序言
我與陳曉忠律師都是浙江青田人，基于同鄉(xiāng)情緣及我對(duì)陳律師的了解，他是一位立足專業(yè)之基本、凝聚智慧而謀求突破，一直堅(jiān)持工匠精神的專業(yè)律師。因此，當(dāng)陳律師拿著他的新書(shū)《建筑房地產(chǎn)案件代理實(shí)操與技巧——評(píng)析30案》找到我，請(qǐng)我為之作序時(shí)，我欣然接受。
通讀本書(shū)，以下幾點(diǎn)給我留下深刻印象：一是案件提示高度提煉，觀點(diǎn)明確，讓讀者可以一目了然；二是案件評(píng)析條理清晰，以案例為對(duì)象進(jìn)行法律實(shí)證研究，深入淺出，有助于讀者對(duì)法律適用的理解；三是理論與實(shí)踐相結(jié)合，對(duì)建筑房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的法律問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)和分析，并提出了解決問(wèn)題的相應(yīng)策略；四是從書(shū)中的案件訴訟歷程來(lái)看，陳律師在調(diào)查取證、尊重客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用訴訟技巧，有力維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。
本書(shū)的一點(diǎn)一滴、一字一句，積累了一篇又一篇內(nèi)容豐富的案例，記錄了一個(gè)又一個(gè)印象深刻的故事，這的確是陳律師的心血之作！本書(shū)的成稿，離不開(kāi)他多年辦案經(jīng)驗(yàn)的積累，也離不開(kāi)他伏案而作、堅(jiān)持不懈的努力，更離不開(kāi)他勤于思考、善于總結(jié)的治學(xué)精神。本書(shū)體現(xiàn)了陳律師扎實(shí)的法律理論功底和豐富的建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
律師著書(shū)立說(shuō)，需要大量的訴訟案例素材；這與我們?nèi)舜蟠�表提出議案需要進(jìn)行專題調(diào)研一樣。訴訟是律師盡情發(fā)揮其才智的主要舞臺(tái)，在這個(gè)舞臺(tái)上，各位律師更能深入地理解法律條文和規(guī)則。專題調(diào)研是人大代表知情知政、深入實(shí)地聯(lián)系群眾和了解真實(shí)民情的主要方式；通過(guò)這種方式，才能梳理提煉出高質(zhì)量的議案和建議。
實(shí)踐出真知。本書(shū)是陳律師在工作之余將其經(jīng)辦的建筑房地產(chǎn)案例進(jìn)行總結(jié)歸納、梳理分析后的研究成果，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可讀性，讀者在看了本書(shū)后更懂得如何運(yùn)用法律維護(hù)自己的合法權(quán)益。當(dāng)然，本書(shū)還存在著一些不足；但陳律師畢竟還年輕，還有今后長(zhǎng)期的實(shí)踐積累，我期待著陳律師將更多的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)升華為理論成果，出更好的作品！
第十二屆、十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)代表
浙江省歸國(guó)華僑聯(lián)合會(huì)副主席
國(guó)和控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)　陳乃科
2020年4月

自序
英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密在其名著《國(guó)富論》中寫(xiě)道：“我們把健康托付給醫(yī)生，把自己的財(cái)富、名譽(yù)甚至生命托付給律師�！庇纱藖�(lái)看，醫(yī)生、律師在人們?nèi)粘Ｉ�活中的重要性可�?jiàn)一斑。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民商事糾紛日益增多，且趨于復(fù)雜，有時(shí)一些民商事案件還涉及他人利益和公眾利益，背后可能牽涉許多群體的就業(yè)乃至生計(jì)問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)講，民商事案件代理的重要性并不遜于刑事案件的辯護(hù)。
改革開(kāi)放以來(lái)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)一直在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著至關(guān)重要的作用，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。人們的生活和工作都離不開(kāi)房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系千家萬(wàn)戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全，乃百年大計(jì)。由于建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，矛盾糾紛層出不窮，因此，建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域中的法律事務(wù)，已成為律師民商事案件中的支柱業(yè)務(wù)。
建筑房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)涉及面廣，主要圍繞不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的開(kāi)展法律服務(wù)。對(duì)于律師而言，建筑房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)是一項(xiàng)性價(jià)*高又有技術(shù)含量的法律業(yè)務(wù)。說(shuō)性價(jià)*高，是因?yàn)榻ㄖ�房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，能源消耗高，標(biāo)的額一般來(lái)說(shuō)都很高；標(biāo)的額高，律師代理費(fèi)相對(duì)就高；再加上該行業(yè)受國(guó)家法律的規(guī)范和宏觀政策的調(diào)控廣，其面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較多，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)律師必然有剛需。說(shuō)有技術(shù)含量，是因?yàn)榻ㄖ�房地產(chǎn)法律關(guān)系不僅受到《合同法》的規(guī)制，還受到《建筑法》《招標(biāo)投標(biāo)法》諸多強(qiáng)制性規(guī)定的限制，往往不能單純地以契約自由論之；再加上因建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崉?wù)性強(qiáng)，涉及造價(jià)、質(zhì)量、工期等專業(yè)問(wèn)題，較于普通民事案件，該類案件有專業(yè)性強(qiáng)、案件事實(shí)周期長(zhǎng)、案情錯(cuò)綜復(fù)雜、標(biāo)的額較大、辦理難度高等特點(diǎn)，是項(xiàng)“技術(shù)活”。
律師要想致力于建筑房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)不斷提高自己的業(yè)務(wù)能力，不僅要精通相關(guān)建筑房地產(chǎn)法律法規(guī)和政策，還要懂得基本的專業(yè)和行業(yè)規(guī)則，通過(guò)解決重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題來(lái)制定案件的代理思路和代理方案。綜觀我辦理過(guò)的近500起民商事案件，許多案件都涉及建筑房地產(chǎn)，因此我將辦理該類案件的心得體會(huì)進(jìn)行總結(jié)，通過(guò)這種以案說(shuō)法的方式，認(rèn)真深入地剖析這些案例，將勝、敗、得、失的原因都清楚地展現(xiàn)給讀者。這樣，既達(dá)到我對(duì)多年來(lái)代理建筑房地產(chǎn)類糾紛案件這項(xiàng)工作進(jìn)行總結(jié)的目的，同時(shí)也可供讀者借鑒或參考。這正是我寫(xiě)本書(shū)的初衷。
本書(shū)分為三大部分，分別為建設(shè)工程篇、房地產(chǎn)篇、與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓篇。在建設(shè)工程篇中，我精選了9個(gè)案件作為分析對(duì)象，就建設(shè)工程糾紛中涉及的掛靠、違法轉(zhuǎn)包、工程造價(jià)鑒定、工程增量?jī)?yōu)惠、工程管理費(fèi)、工程款利息、施工合同的解除、延期完工違約金的調(diào)整、工程質(zhì)量合格的認(rèn)定、施工水電費(fèi)的結(jié)算、工程簽證行為的效力、實(shí)際施工人的權(quán)利保護(hù)等法律問(wèn)題進(jìn)行剖析、論述。在房地產(chǎn)篇中，我精選了14個(gè)案件作為分析對(duì)象，包括新房買賣、二*房買賣、房屋所有權(quán)確認(rèn)、房屋租賃、車庫(kù)使用權(quán)保護(hù)等類別，就房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛中涉及的逾期付款違約責(zé)任、延期交房違約責(zé)任、房屋買賣合同的解除、房屋權(quán)屬的確認(rèn)、房屋閑置損失的賠償、建筑物的區(qū)分所有權(quán)等法律問(wèn)題進(jìn)行剖析、論述。在與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓篇中，我精選了7個(gè)案件作為分析對(duì)象，包括因債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托持股、個(gè)人合伙、繼承、競(jìng)買等原因引起的物權(quán)權(quán)屬變動(dòng)，就與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓糾紛中涉及受讓債權(quán)真實(shí)性的審查、債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知、合同性質(zhì)的確定、事實(shí)合伙的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、遺囑的效力、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)等法律問(wèn)題進(jìn)行剖析、論述。
在這精選的30起案件中，每一個(gè)案件都包括本案提示、案例索引、訴稱辯稱、事實(shí)查明、法院審判（或仲裁裁決）、本案代理思路評(píng)析。本案提示，提出本案可以啟發(fā)思考的有關(guān)法律問(wèn)題，扼要說(shuō)明*終結(jié)論，是對(duì)該案例代理思路的精簡(jiǎn)概述；案例索引，讓讀者了解本案裁判文書(shū)編號(hào)和裁判年份，方便讀者檢索裁判文書(shū)原文；訴稱辯稱，讓讀者知悉本案各方的觀點(diǎn)，進(jìn)而歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)；事實(shí)查明，使讀者了解法院（或仲裁機(jī)構(gòu)）所查明的案件法律事實(shí)；法院審判（或仲裁裁決），讓讀者了解法院（或仲裁機(jī)構(gòu)）的裁判觀點(diǎn)；本案代理思路評(píng)析，讓讀者知悉我的辦案歷程和釋法說(shuō)理過(guò)程。經(jīng)過(guò)前述6個(gè)板塊對(duì)每個(gè)案件進(jìn)行介紹、剖析，讓讀者了解我如何分析案件的性質(zhì)，如何運(yùn)用代理策略把握問(wèn)題的關(guān)鍵，如何運(yùn)用訴訟技巧獲得當(dāng)事人預(yù)期乃至超過(guò)預(yù)期的訴訟（仲裁）結(jié)果。
但法律包羅萬(wàn)象，司法實(shí)踐觀點(diǎn)也在隨著社會(huì)的發(fā)展不停地變化，本書(shū)只是一個(gè)時(shí)期階段性的成果。本書(shū)涉及的一些觀點(diǎn)僅是我執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，難免有不當(dāng)之處，歡迎廣大讀者多提寶貴意見(jiàn)和建議、交流切磋，讓我們更好地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提高水平。路漫漫其修遠(yuǎn)兮，唯有不忘初心，砥礪前行。是為序！
陳曉忠
2020年4月