本書在項目管理、工程經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)等有關(guān)理論和方法的基礎(chǔ)上首先界定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系，對相關(guān)理論進行了一定程度的闡述，然后以房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序為主線，先后講述了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策理論、環(huán)境分析、用地獲取、可行性研究、開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備、項目管理、房地產(chǎn)營銷以及物業(yè)管理等各個階段的工作和相關(guān)知識。本書注重與實際相結(jié)合，相關(guān)的例題、案例加強了學(xué)生對知識的理解，具有內(nèi)容豐富、實際操作性強的特點，既可以作為工程管理專業(yè)、建筑工程技術(shù)專業(yè)高職高專學(xué)生的教材，也可以供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)營管理企業(yè)的相關(guān)工作人員學(xué)習(xí)使用。
適讀人群 ：本書是根據(jù)高等職業(yè)技術(shù)教育和�？平逃呐囵B(yǎng)目標(biāo)和教學(xué)計劃編寫的，既可以作為工程管理、建筑工程技術(shù)等相關(guān)專業(yè)高職高專學(xué)生的教材，也可以供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)營管理企業(yè)的相關(guān)工作人員學(xué)習(xí)使用。
本書以房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序為主線，先后講述了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策分析、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析、房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備、房地產(chǎn)項目管理、房地產(chǎn)營銷以及物業(yè)管理等各個階段的工作和相關(guān)知識。
本書是根據(jù)高等職業(yè)技術(shù)教育和�？平逃呐囵B(yǎng)目標(biāo)和教學(xué)計劃編寫的，在闡述該學(xué)科基本理論的同時，注重理論與實踐相結(jié)合，并注重培養(yǎng)學(xué)生分析與解決問題的能力。與此同時，本書在總結(jié)實踐的基礎(chǔ)上，注重體現(xiàn)高職高專教育重在實踐、實用的特點。本書以房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序為主線，先后講述了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策分析、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析、房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備、房地產(chǎn)項目管理、房地產(chǎn)營銷以及物業(yè)管理等各個階段的工作和相關(guān)知識。本書共設(shè)有九個學(xué)習(xí)情境，具體如下。
學(xué)習(xí)情境1是緒論，主要介紹了房地產(chǎn)的概念及基本屬性、房地產(chǎn)分類、房地產(chǎn)開發(fā)的含義和分類、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念及分類、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)程序和基本環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境2是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策分析，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策方法、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的風(fēng)險分析等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境3是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義及特點、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的內(nèi)容、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境4是房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取，主要介紹了土地使用權(quán)的獲取方式（出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓）、房地產(chǎn)開發(fā)用地的征地拆遷相關(guān)規(guī)定及補償、征地拆遷的糾紛處理等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境5是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究，主要介紹了可行性研究的概念及特征、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容及方法、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算和投資估算、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的相關(guān)指標(biāo)、可行性研究報告的撰寫等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境6是房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的原則、方式和資金成本的計算，房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容及報建流程，房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)管理（包括招標(biāo)方式、招標(biāo)程序）等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境7是房地產(chǎn)項目管理，主要介紹了房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制、進度控制、投資控制、合同管理及竣工驗收等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境8是房地產(chǎn)營銷，主要介紹了房地產(chǎn)營銷的含義、房地產(chǎn)產(chǎn)品策略、房地產(chǎn)價格定價方法和定價策略、房地產(chǎn)銷售渠道、房地產(chǎn)促銷策略等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境9是物業(yè)管理，主要介紹了物業(yè)與物業(yè)管理的概念、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)（物業(yè)的早期介入、物業(yè)的接管驗收、樓宇交付）等內(nèi)容。
本書由孫智慧（日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院）、王志磊（南通職業(yè)大學(xué)）擔(dān)任主編，遲朝娜（日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院）、閆凡勝（山東省莒南第一中學(xué)）、尚衍賓（日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院）擔(dān)任副主編。編寫分工為：學(xué)習(xí)情境6至學(xué)習(xí)情境9由孫智慧編寫；學(xué)習(xí)情境1和學(xué)習(xí)情境4由王志磊編寫；學(xué)習(xí)情境5由遲朝娜編寫；學(xué)習(xí)情境2由閆凡勝編寫；學(xué)習(xí)情境3由尚衍賓編寫。
在本書的編寫過程中，作者收集了大量的資料，并借鑒了同類教材的相關(guān)內(nèi)容，在此對有關(guān)書籍和資料的作者表示衷心的感謝。由于編者水平有限，書中的缺點和錯誤在所難免，敬請廣大讀者批評指正。
為了方便教學(xué)，本書還配有電子課件等教學(xué)資源包，任課教師和學(xué)生可以登錄“我們愛讀書”網(wǎng)（www.ibook4us.com）免費注冊并瀏覽，任課教師還可以發(fā)郵件至husttujian@163.com免費索取。
學(xué)習(xí)情境1緒論
任務(wù)1房地產(chǎn)概述
任務(wù)2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營
任務(wù)3房地產(chǎn)開發(fā)程序與基本環(huán)節(jié)
任務(wù)4房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)
學(xué)習(xí)情境2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策分析
任務(wù)1房地產(chǎn)項目投資決策方法
任務(wù)2房地產(chǎn)項目投資決策管理
學(xué)習(xí)情境3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析
任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境概述
任務(wù)2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析
任務(wù)3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法
學(xué)習(xí)情境4房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取
任務(wù)1土地使用權(quán)的獲取
任務(wù)2房地產(chǎn)開發(fā)用地的征地拆遷
學(xué)習(xí)情境5房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究
任務(wù)1可行性研究概述
任務(wù)2房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究
任務(wù)3房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價
任務(wù)4房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫
學(xué)習(xí)情境6房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備
任務(wù)1房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措
任務(wù)2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計與報建管理
任務(wù)3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)管理
學(xué)習(xí)情境7房地產(chǎn)項目管理
任務(wù)1房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制
任務(wù)2房地產(chǎn)項目的進度控制
任務(wù)3房地產(chǎn)項目的投資控制
任務(wù)4房地產(chǎn)項目合同管理
任務(wù)5項目竣工驗收
學(xué)習(xí)情境8房地產(chǎn)營銷
任務(wù)1房地產(chǎn)營銷及其產(chǎn)品管理
任務(wù)2房地產(chǎn)價格策略
任務(wù)3房地產(chǎn)銷售渠道與促銷管理
學(xué)習(xí)情境9物業(yè)管理
任務(wù)1物業(yè)管理概述
任務(wù)2物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)
參考文獻
任務(wù)
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營
一、 房地產(chǎn)開發(fā)的含義和分類
（一） 房地產(chǎn)開發(fā)的含義
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供居住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。具體來講，房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，在國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
（二） 房地產(chǎn)開發(fā)的分類
根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)內(nèi)容，可以對房地產(chǎn)的開發(fā)做不同的分類。
(1) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的大小，可劃分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三類。
① 單項開發(fā)。單項開發(fā)是指開發(fā)規(guī)模小、占地不大、項目功能單一、配套設(shè)施簡單的開發(fā)形式。這種開發(fā)形式往往在新區(qū)總體開發(fā)和舊城區(qū)總體改造中形成一個相對獨立的項目，但其外貌、風(fēng)格、設(shè)施等要求與總體開發(fā)項目相協(xié)調(diào)，并在較短時間內(nèi)可完成這類開發(fā)。
② 小區(qū)開發(fā)。小區(qū)開發(fā)是指新城開發(fā)中一個獨立小區(qū)的綜合開發(fā)，或舊城區(qū)改造中一個相對獨立的局部區(qū)域的更新改建。這類開發(fā)要求在開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)做到基礎(chǔ)設(shè)施完善、配套項目齊全。其與單項開發(fā)相比，規(guī)模較大，占地面積也較大，投入資金較多，建設(shè)周期較長，一般分期、分批開發(fā)。
③ 成片開發(fā)。成片開發(fā)是指范圍大（其范圍大到可以相近于開辟一個新的城區(qū)）、投入資金巨大、項目眾多、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。如海南洋浦開發(fā)區(qū)、上海浦東開發(fā)區(qū)等諸如此類的著名的成片開發(fā)項目。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導(dǎo)作用。
(2) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，可劃分為單純的土地開發(fā)和再開發(fā)、單純的房屋開發(fā)和再開發(fā)、土地房屋一體化開發(fā)三大類。
① 單純的土地開發(fā)和再開發(fā)。
土地開發(fā)是指通過“三通一平”（即通電、通水、通道路、平整土地）或“七通一平”（即通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵、平整土地），按照豎向規(guī)劃進行土方工程施工，將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旄黝惙课莺透黝愒O(shè)施的建筑用地，即把生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)活動。新城建設(shè)一般都需要先進行土地開發(fā)。開發(fā)公司在平整土地之前，還應(yīng)對地下物進行勘察，以確定地下是否有文物古跡、管道、電纜、防空洞或其他地下物，并按照規(guī)定進行地下物的清除，不能清除的也要在設(shè)施施工時加以考慮和處理。
② 單純的房屋開發(fā)和再開發(fā)。房屋開發(fā)是指在具備建設(shè)條件的土地上，新建各類房屋的活動，一般包括地基建設(shè)、主體工程建設(shè)、配套和附屬工程建設(shè)、安裝和裝飾工程建設(shè)等內(nèi)容。房屋再開發(fā)指的是為了提高現(xiàn)有房屋的使用功能和利用效率，在不拆除現(xiàn)有房屋的前提下，對現(xiàn)有房屋進行較大規(guī)模的擴建和改建活動，一般又稱舊城區(qū)開發(fā)。需要指出的是，對房屋的擴建和改建只 有達到一定程度和規(guī)模，才屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范疇。而對現(xiàn)有房屋進行一般性的修繕和裝修，則屬于物業(yè)管理的范疇，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范疇。
③ 土地房屋一體化開發(fā)。土地房屋一體化開發(fā)是指從事土地開發(fā)和房屋開發(fā)，或從事土地再開發(fā)和房屋開發(fā)全過程的房地產(chǎn)開發(fā)活動。我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)此類形式居多。
(3) 根據(jù)開發(fā)目的不同，房地產(chǎn)的開發(fā)可劃分為經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)和自用性房地產(chǎn)開發(fā)。
① 經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)是指由專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行，通過房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動將開發(fā)產(chǎn)品（房 屋、基礎(chǔ)設(shè)施、土地使用權(quán)）作為商品進行交易，以追求利潤回報的開發(fā)活動。
② 自用性房地產(chǎn)開發(fā)。自用性的房地產(chǎn)開發(fā)是指為自用而進行的房地產(chǎn)開發(fā)活動，開發(fā)者即使用者，開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不進入 流通領(lǐng)域，只是滿足開發(fā)者自己生產(chǎn)、經(jīng)營或消費的需要，開發(fā)環(huán)節(jié)本身不追求盈利。
我國目前經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)和自用性的房地產(chǎn)開發(fā)都占有一定的比例，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會分工的細致深化，房地產(chǎn)商品化的程度將不斷提高。單位、個人更多地通過房地產(chǎn)交易市場獲取房地產(chǎn)，自建自用式的房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸減少，而經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)將日益增多。
二、 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念及分類
（一） 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念
經(jīng)營是市場經(jīng)濟的一個重要范疇，是商品生產(chǎn)者以市場為對象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟活動與企業(yè)的外部環(huán)境達成動態(tài)均衡的一系列有組織的活動。將經(jīng)營的概念引入到房地產(chǎn)市場中來，研究市場需求，了解市場發(fā)展趨勢，確定產(chǎn)品類別，成功銷售并獲得預(yù)期的利潤，這就是房地產(chǎn)經(jīng)營。
狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營一般是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動，活動范圍主要是在流通領(lǐng)域。而廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾，以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟活動，活動范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，并非僅僅局限于流通領(lǐng)域。
（二） 房地產(chǎn)經(jīng)營的分類
1. 房產(chǎn)經(jīng)營
房產(chǎn)經(jīng)營是指對城市各種房屋(包括住宅和非住宅用房)所進行的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、信托、交換、維修等各項經(jīng)濟活動。
2. 地產(chǎn)經(jīng)營
地產(chǎn)經(jīng)營是指以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的經(jīng)營，或者是以城市土地為勞動對象所進行的“三通一平”“五通一平”“七通一平”，把生地變成熟地的開發(fā)經(jīng)營。
3. 房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營
房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理過程中，在人們對房屋的使用過程中，所提供的一系列經(jīng)營性服務(wù)活動的總和。如對房地產(chǎn)開發(fā)進行的投資咨詢、價值評估、拆遷安置服務(wù)、房屋裝飾、居住區(qū)環(huán)境服務(wù)及管理等。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系
房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營這兩個概念是房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中被廣泛運用的兩個基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系，有以下幾種看法。
(一) 從廣義的角度理解，兩者本質(zhì)上一致，但側(cè)重點不同
從市場經(jīng)濟的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得一定的經(jīng)濟效益而對土地及建筑物進行投資、建設(shè)、管理的行為，這種通過一定的勞動獲得經(jīng)濟利益的活動就是房地產(chǎn)經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重的是一種行為，強調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營則強調(diào)的是這種行為的目的，即獲得預(yù)期的經(jīng)濟效益。
(二) 從狹義的角度理解，兩者相對獨立
從狹義的角度理解，兩者相對獨立。房地產(chǎn)開發(fā)只是一種投資、建設(shè)和勞動的過程。房地產(chǎn)經(jīng)營反映的是一定社會經(jīng)濟形態(tài)下的房屋和土地的關(guān)系，這種關(guān)系通常是通過市場交換來實現(xiàn)的。
(三) 房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)
房地產(chǎn)經(jīng)營在人們的社會經(jīng)濟生活中占據(jù)重要的地位，尤其是在人類社會進入工業(yè)化發(fā)展階段后，房地產(chǎn)經(jīng)營對社會消費、金融、就業(yè)等行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響力在逐漸加大。房地產(chǎn)經(jīng)營貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的始終，在開發(fā)行為結(jié)束并形成一定的房地產(chǎn)產(chǎn)品之后，仍然以產(chǎn)品為主要經(jīng)營對象而繼續(xù)。
(四) 房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心
房地產(chǎn)開發(fā)是一種以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心的經(jīng)濟行為。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)一直以來都被人們視為以開發(fā)為核心、簡單的土地開發(fā)和自我滿足性的建筑生產(chǎn)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)有了新的內(nèi)容，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)包含了土地開發(fā)、土地經(jīng)營、建筑生產(chǎn)以及建筑經(jīng)營等多項內(nèi)容。由于房地產(chǎn)具有規(guī)模大、投資多、建設(shè)周期長、風(fēng)險大等特點，掌握市場需求成為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)能否達到預(yù)期目的的關(guān)鍵所在，首先是經(jīng)營活動和市場行為，然后才是開發(fā)行為，房地產(chǎn)開發(fā)必須以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的根本要求。
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