開場白＼

古代房價也很高嗎

一、這本書的緣起

首先表示感謝，謝謝您能從琳瑯滿目的海量圖書中發(fā)現(xiàn)這一本，并把它打開。

這是一本歷史著作，但跟其他歷史著作不同的是，它講的不是張大帥打敗李大帥、劉皇帝殺死趙皇帝，而是古人的居住問題如何解決。

居住問題當然是個大問題，房價漲落對每一個成年人都有著巨大影響。

經(jīng)濟學家說，中國社會正處于經(jīng)濟上升期，所以會產生濃重的拜金主義傾向。我不懂經(jīng)濟學，不知道這話對不對，但是從切身感受出發(fā)，我覺得居住問題才是最直接的原因。說實在的，房 價漲得太快了，住房市場太亂了，人們把房屋看得太重了，不買房就娶不到心愛的姑娘，不買房就不能把孩子送到好一點的學校 讀書，不買房就得忍受房東不守契約地亂漲房租。想買就要早些 下手，買得越晚越吃虧，買一所還不夠，最好把全部積蓄都拿出 來砸到房子上，買完兩所再買兩所，買得越多越劃算。越來越多的人擁進房市，大家都很浮躁，誰不浮躁誰后悔，于是整個社會 變成了一個非常浮躁的社會。

孟子云，有恒產者有恒心�，F(xiàn)在很多人都有了恒產，但是恒心并沒有隨之而來，因為大家追求的不僅僅是居者有其屋， 還追求擁有更多的房屋，以便耀武揚威地蓋過鄰居。

毛病到底出在哪里呢？我試圖從歷史上找原因，希望搞清楚古代中國人在居住問題上是否也很浮躁，于是就有了這樣一本《千年樓市》。

二、古人的心境

對于古代，我們總會有各種偏于浪漫的想象。田園牧歌，雞犬相聞，古人在綠樹成蔭的土地上棲居，不可能為了買房或者租 房而擔憂。

這種想象當然是違背歷史的。 白居易《卜居》詩：游宦京都二十春，貧中無處可安貧。 長羨蝸牛猶有居，未如碩鼠解藏身。詩題“卜居”，意思是找房。詩句里的“游宦”指做官， “京都”指長安，“二十春”就是二十年。白居易在這首詩里說，他在長安做官二十年，一直沒有發(fā)財，連一套房子都沒有買 上，以至于羨慕起蝸牛和老鼠來了，因為蝸牛可以背著自己的房子，而老鼠則有老鼠洞可以安家。

歐陽修也寫詩描述過自己早年的真實居住情形：嗟我來京師，庇身無弊廬。 閑坊僦古舍，卑陋雜里閭。 鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為潴。墻壁豁四達，幸家無貯儲。

歐陽修二十八歲進京做官，沒有住處，在一個偏僻街區(qū)租了 一所破舊小屋。那里地勢低洼，夏天下暴雨，周圍的水洶涌而來，院子里全是水，把墻壁都泡出幾個大窟窿，幸好家里沒有多少財產，不然竊賊一準光顧。

在有無住房的問題上，古人跟我們一樣缺乏平常心。蘇東坡的 弟弟蘇轍做官大半生，沒有買房，于是兒孫們的抱怨就來了：“我 年七十無住宅，斤斧登登亂朝夕�！保ㄌK轍《李方叔新宅》）“我 老未有宅，諸子以為言�！保ㄌK轍《買宅》）七十歲時尚無住宅可以安身，兒子們紛紛埋怨。唐朝有一位名叫許渾的詩人，他的朋友 去長安買房，無功而返，臨走時看見長安富豪之家房屋多得住不 完，又非常氣憤：“海燕西飛白日斜，天門遙望五侯家。樓臺深鎖 無人到，落盡東風第一家。”（許渾《客有卜居不遂》）窮人買一 所房尚不可得，富人狡兔三窟，住宅空置，去哪里尋找平常心呢？ 陸游說過：“古人已死書猶存，吾曹賴書見古人。”古人早已死去，可是他們的詩詞和文章還在，通過閱讀那些詩詞和文 章，我們可以體悟古人的心境，體悟他們對房屋的態(tài)度，甚至還 能計算出他們解決居住問題時所花費的成本。

三、怎樣計算古代房價

宋人王瑀偁在《李氏園亭記》中寫道：“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價�！边@句話的意思是說當時都市土地緊缺、房價高昂。清代嘉慶年間重修的《上�？h志》記載：“乾隆初年，或有華屋減價求售者，望望然去之，今則求售不得�！边@句話敘述了上海房價的上漲過程——乾隆初年降價銷售，沒有人買，后來市場繁榮，房價上漲，想買卻買不到了。

諸如此類關于房屋市場的記述在中國古籍中俯拾皆是，可惜 并不能告訴我們一個準確的數(shù)字。古代文人一向如此，重視修 辭，不重視數(shù)字，用字遣詞不求精確，只求氣勢。所以要想搞清楚古人買房、建房或者租房時要花多少錢，要想搞清楚不同朝代、不同時期、不同地域、不同房屋的價格，就必須依賴更多的 與數(shù)字有關的文獻。

為了寫這本書，我在搜集數(shù)字文獻上花了很長時間，既要從 圖書館和私人藏家手里抄錄現(xiàn)存的房契、地契、租賃文書，又要 從地方志里尋找與田賦、契稅、財產稅有關的記載，還要翻閱歷 代名人的信札、日記、詩詞、筆記、墓志銘。中國古籍浩如煙海，但是與房價有關的資料卻極稀少，有時候翻閱一整天史料， 也未必見得到一條有用的東西。諸位讀者朋友想必已經(jīng)明白，今天市面上歷史書那么多，寫古代房價的書為什么只有這一本呢？ 正是因為文獻搜集太耗時間，別的作家覺得不劃算。

即使搜集到了足夠豐富的文獻，即使對手中文獻進行了對比和梳理，也無法給出古代房價有多高的評價。原因無他，古今貨 幣不同，我們還需要將古代貨幣換算成現(xiàn)在的貨幣，甚至還需要 對同一時代的不同貨幣進行換算。

很多讀者朋友在網(wǎng)絡上讀到過古代貨幣的換算公式，大體是一兩白銀等于一石大米、一匹絲綢、一千文銅錢。其實這種換算是嚴重背離歷史真實的。“古代”這個概念實在太大，春秋戰(zhàn)國是古代，秦漢魏晉是古代，唐宋元明是古代，從有文字記載算起，古代跨越了幾千 年。幾千年當中白銀的購買力怎么可能一成不變？白銀跟白銀也不一樣，有成色很好的“九八足銀”（含純銀百分之九十八 以上），有成色很差的“八五雜銀”（含純銀百分之八十五左 右），也有虛擬的僅作為計價標準的“紋銀”（含純銀百分之 九十三點五），它們的購買力肯定有區(qū)別吧。我們還要考慮地域差別：同一個時代，同樣的銀子，在京城可能不值錢，去鄉(xiāng)下 卻可能很值錢。一兩銀子在不同朝代的重量也不一樣，東漢的 “兩”很輕，一兩不到十五克，唐朝的“兩”很重，一兩超過四十克。僅僅為了算出一兩白銀的購買力，就必須加上很多限制條件：請問您指的是哪一年的、哪個地方的、什么成色的一兩銀 子？加上這么多限制條件以后，本來很籠統(tǒng)的一個問題就變得清晰起來，可是讀者也會變得頭大，人家本來對一兩銀子值多少錢 挺感興趣來著，一聽居然這么麻煩，只好擺擺手說：算了，我不 問了。大多數(shù)朋友就是這樣子，他們喜歡簡單，對太復雜的問題不感興趣，更不愿意花力氣去琢磨。換句話說，大家的腦子喜歡 偷懶。偷懶的結果是，我們會在一些看似無關緊要的小細節(jié)上犯 下致命的錯誤。

就拿白銀與銅錢的兌換比例來說吧，1928年北京一兩銀子可換制錢（面值一文的銅錢）七百文，1931年天津一兩銀子可換制錢四百文，而到了1939年，一兩白銀在成都造幣廠卻可以兌換面值十文的銅錢兩萬文！銀錢匯率變動如此巨大，如果您竟然按照一兩白銀等于一千文銅錢的荒誕公式來計算古代房價，計算結果一定非常離譜。

對于房價數(shù)據(jù)，本書中出現(xiàn)了很多處換算，基本上都是按照 購買力來算的。也就是說，無論黃金、白銀還是銅錢、紙幣，一 律先算出在當時當?shù)啬苜I多少東西，然后再計算那些東西放到今 天值多少錢，依照日常商品價格特別是用糧食價格作媒介，將古代房價換算成我們現(xiàn)代人可以理解的數(shù)字。

當然，這樣換算仍然存在很不合理的地方，若要評價某個城 市的某個歷史時期房價究竟是高是低，更應該算出房價與當時當?shù)仄胀ň用竦氖杖搿５�是如前所述，史籍中關于房價的記載很稀少，關于居民收入的記載就更加稀少了。找不到普通居民的收入 數(shù)據(jù)，我們只好退而求其次，用貨幣購買力來換算。

四、讀這本書有什么用

古代有一個僧肇和尚，是譯經(jīng)大師鳩摩羅什（《天龍八部》 中吐蕃國師鳩摩智的原型）的高足，他說：“人則求古于今，謂其不��；吾則求今于古，知其不去�！比藗兿Ｍ�通過今天來理解 過去，以為時間是變化的；我則通過歷史來理解當前，因為我知道時間是靜止的。

以我等俗人的眼光來看，時間當然不是靜止的，但是在不斷 流逝的時間當中，人性卻是恒久不變的。只要我們貪婪、自私、愚昧、短視、浮躁、虛榮的人性不變，我們面對居住問題的心態(tài)就不會出現(xiàn)根本的變化。今天我們走過的路，古人已經(jīng)走過；古人曾經(jīng)犯過的錯，我們很可能還會再犯。觀今宜鑒古，無古不成今，讀讀這本書，看看古代的房市，也許會對我們理解今天的房 市有所幫助。

各位朋友不要誤會，我并沒有夸大這本書的作用，吹噓它能成為您買房或者賣房時的指南。它僅僅是一本歷史讀物，它的文化意義遠遠大于現(xiàn)實意義。

從生存決策上講，歷史幾乎毫無意義。換句話說，千萬不要 指望歷史能告訴我們下一步往哪走才是正確的（事實上，即使歷史已經(jīng)告訴了你，你還是會走錯）。一個修自行車的師傅讀了歷史，他的自行車并不能修得更好。一個投資房地產的商人讀了歷 史，他的投資勝算并不能增加。

我們應該學習科學，因為有科學思維的人可以預見將來，他會生活在一個從現(xiàn)在到未來的時間段上。我們也應該多讀歷史， 因為有歷史思維的人可以洞察世界，他會生活在一個更為長久的時間段上，仿佛從久遠的過去一直活到了今天。而假如一個人既 不學科學，也不讀歷史，或許并不妨礙他發(fā)財，但是他將永遠生活在現(xiàn)時現(xiàn)世，而體悟不到更為廣闊的人生。

時間不斷流逝，歷史的許多碎片散落在我們周圍，這些碎片之所以能保存下來，是因為它們能滿足我們現(xiàn)代人的愛好，而不 是由于它們包含了什么無與倫比的精粹�！肚�年樓市》就是這樣一枚碎片，我希望它能滿足一部分讀者的愛好。

再次感謝翻開這本書的所有讀者，祝大家可以開開心心地讀下去。