前言

城市更新的下一站：城市運營之道

伴隨城市化進程的不斷深入，中國經(jīng)濟發(fā)展正逐漸由高速度向高質量轉型，中國進入了以滿足人們美好生活為目標的新階段。城市發(fā) 展步入快行道，勢必對城市的空間和功能提出新的更高的要求。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，國內城市目前存在的老舊房地產總面積預估已超200 萬億平方米并仍處于增長狀態(tài)，這一現(xiàn)象在上海、北京和深圳等重 點城市更為突出，亟待通過城市更新推動其改造和升級，以便它們重新 煥發(fā)價值。我們可以預見，在不同程度與層面上的城市更新浪潮即將掀起， 并可能帶來寶貴的機遇和可觀的價值。城市更新將成為下一輪城市發(fā)展 的新增長點。

與此同時，作為城市建設的主陣地，房地產市場也正處于變化之中。 過去十幾年的大規(guī)模新房開發(fā)，使得國內住宅增量市場達到了一定程度 的飽和，傳統(tǒng)的拿地開發(fā)模式亟須迭代和升級。借道城市更新業(yè)務并形 成未來的可持續(xù)發(fā)展能力和盈利基礎，已成為房地產企業(yè)的共識。

不過，與傳統(tǒng)的房地產開發(fā)相比，城市更新項目充滿了復雜性。由 于項目所在地塊往往已是城區(qū)的重要組成部分，大多承載著成熟的交通 路網(wǎng)、文脈和生活方式，所以，準確分析城市實際情況和需求，圍繞人 居環(huán)境改善、產業(yè)轉型升級和歷史文化保護等重要內容達成城市更新項 目的目標，進而精準地匹配資金、資源與資產的關系成為房企面臨的主要挑戰(zhàn)。在此背景下，城市更新演變?yōu)槌鞘羞\營的重要內容。這無疑對房企的綜合能力提出了更高要求，需要它們從城市開發(fā)運營的角度探索 城市運營和發(fā)展的新模式。

從這個意義上講，城市運營是城市更新的高階形式。立足城市更新 業(yè)務，探索城市運營的發(fā)展模式和核心邏輯，簡單而言，需要房企既以 經(jīng)濟效益為導向，又要兼顧長遠的社會效益和環(huán)境效益。具體來講，城 市更新項目不僅僅是對建筑物等硬件設施及外觀進行改造升級，而且要 延伸到對城市空間進行相關的配套和運營。從城市開發(fā)運營的角度，通 過規(guī)劃引導、產業(yè)培育、住宅開發(fā)和配套建設等領域的協(xié)同，城市運營 商旨在與當?shù)卣�府及各合作方共同打造和培育城市發(fā)展新動能。

這種模式關鍵在于不僅需要房企通過發(fā)揮自身的產業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu) 勢，將城市運營能力與城市更新項目高度融合，推動城市更新項目成為 城市發(fā)展的有機組成部分；而且需要房企立足于不同城市的發(fā)展階段、 利益維度及公眾需求，不斷疊加和融合各種能力，深化城市運營的水平 和內涵，提升對城市更新項目的綜合運營能力。

基于此，我們撰寫了《城市運營核心邏輯美好生活的責任與榮耀》 一書。全書共分六章，按照一個完整的邏輯，有思路，有模式，有案例， 有分析，深入淺出地對城市更新進行了系統(tǒng)闡述，力求將城市更新的過去、 現(xiàn)在及未來真切地呈現(xiàn)在讀者面前。第一章立足城市更新的歷史發(fā)展，主 要闡述了城市更新的演進進程、原因及意義；第二章對國內目前主要城市的城市更新模式及政策進行了介紹和解析；第三章、第四章詳細復盤 了部分發(fā)達國家及國內典型城市的更新案例，著重介紹了項目的實施背 景、實施路徑及后續(xù)影響等，希望給行業(yè)帶來啟示；第五章圍繞房企布 局城市更新業(yè)務及轉型城市運營商的共識，闡述了房企如何從金融、 產業(yè)及產品三個核心方面進行升級；第六章基于我們對城市更新業(yè)務的積 累和理解，從經(jīng)濟、民生、科技及文化四個層面進行了分析和展望。