＆我國經(jīng)濟適用住房政策的效果評估與發(fā)展前景研究
定 價：30 元
- 作者：佘宇
- 出版時間：2012/11/1
- ISBN：9787802348653
- 出 版 社：中國發(fā)展出版社
- 中圖法分類：F299.233.1
- 頁碼：150
- 紙張：
- 版次：
- 開本：16K
作為住房保障政策體系的重要組成部分，經(jīng)濟適用住房政策經(jīng)歷了一個不斷發(fā)展、完善與變化的過程，大體可分為醞釀及初步形成、快速發(fā)展、反思與調(diào)整三個階段。《我國經(jīng)濟適用住房政策的效果評估與發(fā)展前景研究》將基于以上分析，嘗試著對我國經(jīng)濟適用住房政策的發(fā)展前景進行探討，并對其發(fā)展過程中的經(jīng)驗教訓進行總結，從而為我國住房保障政策的制定和完善提供參考依據(jù)。
《我國經(jīng)濟適用住房政策的效果評估與發(fā)展前景研究》由中國發(fā)展出版社出版。
第一章我國經(jīng)濟適用住房政策的外部環(huán)境與演進歷程
一、醞釀及初步形成階段（1991～1997年）
二、快速發(fā)展階段（1998～2002年）
三、反思與調(diào)整階段（2003年至今）
四、經(jīng)濟適用住房在我國住房保障體系中地位的變化
第二章 中央政府的意愿供給與地方政府的實際供給
一、地方政府缺乏建設的積極性
1.土地收益的重要性日益凸顯
2.經(jīng)濟適用住房的建設加重地方財政負擔
二、地方政府對中央政策的調(diào)整
1.供應對象的調(diào)整：不斷縮小、定向供應
2.供給方式的調(diào)整：租售并舉
3.退出管理的調(diào)整：內(nèi)循環(huán)模式
4.探索新的供給制度：限價房和公租房
第三章地方政府的政策目標與開發(fā)企業(yè)的利潤目標
一、地方政府的政策目標
二、開發(fā)企業(yè)的利潤目標
1.提高銷售價格
2.擴大建設面積
三、地方政府的監(jiān)管問題
1.政府的監(jiān)管程序
2.監(jiān)管存在的問題
四、建設環(huán)節(jié)的政策演進
1.準入資格的規(guī)范
2.面積、價格、質(zhì)量標準的規(guī)范
第四章地方政府的保障動機與部分民眾的投資動機
一、部分民眾的投資與投機心理
1.政府一次性補貼的缺陷
2.購買中的超標、騙購與投資（投機）行為
二、地方政府的審批及問題
1.政府的審批程序
2.審批存在的問題
三、分配環(huán)節(jié)的政策演進
1.審批程序的調(diào)整
2.購買面積的控制
3.上市交易的調(diào)整
第五章 我國經(jīng)濟適用住房政策的內(nèi)在矛盾及未來走向
一、經(jīng)濟適用住房政策的內(nèi)在矛盾
1.經(jīng)濟適用住房政策的設計缺陷
2.經(jīng)濟適用住房政策的執(zhí)行問題
二、經(jīng)濟適用住房政策的未來走向
1.經(jīng)濟適用住房政策的新發(fā)展
2.經(jīng)濟適用住房的走向分析
3.小結
第六章進一步完善我國經(jīng)濟適用住房政策的若干建議
一、基于三組關系的思路框架
二、近期完善我國經(jīng)濟適用住房政策的若干建議
1.明確政策目標，限定保障對象
2.調(diào)整用地制度，擴大房源供給
3.建立信用體系，遏制違規(guī)行為
4.調(diào)整供應模式，試點補貼辦法
5.完善政府監(jiān)管，探索退出機制
附件一開征房地產(chǎn)稅的框架、難點及影響
一、房地產(chǎn)稅的框架
二、房地產(chǎn)稅的難點
三、房地產(chǎn)稅的影響
附件二新加坡的住房保障政策及其啟示
一、新加坡住房保障制度的發(fā)展歷程
1.陋屋區(qū)時代（20世紀60年代以前）
2.居者有其屋計劃：大規(guī)模發(fā)展低成本住房（1960～1970年）
3.建設新市鎮(zhèn)，大量增加住房供應，提供全面居住環(huán)境（1971～1980年代中期）
4.放寬組屋購買限制，提升組屋的質(zhì)量與服務（1980年代中期以后）
二、新加坡公共住房的類型與分布
三、新加坡發(fā)展公共住房的政策經(jīng)驗
1.公共住房的規(guī)劃與建設
2.公共住房的分配：以家庭收入水平為依據(jù)
3.組屋的流轉
4.公共住房融資機制：中央公積金制度
四、新加坡公共住房政策對我國的啟示
1.住房保障是社會安定的基石
2.公共住房要科學規(guī)劃、綜合配套
3.優(yōu)先保障居住需求，嚴禁空置投機
4.建立完善的住房公積金制度
附件三“共有產(chǎn)權”的淮安模式評述
一、“共有產(chǎn)權”的政策背景：要同應什么問題
1.目標群體問題
2.公平問題
3.監(jiān)管成本高昂
二、“共有產(chǎn)權”的政策內(nèi)容
1.土地供應
2.價格與產(chǎn)權
3.供應對象
4.交易和退出
5.申購程序
三、“共有產(chǎn)權”的政策創(chuàng)新
1.產(chǎn)權明晰靈活
2.從“雙軌制”變?yōu)椤皢诬壷啤?nbsp;
3.從“補供方”變?yōu)椤把a需方”
4.從行政監(jiān)管變?yōu)槭袌稣{(diào)節(jié)
四、“共有產(chǎn)權”的政策評價
1.與民爭利
2.產(chǎn)權問題
附件四 北京市經(jīng)濟適用住房政策演進歷程
一、醞釀階段（1992～1997年）
二、確立階段（1998年）
三、繁榮階段（1999～2004年）
1.投資和建設規(guī)模不斷擴大
2.法律法規(guī)進一步完善
四、反思階段（2004～2006年）
1.建設速度放緩
2.問題日益暴露
五、調(diào)整階段（2007年至今）
附件五杭州市經(jīng)濟適用住房政策變遷分析
一、經(jīng)濟適用住房的性質(zhì)分析
二、從供應對象分析
三、從建筑面積標準來看
四、關于上市交易
附件六成都市經(jīng)濟適用住房政策概述
一、主要發(fā)展歷程
1.試點階段（1999～2003年）
2.發(fā)展階段（2004～2006年）
3.完善階段（2006年至今）
二、在保障性住房中的比重及有關優(yōu)惠政策
1.經(jīng)濟適用住房的占比
2.有關優(yōu)惠政策
三、申購條件、程序及需求量
1.申購條件
2.申請程序
3.需求量
四、政府與開發(fā)企業(yè)的責任
1.開發(fā)企業(yè)的選擇標準及管理措施
2.經(jīng)濟適用住房建設中的各方責任
參考文獻
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其次，不利于調(diào)動地方建設經(jīng)濟適用住房的積極性。在缺乏合理退出機制的情況下，經(jīng)濟適用住房不能實現(xiàn)中低收入家庭之間循環(huán)使用，容易導致經(jīng)濟適用住房需求的無限擴張，既不利于緩和供需矛盾，也極大地加重了地方負擔。
第三，不利于防止經(jīng)濟適用住房購買的尋租現(xiàn)象。自愿退出使經(jīng)濟適用住房的獲取具有永久性，一次獲得、永久受益，這種運作模式增加了不符合購買資格的群體采取各種方式購買并占有經(jīng)濟適用住房的動力，易造成各種尋租和設租行為。
內(nèi)循環(huán)模式的提出，本質(zhì)上是對經(jīng)濟適用住房自愿退出機制向強制退出機制轉變的一個過渡性或者說折中性安排，是北京市對中央政策的突破性調(diào)整。自愿退出機制的弊端已經(jīng)日益暴露，但中央層面的強制退出機制尚未建立，在中央明確“經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權”后，北京市嘗試建立內(nèi)循環(huán)模式，其原因主要在于：
第一，遏制經(jīng)濟適用住房的上市套利現(xiàn)象。由于經(jīng)濟適用住房的房價遠低于同地段商品房，且北京市房價的上漲速度較快，房屋的升值空間大，部分購房者利用經(jīng)濟適用住房上市套利。一旦按照市場價出售后，經(jīng)濟適用住房就成了商品房，喪失了其循環(huán)用于住房保障的功能，導致福利資源流失，這與政策初衷是相違背的。
第二，在一定程度上彌補審核制度的缺陷。建立經(jīng)濟適用住房的強制退出制度之所以難，主要在于缺乏科學、有效的收入審核體制，難以對購房者收入的變化展開有效動態(tài)監(jiān)控，加之審核不嚴及購房者規(guī)避行為的存在，強制退出的規(guī)定很難真正落實。因此，從交易環(huán)節(jié)將交易對象限定為政府，以政府回購作為流通的唯一手段，限制了通過上市獲利，從最后一環(huán)對流通進行控制，可以在一定程度上彌補過程審核中的不足。
第三，在一定程度上緩解政府負擔。內(nèi)循環(huán)模式有利于政府完全掌握對經(jīng)濟適用住房的控制權，避免了經(jīng)濟適用住房資源因市場交易而流失，在一定程度上緩解了政府新建經(jīng)濟適用住房的壓力，且提高了經(jīng)濟適用住房的利用率。
第四，增強經(jīng)濟適用住房的保障性。經(jīng)濟適用住房本身具有商品房和政策性住房的雙重屬性，允許其上市流通，主要是基于其商品房屬性的考慮；而強調(diào)政府回購的內(nèi)循環(huán)模式，則更多是出于其保障性住房屬性的考慮，反映了北京市對其定位的再思考。
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