們的觀念催生了“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”。因此，這個(gè)問(wèn)題一定會(huì)有解決方法，希望本書(shū)能為此盡到微薄之力。

《朝日新聞》埼玉記者站　松浦新