推薦序一 I
推薦序二 V
推薦序三 VII
推薦序四 XI
自 序 XV

第一章
從增量向存量轉(zhuǎn)軌，企業(yè)戰(zhàn)略全面升級 001

第一節(jié) 增量市場總體向好，存量漸成藍(lán)海 004
一、調(diào)控政策呈新常態(tài)，穩(wěn)市場成調(diào)控主基調(diào) 005
二、地產(chǎn)行業(yè)整體向上，但住宅銷售增速放緩 006
三、開發(fā)利潤合理回歸，為存量崛起做足鋪墊 009
四、城市分化持續(xù)加劇，帶來結(jié)構(gòu)性布局機(jī)會 011
五、百強(qiáng)門檻不斷提高，存量漸成房企戰(zhàn)略藍(lán)海 014

第二節(jié) 多重行業(yè)利好加持，存量市場崛起提速 019
一、新時代的經(jīng)濟(jì)特征，賦予存量地產(chǎn)新動能 019
二、政策引導(dǎo)紅利落地，存量市場迎實質(zhì)利好 023
三、地產(chǎn)與資本融合，共同掘金存量市場 027

第三節(jié) 打通資管血脈，決勝地產(chǎn)存量時代 033
一、存量市場五大機(jī)會，各路玩家紛紛進(jìn)場 034
二、增量與存量市場邏輯迥異，房企面臨巨大挑戰(zhàn) 041
三、借鑒國際經(jīng)驗，搶跑房地產(chǎn)存量市場 044

第二章
投: 謀定后動，尋找套利空間 051

第一節(jié) 國內(nèi)存量地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀 054
一、諸多國際資本涌向國內(nèi)存量市場，投資風(fēng)向初現(xiàn) 054
二、存量市場的兩大套利機(jī)會及三大關(guān)鍵要素 061

第二節(jié) 定方向：根據(jù)企業(yè)優(yōu)勢選擇合適的資管切入領(lǐng)域 063
一、世界成熟存量市場的玩家結(jié)構(gòu)相對簡單，基金占主力 063
二、從國內(nèi)現(xiàn)狀來看，萬億藍(lán)海市場吸引六大玩家競選賽跑 068
三、基于自身資源稟賦，企業(yè)應(yīng)理性選擇細(xì)分領(lǐng)域切入 075

第三節(jié) 選資產(chǎn)：沒有更好，只有更合適 078
一、知己知彼，洞察存量市場發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢 078
二、以退為進(jìn)，以投資者的視角看待不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)價值 109

第四節(jié) 明標(biāo)準(zhǔn)：匹配需求，即是王道 119
一、區(qū)域或城市選擇 120
二、產(chǎn)品或租售選擇 128
三、融資或套利選擇 135

第五節(jié) 洞察各業(yè)態(tài)投資策略，培養(yǎng)鷹一般的戰(zhàn)略眼光 139
一、寫字樓物業(yè)典型投資案例 140
二、零售商業(yè)物業(yè)典型投資案例 155
三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)典型投資案例 165

第三章
融: 積極創(chuàng)新，拓寬募資渠道 183

第一節(jié)降速分化，解讀中國房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀 185
一、政策調(diào)控趨穩(wěn)，融資趨勢降速分化 186
二、資金來源趨緊，行業(yè)融資渠道受阻 190

第二節(jié) 錢貴錢緊，對比國內(nèi)融資市場與海外市場差異 197
一、美國市場以基金為主導(dǎo)，融資體系發(fā)達(dá) 197
二、我國房地產(chǎn)業(yè)面臨兩大融資難題 199

第三節(jié) 由粗到細(xì)，由重到輕，尋找存量地產(chǎn)融資破局思路 202
一、由粗到細(xì)，主體信用意識回歸管理信用 202
二、由重到輕，資產(chǎn)證券化滿足存量融資需求 206

第四節(jié) 典型創(chuàng)新性存量融資產(chǎn)品解讀 210
一、CMBS 產(chǎn)品典型案例分析 210
二、抵押型REITs 產(chǎn)品典型案例分析 218
三、收益權(quán)類ABS 產(chǎn)品典型案例 222

第四章
管：專業(yè)運營，提升資產(chǎn)價值 231

第一節(jié) 國內(nèi)的存量資產(chǎn)管理現(xiàn)狀與問題 233
一、戰(zhàn)略方向不明，缺乏清晰的業(yè)務(wù)模式 234
二、組織定位尷尬，難以發(fā)揮資管核心價值 235
三、考核體系單一，容易忽略長期資本回報 236
四、資管能力不足，亟待精細(xì)化的管理改造 237

第二節(jié) 明確戰(zhàn)略，根據(jù)企業(yè)特點適配業(yè)務(wù)管理模式 238
一、以重為主、以輕為輔，依托股市回報擴(kuò)大規(guī)模 239
二、以重為主、以輕為輔，銷售 抵押邏輯實現(xiàn)滾動開發(fā) 241
三、專注資本運作，憑借股權(quán)投資實現(xiàn)資本套利 242
四、專注重資產(chǎn)持有，依托自有資金優(yōu)化資產(chǎn)配置 243
五、輕重并舉，借助外部力量實現(xiàn)資產(chǎn)增值 244

第三節(jié) 組織重塑，發(fā)揮資產(chǎn)管理的中樞職能 245
一、借鑒標(biāo)桿企業(yè)，思考資管部門的組織定位 246
二、厘清工作邊界，明確資產(chǎn)管理的崗位職責(zé) 250
三、人才選拔培養(yǎng)，內(nèi)外兼修搭建人才支撐體系 252

第四節(jié) 思維升級，系統(tǒng)性提升企業(yè)資產(chǎn)管理能力 254
一、科學(xué)估值，全新思維匹配合理激勵機(jī)制 255
二、NOI 為先，強(qiáng)化預(yù)算管理，開源節(jié)流提升收益 260
三、業(yè)務(wù)創(chuàng)新，重構(gòu)消費場景，持續(xù)提升資產(chǎn)價值 271
四、全局風(fēng)控，圍繞資本關(guān)注指標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)管理動作 289
五、數(shù)字賦能，借助科技讓企業(yè)實現(xiàn)精益資管 303

第五節(jié) 解析國內(nèi)外優(yōu)秀資管公司案例，強(qiáng)化運營以實現(xiàn)資產(chǎn)增值 328
一、寫字樓資管核心要素與案例分析 329
二、購物中心資管核心策略與案例分析 342
三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資管核心策略與案例分析 359

第五章
退：金融加持，打通資管閉環(huán) 381

第一節(jié)推出三大難：流動差、成本高、收益低 383
一、國內(nèi)存量商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 384
二、國內(nèi)存量商業(yè)物業(yè)退出的三大難題 386

第二節(jié) 破局三條路：拓渠道、降成本、促收益 391
一、拓渠道：設(shè)定多層退出機(jī)制，打通最優(yōu)出表途徑 392
二、降成本：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，降低交易成本 394
三、促收益：運營優(yōu)化與利益綁定，提升資產(chǎn)收益 398

第三節(jié) 縱觀國內(nèi)外REITs 發(fā)展，進(jìn)退自如實現(xiàn)資本循環(huán) 400
一、美國REITs 產(chǎn)品概述及特征 401
二、國內(nèi)REITs 產(chǎn)品概述及特征 406
三、國內(nèi)公募REITs 需要關(guān)注的幾大關(guān)鍵點 412
四、公募REITs 呼之欲出，三條戰(zhàn)略賽道已經(jīng)顯現(xiàn) 420

后 記 425