彈指一揮間，流水又一年。這一年，國地稅合并開啟了稅收征管的新時(shí)代；這一年，新的稅收政策圍繞減稅降費(fèi)，力度之大前所未有；這一年，稅收四基友立足稅收實(shí)務(wù)，各自譜寫新篇章；這一年，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全》連續(xù)加印八次，依然一書難求；這一年，諸多圈內(nèi)好友托我批量訂書，我都是委婉回復(fù)“還是等新版為好”。
我與劍英、文濤、王駿三位可以說結(jié)于“稅源（緣）”。記得10年前大家的溝通交流還不像現(xiàn)在有微信這么方便，比較流行的方式是BBS論壇及微博之類的，因此通過這些論壇平臺(tái)及微博結(jié)識(shí)了今天被財(cái)稅界稱為“網(wǎng)紅”的中國財(cái)稅浪子王駿，后來因?yàn)橛辛宋⑿胚@一方便的溝通平臺(tái)，又結(jié)識(shí)了地產(chǎn)財(cái)稅大師劍英及稅癡文濤。王駿、劍英、文濤的為人執(zhí)著、認(rèn)真、有責(zé)任心，使咱們順理成章地成了“好基友”。咱們四人，一年來謀面雖少，但常通過電話、微信聯(lián)系，心是通的。去年“5.20有愛的日子”，四基友相聚瀟湘，簽名售書所得已確定捐贈(zèng)某希望小學(xué)，與讀者共同奉獻(xiàn)了一點(diǎn)愛心，一絲情誼。
劍英由于工作的原因，援居新疆東歸不多，財(cái)稅圈內(nèi)少見他會(huì)激揚(yáng)文字，指點(diǎn)江山。然水深不語，人穩(wěn)不言，通過本次修訂的書稿可見其雖遠(yuǎn)離稅海江湖，然對(duì)于房地產(chǎn)稅收一貫傾心執(zhí)著，終未放棄房言稅語、參禪悟道；王駿天馬行空，不是在課堂上滔滔不絕，就是奔波在上課的路上，各行各業(yè)均有涉及，一年來又收獲粉絲無數(shù)；文濤年長稍許，本名不如“稅海濤聲”微信號(hào)響亮，每年200多篇的原創(chuàng)文章奠定了其不可動(dòng)搖的江湖地位。“合意友來情不厭，知心人至話投機(jī)”。繼續(xù)為三位“好基友”的新版書作序，我當(dāng)仁不讓。
劍英、文濤、王駿三位財(cái)稅大咖具有強(qiáng)烈的時(shí)代責(zé)任感，在第二版中將一年來出臺(tái)的新政策法規(guī)據(jù)實(shí)更新，主要包括：2018年新個(gè)人所得稅法及其相關(guān)配套政策法規(guī)以及企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的規(guī)定；增值稅稅率的簡化以及社保費(fèi)率的降低；小微企業(yè)普惠性減稅以及申報(bào)表的變化；2019年土地增值稅法征求意見稿對(duì)于房地產(chǎn)未來的影響等。這樣才不至于誤導(dǎo)讀者，才跟得上時(shí)代的步伐，才配得上“面向房地產(chǎn)稅收實(shí)務(wù)的案頭工具書”的目標(biāo)定位。
通覽全書，本次修訂內(nèi)容較多，主要包括如下四個(gè)方面：
一是緊貼時(shí)代步伐更新問題與案例。書中對(duì)增值稅稅率以及小規(guī)模納稅人“六稅兩費(fèi)”減半征收問題及案例均一一更新，讓讀者可以直接參照引用。
二是擴(kuò)充個(gè)人所得稅實(shí)踐應(yīng)用章節(jié)。對(duì)工資薪金所得、勞務(wù)報(bào)酬所得、專項(xiàng)附加扣除、一次性獎(jiǎng)金、職工福利分房政策等均有案例和問題解答；對(duì)“其他所得”取消后“偶然所得”對(duì)于房地產(chǎn)的影響等方面也有更新。
三是不忘提示可能更新的政策要點(diǎn)。例如關(guān)于土地增值稅征稅對(duì)象，即增加了“按照《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)也要征收土地增值稅”的提示；關(guān)于印花稅稅率，即增加了《中華人民共和國印花稅法（征求意見稿）》中的印花稅稅目稅率擬調(diào)整意見等。
四是注重細(xì)節(jié)修訂。譬如針對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)可能征收土地增值稅，相應(yīng)增加了“集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)知識(shí)”一節(jié)；介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅季度預(yù)繳申報(bào)表“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”的填報(bào)變化等。
房地產(chǎn)行業(yè)稅收優(yōu)惠不多，但稅收風(fēng)險(xiǎn)大，稅收檢查多，稅收總量大，有些業(yè)務(wù)沒有明確的稅收政策規(guī)定或各地政策口徑不一要靠摸索前行，企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)明顯增大。三位財(cái)稅大咖合著的這本書涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全流程全稅種，作為日常業(yè)務(wù)財(cái)稅實(shí)務(wù)處理指導(dǎo)教程綽綽有余。對(duì)于眾多的實(shí)務(wù)問題，作者雖難以盡善盡美地回答，但基本上都根據(jù)自己的思考給出了明確的解決思路。修訂后，本書分上下兩冊(cè)，有130多萬字，169個(gè)案例，201個(gè)問題解答，79個(gè)友情提示，12個(gè)學(xué)習(xí)與思考，將政策解析與實(shí)踐應(yīng)用完美糅合在一起，使本書可以幫助各個(gè)層次的讀者充分領(lǐng)會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)財(cái)稅實(shí)務(wù)操作要領(lǐng)，從而完整洞察把控財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，快速提升實(shí)務(wù)操作技能。
房子承載著人們對(duì)美好生活的向往。中國特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代，十九大報(bào)告提出：加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)；“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居�？梢灶A(yù)見，圍繞讓老百姓住有所居、住有優(yōu)居、住有綠居、住有樂居，一定還會(huì)有新問題和稅收新政策出現(xiàn)。相信三位財(cái)稅大咖也一定會(huì)與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)更新，保持本書旺盛的生命力。
孔子曰：三人行，必有我?guī)熝伞，F(xiàn)在，三位當(dāng)今財(cái)稅界大咖合著的這本書，帶給我們的將是怎樣一種財(cái)稅知識(shí)饕餮大餐的享受呢？親們還是一起來學(xué)習(xí)吧！
是為序。

深圳市思邁特財(cái)稅咨詢有限公司
深圳思邁特會(huì)計(jì)師事務(wù)所
高級(jí)合伙人
張學(xué)斌?博士

稅月同行　不負(fù)韶華
（代序）
只有當(dāng)大潮退去的時(shí)候，才知道誰在裸泳。二十年風(fēng)云際會(huì)，商人、學(xué)者、官員、百姓，有錢的沒錢的，有學(xué)歷的沒學(xué)歷的，干過的沒干過的，只要土地在手，都可以玩玩房地產(chǎn)。滄海橫流方顯英雄本色，這個(gè)行業(yè)不是人人都能玩得轉(zhuǎn)，成功者富可敵國，失敗者泯然眾人矣。中國的房地產(chǎn)，于政府，首先是“地”，2018年全國政府性基金預(yù)算收入75 405億元，同比增長22.6%。其中，土地使用權(quán)出讓收入65 096億元，同比增長25%，“土地財(cái)政”居功甚偉；其次是“稅”，這個(gè)數(shù)度被稱為“暴利”的行業(yè)稅種之多、稅額之大，深受業(yè)界的青睞，在近年的稅務(wù)檢查中都能榜上有名，瘦死的駱駝比馬大，個(gè)中滋味，冷暖自知。
這個(gè)行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，老板們都是好學(xué)生，掛在嘴邊的常常是“稅收籌劃”。春天里，在深圳遇到一位浙江的老板，連續(xù)三個(gè)月，只要有房地產(chǎn)財(cái)稅培訓(xùn)，不辭辛勞都要去聽，就為了找一個(gè)解決問題的思路，擇一個(gè)適合的稅務(wù)顧問。簡直比會(huì)計(jì)還認(rèn)真，比找對(duì)象還費(fèi)勁。
這個(gè)行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，財(cái)稅專家多，講座論壇各種培訓(xùn)風(fēng)生水起，妙口生花，課題的中心思想永遠(yuǎn)是“稅收風(fēng)險(xiǎn)”。似乎每年都會(huì)遇到史上最嚴(yán)厲的稽查，能學(xué)一點(diǎn)兒是一點(diǎn)兒，以至于干了一輩子的老會(huì)計(jì)依然戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢奔波不停，就為了囫圇吞下兩天顯然不能完全消化的稅收課程。
這個(gè)行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，總是存在這樣或那樣的問題，令人夜不能寐，欲說還休。問題多，答案卻不確定，最好的回答始終是“不一定”。二十年沉浸其間，老樊仍不能解其全部奧秘。“開發(fā)商轉(zhuǎn)讓營改增以后取得的土地適用一般計(jì)稅方法，其銷售額能否抵減土地價(jià)款？”張會(huì)計(jì)連問多人；“限價(jià)+競配建人才安置房”如果配建的人才安置房政府不要了而是讓開發(fā)商賣掉還現(xiàn)金，開發(fā)商賣的自己建的給政府的房子該如何計(jì)稅？”魏稅官左思右想；“租售同權(quán)，開發(fā)商取得的土地被要求所建產(chǎn)品只能租不能售，長租時(shí)銷售額能否抵減土地價(jià)款？”剛拍下地的南京老王擔(dān)心不已。諸如此類的話題層出不窮。營業(yè)稅時(shí)代可行的稅收方案如今不一定適用。稅收政策口徑的確定滯后于當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)本身，萬能的朋友圈解決不了一切問題，我們永遠(yuǎn)奔波在探索與學(xué)習(xí)的路上。
這個(gè)行業(yè)，也需春風(fēng)化雨，減稅降費(fèi)。新的時(shí)代，無數(shù)個(gè)家庭受益于個(gè)人所得稅法修訂；小微企業(yè)普惠性稅收減免力度加大，企業(yè)所得稅實(shí)際稅負(fù)率由25%可能降至5%；增值稅稅率降低，生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)稅收抵扣增加；新購進(jìn)不超過500萬元的固定資產(chǎn)可一次性稅前扣除；“社保入稅”無憂，城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)單位繳費(fèi)比例下調(diào)，各地可降至16%。每一項(xiàng)政策改革，都孕育著新的機(jī)遇。習(xí)近平總書記曾指出：“歷史總是在一些特殊的年份，給人以吸取智慧、繼續(xù)前行的力量�！笨释�“做大做強(qiáng)”的房地產(chǎn)企業(yè)在某些領(lǐng)域是否也要“做小做精”？政策已在那里，能否走進(jìn)您的心里，默然相愛，寂靜歡喜，全在自己。
這個(gè)行業(yè)，需要一本書，一本政策口徑不斷更新的工具書——《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全》來為稅收實(shí)務(wù)工作者案頭添香。這本書由我們——老樊任主編，微信公眾號(hào)稅海濤聲（taxshts）長沙市稅務(wù)局段文濤、微信公眾號(hào)中國財(cái)稅浪子（taxlangzi）王駿任副主編——共同完成。經(jīng)全面修訂，第二版即將付梓。除老樊外，那兩位都是“稅癡”般的存在，為稅而生，為稅而活，三更燈火五更雞，云游的浪子，苦行的僧道�！盎ㄈ~菩提皆世界，一粒芥子納須彌”，咫尺天涯，初心不改，浸淫在財(cái)稅之中，只為將心中的千溝萬壑轉(zhuǎn)化為對(duì)社會(huì)有用的價(jià)值。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)大全》自2018年初問世以來，蒙讀者厚愛，反響良好，我們深以為幸，讀者反饋的意見和建議以及國地稅分久必合后的稅收新政均促使我們與時(shí)俱進(jìn)。
本書在第一版的基礎(chǔ)上，結(jié)合國地稅合并后征管體制改革及個(gè)人所得稅法的修訂、增值稅稅率的調(diào)整等稅收新政，面向2019年及以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收實(shí)踐與會(huì)計(jì)應(yīng)用，全程解析房地產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)處理及可行的稅務(wù)策劃方案，涵蓋了公司組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、拿地方式、開發(fā)過程中的稅務(wù)安排、銷售策略、完工與土地增值稅清算等主要環(huán)節(jié)的稅務(wù)問題，將政策法規(guī)、案例解析、會(huì)計(jì)處理、問題解答、友情提示等完美糅合在一起，可以幫助各個(gè)層次的讀者充分領(lǐng)會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收實(shí)務(wù)操作要領(lǐng)，洞悉把控稅收風(fēng)險(xiǎn)，快速提升實(shí)踐操作技能。
本書雖不能解決房地產(chǎn)全部稅收與會(huì)計(jì)問題，然能書齋留香，開卷不期而遇，因稅結(jié)緣，稅夢(mèng)同心，惺惺相惜相知，足慰吾等平生。
“面向稅收實(shí)務(wù)的案頭必備工具書”乃本書定位。本書既有益于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的實(shí)踐應(yīng)用，也適用于初涉獵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅人員的入門學(xué)習(xí)。
中國的房地產(chǎn)已告別高速增長的時(shí)代，路漫漫其修遠(yuǎn)兮，未來無論寒流涌動(dòng)還是春暖花開，仍須砥礪前行。稅月同行不負(fù)韶華，讓我們繼續(xù)紅塵相伴，擁抱新時(shí)代，稅月有愛，不忘初心，踏歌而行，攜手共求索。
本書疏漏之處，尚請(qǐng)讀者批評(píng)指正。

財(cái)稅智庫合伙人 樊劍英