在中國，從沒有一個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣充滿爭議。無數(shù)的人因為買房炒房而暴富，無數(shù)的百姓因無力承受高房價而望房興嘆。使出渾身解數(shù)，一次次的調控，房價下跌希望渺茫。
n 《地產(chǎn)真相》：3年內從40萬到2000萬不是神話！身價數(shù)億的開發(fā)商是如何誕生的？“黃金旺鋪”是日進斗金還是傾家蕩產(chǎn)？ 誰是推高房價的罪魁禍首？暴利下的地王們如何能夠暢行無阻？股地聯(lián)動，股市已成開發(fā)商“奶�！�！中國樓市調控路在何方？ 翻開這本《地產(chǎn)真相》，財經(jīng)評論家楊少鋒將引你找到一切答案。
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張靜，《新民周刊》記者、經(jīng)濟版編輯、北京區(qū)主管。在行業(yè)內卓有建樹，多次榮獲“杰出貢獻獎”、“新長征突擊手”、上海市好新聞獎等榮譽稱號。八年來始終密切關注宏觀經(jīng)濟與微觀房地產(chǎn)“這一對難兄難弟”，在利益訴求多元化的今天，時刻保持媒體人的清醒，不隨波逐流，力求選擇真正有指導意義的言論思想以饗讀者。
酣暢淋漓的心聲（代序）
n前言
n開篇
n章 “狼”，離中國只有100米
n一、中國經(jīng)濟到了危險的時刻
n二、狼，離中國只有100米
n三、揪出房地產(chǎn)頑疾的“五大元兇”
n第二章 一夜富——地產(chǎn)神話如何誕生？
n一、溫州人的“三十六計”：從40萬到2000萬
n二、炒房團替誰背黑鍋？
n三、形形開發(fā)商
n第三章 商鋪投資，奶酪還是陷阱？
n一、單挑潘石屹——CBD商鋪，奶酪還是陷阱？
n二、產(chǎn)權式商鋪，投資者的噩夢
n第四章 誰是房價漲的真正推手？
n一、警惕“中國版次貸危機”
n二、樓市“帶頭大哥”的領漲效應
n三、天價地幕后真相：股市已成樓市奶牛
n四、戳中房價的“死穴”——銀行
n五、房價走勢的“風向標”
n六、看不懂的中國房市
n第五章 功虧一簣，誰拯救了中國樓市？
n一、金融危機讓樓市提前松綁
n二、“多軍司令”的誕生
n三、中國面臨房價再度暴漲的危險
n四、4萬億投資拯救中國樓市
n五、通州房價的過山車
n六、誰之罪——向主管部門“開炮”
n七、“偽專家”成大毒瘤
n第六章 土地儲備——房價漲的罪魁禍首
n一、碧桂園神話
n二、震驚全國的香河農民被上樓事件
n三、瘋狂的地王
n四、長實系的中國囤地內幕
n第七章 地產(chǎn)真相
n一、通脹推高了房價，還是房價帶來了通脹
n二、中國房企面臨10年大危機
n三、兩難的樓市調控
n四、民企倒閉潮——傷及無辜的流動性收縮政策
n五、樓市調控出路何方？
2011年2月22日，這是一個中國財政部與世界銀行聯(lián)合主辦的國際研討大會，話題圍繞眼下讓棘手的“房地產(chǎn)財稅政策”。座中有18位來自世界銀行、國際貨幣基金組織以及美國、日本、韓國、新加坡的國際專家， 6名中國財稅專家，100余名中國財政部及各省財政廳官員，楊少鋒是其中一名來自中國房地產(chǎn)的業(yè)界代表。
n 他坐在那兒，有一絲為難。
n 這些年楊少鋒參與的論壇不計其數(shù)，按理早已輕車熟路。然而在這樣一個政策制定部門召開、具有國際影響力的特殊場合，他到底該怎么去把握尺度？不能不說，不能亂說，還考驗著他“敢不敢說”。
n 早年在楊少鋒剛出道時，有位公司總經(jīng)理曾評價他：“相當出眾的才華，極其固執(zhí)的個性�！彼且粋�個性非常鮮明的人。24歲那年，他就全盤推翻了全球咨詢業(yè)老大麥肯錫為中國聯(lián)通做的CDMA推廣方案，在全國個推出“手機不要錢”的概念（詳見經(jīng)濟日報出版社2004年出版的楊少鋒傳記《天生我才》）；投身房地產(chǎn)界之后，更以不懼、觀點尖銳、言辭犀利、鋒芒畢露著稱。
n 深知自己處事風格的楊少鋒會前起草了一份較為溫和的演講稿，然而聽到財政部和眾多官員紛紛認為“中國房地產(chǎn)沒有泡沫”，并以此為基礎討論對房地產(chǎn)宏觀調控的政策時，楊少鋒坐不住了。上臺后他把稿子一拋，句話就讓所有人非常震驚：“如果按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我們可以得出中國房地產(chǎn)沒有泡沫的結論。然而，我們都錯了，今天，我來告訴大家中國真實的房地產(chǎn)！”引實例、列數(shù)據(jù)，慷慨激昂連珠炮一般痛陳半小時。聽得同聲傳譯偷偷傳紙條讓他降低語速。財政部官員有點坐不住，世行專家紛紛圍上來索要“整理稿”，同坐主席臺的美國財政部駐中國經(jīng)濟與金融大使 Darid Dollar激動地個拿起話筒對臺下說：“看到中國官方數(shù)據(jù)，房價漲幅僅略高于GDP漲幅，我們一直以為中國房地產(chǎn)沒有泡沫，甚至認為中國房價在全世界這些國家中漲幅相對比較低。聽到楊先生講完，我才知道中國房價這么可怕！如果真是這樣，那中國官方真應該好好看看我們所爆發(fā)的次貸危機的警示了！” 那么在半個小時的演講中，他到底說了什么，能夠讓世行這么多專家及財政部官員如此震驚？ 在楊少鋒看來，中國房地產(chǎn)可怕的并不是大家普遍關注的房價暴漲，而是兩大問題：土地資本化和房地產(chǎn)貨幣化。實際上這造成了我們虛擬的流動性是官方數(shù)據(jù)的數(shù)倍乃至數(shù)十倍。
n 在這次論壇上，楊少鋒向在場的官員們公布了這么一組數(shù)據(jù)：2009年9 月，當時全國排名前10的房企所囤的地是3．2億平方米，到了20lO年12月31 日，排名前10的上市房企（包含在上市和港股上市的房企）囤地的總面積已經(jīng)達到4．3億平方米，一年多的時間囤積土地面積1億平方米。這4． 3億平方米，如果按照25平方米的人均居住標準，足夠1720萬人居住，而僅僅恒大地產(chǎn)一家，土地儲備多達7238萬平方米，按二三線城市人均居住面積 25平方米來算，也就是說就這一家企業(yè)囤積的土地足夠300多萬人住。
n 《中國經(jīng)濟周刊》2010年11月2日公布了上市房企囤地榜單，其中保利地產(chǎn)的儲備土地建筑面積為3369萬平方米，萬科地產(chǎn)以3268萬平方米建筑面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。環(huán)球、首開股份、中天城投、中國建筑、金地集團、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前10位，0位的招商地產(chǎn)土地儲備量高達1000萬平方米。據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》結合125家內地上市房企的半年報等統(tǒng)計，目前內地上市房企的儲備土地建筑面積總量近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內地上市公司的土地儲備開發(fā)的房子足夠1300多萬人居住。
n 盡管上市房企中前兩名的保利地產(chǎn)、萬科，其儲備土地建筑面積都超過了3000萬平方米，合計高達6637萬平方米，占到內地上市房企土地儲備量的六分之一，但是，這仍不是中國土地儲備量大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。進入“香港上市房企囤地排名” 前10名的是：恒大（7238萬平方米）、碧桂園（4285萬平方米）、綠城中國 （3200萬平方米）、雅居樂（3115萬平方米）、中國海外（3050萬平方米）、合生創(chuàng)展（3020萬平方米）、長和系（3000萬平方米）、新世界中國（2577萬平方米） 、富力地產(chǎn)（2462萬平方米）、龍湖地產(chǎn)（2437萬平方米），合計囤地3．44億平方米。僅恒大地產(chǎn)一家的土地儲備量，就遠超于萬科和保利地產(chǎn)土地儲備之和。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)等公開資料顯示，在從2000年～2009年10年時間內，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米。這意味著僅僅這10年出讓的房產(chǎn)開發(fā)土地，就被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米，這并不包括 2010年前9個月購置房產(chǎn)開發(fā)的土地2．9億平方米。
n 那么，房企為何會如此熱衷囤地？ 楊少鋒指出，房企熱衷囤地的關鍵，在于打通了資本市場的融資渠道，也就是所謂的“股地聯(lián)動”。簡單地說，某上市房企今年銷售面積300萬平方米，實現(xiàn)利潤50億，然后這個公司就可以給股民講這樣一個故事：你看，我手中還有3000萬平方米的土地儲備，足夠我開發(fā)10年時間，未來房價肯定上漲，而我的土地成本和現(xiàn)在是一樣的，所以我的利潤還會更高，所以買我的股票掙錢。股民一看，對呀，這支股票值得投資，于是這個公司股價就暴漲，而這個時候上市房企通常干兩件事，一個是大股東在高位拋售股票套現(xiàn)，二是公司增發(fā)新股進行融資，而新融資的錢可以繼續(xù)囤地，囤地之后編織新的股市故事繼續(xù)融資，這個球越滾越大，于是動輒數(shù)千萬平方米的土地儲備就出現(xiàn)了。
n “房價上漲——收益預期增加——股價上漲——融資大幅增加——瘋狂儲備土地——收益預期增加——股價上漲——再融資”。在這個的資本鏈條中，土地資本化終的結果就是房企可以通過股市無止境的融資，再通過融資拍地。天價地則推動房價預期，房價預期反過來再讓上市房企股價暴漲，股東直接套現(xiàn)或者資產(chǎn)大幅增加。房企的資產(chǎn)，在不成熟的中國股市中得到數(shù)倍的放大，推動了股市泡沫和樓市泡沫的雙重滋生。
n 這一幕，早在2007年就開始瘋狂上演，對此，楊少鋒在2007年題為“半年融資1700億，股市已成樓市奶牛”的文章中曾經(jīng)做過這樣的分析： “隨著股市的興旺，通過股市融資成了開發(fā)商快速擴張的佳手段。沒上市的公司急著上市，如世茂房地產(chǎn)、綠地集團去年在香港上市；已上市的房地產(chǎn)公司，則頻繁地通過增發(fā)、配股等方式進行再融資。
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