開(kāi)場(chǎng)白＼

古代房?jī)r(jià)也很高嗎

一、這本書(shū)的緣起

首先表示感謝，謝謝您能從琳瑯滿目的海量圖書(shū)中發(fā)現(xiàn)這一本，并把它打開(kāi)。

這是一本歷史著作，但跟其他歷史著作不同的是，它講的不是張大帥打敗李大帥、劉皇帝殺死趙皇帝，而是古人的居住問(wèn)題如何解決。

居住問(wèn)題當(dāng)然是個(gè)大問(wèn)題，房?jī)r(jià)漲落對(duì)每一個(gè)成年人都有著巨大影響。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，中國(guó)社會(huì)正處于經(jīng)濟(jì)上升期，所以會(huì)產(chǎn)生濃重的拜金主義傾向。我不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)，不知道這話對(duì)不對(duì)，但是從切身感受出發(fā)，我覺(jué)得居住問(wèn)題才是最直接的原因。說(shuō)實(shí)在的，房 價(jià)漲得太快了，住房市場(chǎng)太亂了，人們把房屋看得太重了，不買(mǎi)房就娶不到心愛(ài)的姑娘，不買(mǎi)房就不能把孩子送到好一點(diǎn)的學(xué)校 讀書(shū)，不買(mǎi)房就得忍受房東不守契約地亂漲房租。想買(mǎi)就要早些 下手，買(mǎi)得越晚越吃虧，買(mǎi)一所還不夠，最好把全部積蓄都拿出 來(lái)砸到房子上，買(mǎi)完兩所再買(mǎi)兩所，買(mǎi)得越多越劃算。越來(lái)越多的人擁進(jìn)房市，大家都很浮躁，誰(shuí)不浮躁誰(shuí)后悔，于是整個(gè)社會(huì) 變成了一個(gè)非常浮躁的社會(huì)。

孟子云，有恒產(chǎn)者有恒心。現(xiàn)在很多人都有了恒產(chǎn)，但是恒心并沒(méi)有隨之而來(lái)，因?yàn)榇蠹易非蟮牟粌H僅是居者有其屋， 還追求擁有更多的房屋，以便耀武揚(yáng)威地蓋過(guò)鄰居。

毛病到底出在哪里呢？我試圖從歷史上找原因，希望搞清楚古代中國(guó)人在居住問(wèn)題上是否也很浮躁，于是就有了這樣一本《千年樓市》。

二、古人的心境

對(duì)于古代，我們總會(huì)有各種偏于浪漫的想象。田園牧歌，雞犬相聞，古人在綠樹(shù)成蔭的土地上棲居，不可能為了買(mǎi)房或者租 房而擔(dān)憂。

這種想象當(dāng)然是違背歷史的。 白居易《卜居》詩(shī)：游宦京都二十春，貧中無(wú)處可安貧。 長(zhǎng)羨蝸牛猶有居，未如碩鼠解藏身。詩(shī)題“卜居”，意思是找房。詩(shī)句里的“游宦”指做官， “京都”指長(zhǎng)安，“二十春”就是二十年。白居易在這首詩(shī)里說(shuō)，他在長(zhǎng)安做官二十年，一直沒(méi)有發(fā)財(cái)，連一套房子都沒(méi)有買(mǎi) 上，以至于羨慕起蝸牛和老鼠來(lái)了，因?yàn)槲伵？梢员持�自己的房子，而老鼠則有老鼠洞可以安家。

歐陽(yáng)修也寫(xiě)詩(shī)描述過(guò)自己早年的真實(shí)居住情形：嗟我來(lái)京師，庇身無(wú)弊廬。 閑坊僦古舍，卑陋雜里閭。 鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門(mén)愁浩渺，閉戶恐為潴。墻壁豁四達(dá)，幸家無(wú)貯儲(chǔ)。

歐陽(yáng)修二十八歲進(jìn)京做官，沒(méi)有住處，在一個(gè)偏僻街區(qū)租了 一所破舊小屋。那里地勢(shì)低洼，夏天下暴雨，周圍的水洶涌而來(lái)，院子里全是水，把墻壁都泡出幾個(gè)大窟窿，幸好家里沒(méi)有多少財(cái)產(chǎn)，不然竊賊一準(zhǔn)光顧。

在有無(wú)住房的問(wèn)題上，古人跟我們一樣缺乏平常心。蘇東坡的 弟弟蘇轍做官大半生，沒(méi)有買(mǎi)房，于是兒孫們的抱怨就來(lái)了：“我 年七十無(wú)住宅，斤斧登登亂朝夕�！保ㄌK轍《李方叔新宅》）“我 老未有宅，諸子以為言。”（蘇轍《買(mǎi)宅》）七十歲時(shí)尚無(wú)住宅可以安身，兒子們紛紛埋怨。唐朝有一位名叫許渾的詩(shī)人，他的朋友 去長(zhǎng)安買(mǎi)房，無(wú)功而返，臨走時(shí)看見(jiàn)長(zhǎng)安富豪之家房屋多得住不 完，又非常氣憤：“海燕西飛白日斜，天門(mén)遙望五侯家。樓臺(tái)深鎖 無(wú)人到，落盡東風(fēng)第一家�！保ㄔS渾《客有卜居不遂》）窮人買(mǎi)一 所房尚不可得，富人狡兔三窟，住宅空置，去哪里尋找平常心呢？ 陸游說(shuō)過(guò)：“古人已死書(shū)猶存，吾曹賴書(shū)見(jiàn)古人�！惫湃嗽缫阉廊�，可是他們的詩(shī)詞和文章還在，通過(guò)閱讀那些詩(shī)詞和文 章，我們可以體悟古人的心境，體悟他們對(duì)房屋的態(tài)度，甚至還 能計(jì)算出他們解決居住問(wèn)題時(shí)所花費(fèi)的成本。

三、怎樣計(jì)算古代房?jī)r(jià)

宋人王瑀偁在《李氏園亭記》中寫(xiě)道：“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價(jià)。”這句話的意思是說(shuō)當(dāng)時(shí)都市土地緊缺、房?jī)r(jià)高昂。清代嘉慶年間重修的《上�？h志》記載：“乾隆初年，或有華屋減價(jià)求售者，望望然去之，今則求售不得�！边@句話敘述了上海房?jī)r(jià)的上漲過(guò)程——乾隆初年降價(jià)銷售，沒(méi)有人買(mǎi)，后來(lái)市場(chǎng)繁榮，房?jī)r(jià)上漲，想買(mǎi)卻買(mǎi)不到了。

諸如此類關(guān)于房屋市場(chǎng)的記述在中國(guó)古籍中俯拾皆是，可惜 并不能告訴我們一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字。古代文人一向如此，重視修 辭，不重視數(shù)字，用字遣詞不求精確，只求氣勢(shì)。所以要想搞清楚古人買(mǎi)房、建房或者租房時(shí)要花多少錢(qián)，要想搞清楚不同朝代、不同時(shí)期、不同地域、不同房屋的價(jià)格，就必須依賴更多的 與數(shù)字有關(guān)的文獻(xiàn)。

為了寫(xiě)這本書(shū)，我在搜集數(shù)字文獻(xiàn)上花了很長(zhǎng)時(shí)間，既要從 圖書(shū)館和私人藏家手里抄錄現(xiàn)存的房契、地契、租賃文書(shū)，又要 從地方志里尋找與田賦、契稅、財(cái)產(chǎn)稅有關(guān)的記載，還要翻閱歷 代名人的信札、日記、詩(shī)詞、筆記、墓志銘。中國(guó)古籍浩如煙海，但是與房?jī)r(jià)有關(guān)的資料卻極稀少，有時(shí)候翻閱一整天史料， 也未必見(jiàn)得到一條有用的東西。諸位讀者朋友想必已經(jīng)明白，今天市面上歷史書(shū)那么多，寫(xiě)古代房?jī)r(jià)的書(shū)為什么只有這一本呢？ 正是因?yàn)槲墨I(xiàn)搜集太耗時(shí)間，別的作家覺(jué)得不劃算。

即使搜集到了足夠豐富的文獻(xiàn)，即使對(duì)手中文獻(xiàn)進(jìn)行了對(duì)比和梳理，也無(wú)法給出古代房?jī)r(jià)有多高的評(píng)價(jià)。原因無(wú)他，古今貨 幣不同，我們還需要將古代貨幣換算成現(xiàn)在的貨幣，甚至還需要 對(duì)同一時(shí)代的不同貨幣進(jìn)行換算。

很多讀者朋友在網(wǎng)絡(luò)上讀到過(guò)古代貨幣的換算公式，大體是一兩白銀等于一石大米、一匹絲綢、一千文銅錢(qián)。其實(shí)這種換算是嚴(yán)重背離歷史真實(shí)的�！肮糯�”這個(gè)概念實(shí)在太大，春秋戰(zhàn)國(guó)是古代，秦漢魏晉是古代，唐宋元明是古代，從有文字記載算起，古代跨越了幾千 年。幾千年當(dāng)中白銀的購(gòu)買(mǎi)力怎么可能一成不變？白銀跟白銀也不一樣，有成色很好的“九八足銀”（含純銀百分之九十八 以上），有成色很差的“八五雜銀”（含純銀百分之八十五左 右），也有虛擬的僅作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的“紋銀”（含純銀百分之 九十三點(diǎn)五），它們的購(gòu)買(mǎi)力肯定有區(qū)別吧。我們還要考慮地域差別：同一個(gè)時(shí)代，同樣的銀子，在京城可能不值錢(qián)，去鄉(xiāng)下 卻可能很值錢(qián)。一兩銀子在不同朝代的重量也不一樣，東漢的 “兩”很輕，一兩不到十五克，唐朝的“兩”很重，一兩超過(guò)四十克。僅僅為了算出一兩白銀的購(gòu)買(mǎi)力，就必須加上很多限制條件：請(qǐng)問(wèn)您指的是哪一年的、哪個(gè)地方的、什么成色的一兩銀 子？加上這么多限制條件以后，本來(lái)很籠統(tǒng)的一個(gè)問(wèn)題就變得清晰起來(lái)，可是讀者也會(huì)變得頭大，人家本來(lái)對(duì)一兩銀子值多少錢(qián) 挺感興趣來(lái)著，一聽(tīng)居然這么麻煩，只好擺擺手說(shuō)：算了，我不 問(wèn)了。大多數(shù)朋友就是這樣子，他們喜歡簡(jiǎn)單，對(duì)太復(fù)雜的問(wèn)題不感興趣，更不愿意花力氣去琢磨。換句話說(shuō)，大家的腦子喜歡 偷懶。偷懶的結(jié)果是，我們會(huì)在一些看似無(wú)關(guān)緊要的小細(xì)節(jié)上犯 下致命的錯(cuò)誤。

就拿白銀與銅錢(qián)的兌換比例來(lái)說(shuō)吧，1928年北京一兩銀子可換制錢(qián)（面值一文的銅錢(qián)）七百文，1931年天津一兩銀子可換制錢(qián)四百文，而到了1939年，一兩白銀在成都造幣廠卻可以兌換面值十文的銅錢(qián)兩萬(wàn)文！銀錢(qián)匯率變動(dòng)如此巨大，如果您竟然按照一兩白銀等于一千文銅錢(qián)的荒誕公式來(lái)計(jì)算古代房?jī)r(jià)，計(jì)算結(jié)果一定非常離譜。

對(duì)于房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，本書(shū)中出現(xiàn)了很多處換算，基本上都是按照 購(gòu)買(mǎi)力來(lái)算的。也就是說(shuō)，無(wú)論黃金、白銀還是銅錢(qián)、紙幣，一 律先算出在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)啬苜I(mǎi)多少東西，然后再計(jì)算那些東西放到今 天值多少錢(qián)，依照日常商品價(jià)格特別是用糧食價(jià)格作媒介，將古代房?jī)r(jià)換算成我們現(xiàn)代人可以理解的數(shù)字。

當(dāng)然，這樣換算仍然存在很不合理的地方，若要評(píng)價(jià)某個(gè)城 市的某個(gè)歷史時(shí)期房?jī)r(jià)究竟是高是低，更應(yīng)該算出房?jī)r(jià)與當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)仄胀ň用竦氖杖搿５�是如前所述，史籍中關(guān)于房?jī)r(jià)的記載很稀少，關(guān)于居民收入的記載就更加稀少了。找不到普通居民的收入 數(shù)據(jù)，我們只好退而求其次，用貨幣購(gòu)買(mǎi)力來(lái)?yè)Q算。

四、讀這本書(shū)有什么用

古代有一個(gè)僧肇和尚，是譯經(jīng)大師鳩摩羅什（《天龍八部》 中吐蕃國(guó)師鳩摩智的原型）的高足，他說(shuō)：“人則求古于今，謂其不住；吾則求今于古，知其不去。”人們希望通過(guò)今天來(lái)理解 過(guò)去，以為時(shí)間是變化的；我則通過(guò)歷史來(lái)理解當(dāng)前，因?yàn)槲抑�道時(shí)間是靜止的。

以我等俗人的眼光來(lái)看，時(shí)間當(dāng)然不是靜止的，但是在不斷 流逝的時(shí)間當(dāng)中，人性卻是恒久不變的。只要我們貪婪、自私、愚昧、短視、浮躁、虛榮的人性不變，我們面對(duì)居住問(wèn)題的心態(tài)就不會(huì)出現(xiàn)根本的變化。今天我們走過(guò)的路，古人已經(jīng)走過(guò)；古人曾經(jīng)犯過(guò)的錯(cuò)，我們很可能還會(huì)再犯。觀今宜鑒古，無(wú)古不成今，讀讀這本書(shū)，看看古代的房市，也許會(huì)對(duì)我們理解今天的房 市有所幫助。

各位朋友不要誤會(huì)，我并沒(méi)有夸大這本書(shū)的作用，吹噓它能成為您買(mǎi)房或者賣房時(shí)的指南。它僅僅是一本歷史讀物，它的文化意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)實(shí)意義。

從生存決策上講，歷史幾乎毫無(wú)意義。換句話說(shuō)，千萬(wàn)不要 指望歷史能告訴我們下一步往哪走才是正確的（事實(shí)上，即使歷史已經(jīng)告訴了你，你還是會(huì)走錯(cuò)）。一個(gè)修自行車的師傅讀了歷史，他的自行車并不能修得更好。一個(gè)投資房地產(chǎn)的商人讀了歷 史，他的投資勝算并不能增加。

我們應(yīng)該學(xué)習(xí)科學(xué)，因?yàn)橛锌茖W(xué)思維的人可以預(yù)見(jiàn)將來(lái)，他會(huì)生活在一個(gè)從現(xiàn)在到未來(lái)的時(shí)間段上。我們也應(yīng)該多讀歷史， 因?yàn)橛袣v史思維的人可以洞察世界，他會(huì)生活在一個(gè)更為長(zhǎng)久的時(shí)間段上，仿佛從久遠(yuǎn)的過(guò)去一直活到了今天。而假如一個(gè)人既 不學(xué)科學(xué)，也不讀歷史，或許并不妨礙他發(fā)財(cái)，但是他將永遠(yuǎn)生活在現(xiàn)時(shí)現(xiàn)世，而體悟不到更為廣闊的人生。

時(shí)間不斷流逝，歷史的許多碎片散落在我們周圍，這些碎片之所以能保存下來(lái)，是因?yàn)樗鼈兡軡M足我們現(xiàn)代人的愛(ài)好，而不 是由于它們包含了什么無(wú)與倫比的精粹。《千年樓市》就是這樣一枚碎片，我希望它能滿足一部分讀者的愛(ài)好。

再次感謝翻開(kāi)這本書(shū)的所有讀者，祝大家可以開(kāi)開(kāi)心心地讀下去。