中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在演進(jìn)之中，產(chǎn)業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)金融會(huì)日趨活躍。房地產(chǎn)將從居民財(cái)富配置的“超配資產(chǎn)”變成“標(biāo)配資產(chǎn)”，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過去10多年高成長的趨勢(shì)性增長格局，企業(yè)的成長將主要來自于行業(yè)內(nèi)的分化與整合所產(chǎn)生的經(jīng)營效率的提高，從依賴地價(jià)與房價(jià)的上漲獲得高毛利轉(zhuǎn)向依賴綜合開發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開發(fā)為核心的加工制造業(yè)�！斗康禺a(chǎn)大周期的金融視角》以日本在20世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及其崩潰為案例，試圖分析其發(fā)生的機(jī)制與邏輯，探討政府、企業(yè)應(yīng)對(duì)泡沫崩潰的對(duì)策,從而總結(jié)教訓(xùn),吸收經(jīng)驗(yàn)，以便使中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中能趨利避害。
金融市場(chǎng)有一句諺語說，歷史給人們最大的教訓(xùn)是：人們很少從歷史中汲取教訓(xùn)。在房地產(chǎn)金融特性日益顯著的環(huán)境下，巴曙松研究員以一名金融學(xué)者的視角來跟蹤考察房地產(chǎn)行業(yè)的歷史波動(dòng)。
巴曙松博士，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員，博士生導(dǎo)師，享受國務(wù)院特殊津貼專家。還擔(dān)任商務(wù)部經(jīng)貿(mào)政策咨詢專家委員會(huì)委員、中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家；中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書長、中國證監(jiān)會(huì)基金評(píng)議專家委員會(huì)委員、中國銀監(jiān)會(huì)考試委員會(huì)專家、招商銀行和招商局博士后轉(zhuǎn)交指導(dǎo)委員會(huì)委員，曾在北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心從事博士后研究。先后擔(dān)任中國銀行杭州分行副行長、中銀香港助理總經(jīng)理、中國證券業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略委員會(huì)主任、中央人民政府駐香港聯(lián)絡(luò)辦公室經(jīng)濟(jì)部副部長等職務(wù)，并曾擔(dān)任中共中央政治局集體學(xué)習(xí)主講專家。
序言
第一章 無法回避的房地產(chǎn)周期
第一節(jié) 區(qū)分周期與趨勢(shì)
無法左右的趨勢(shì)
無法回避的周期
第二節(jié) 房地產(chǎn)周期緣何重要？
房地產(chǎn)周期的三個(gè)經(jīng)驗(yàn)性特征
美國房地產(chǎn)是否正陷入“失落的十年”？
第二章 日本仍在“失落”
第一節(jié) 泡沫是如何煉成的？
土地不足——泡沫的種子
一個(gè)大致圖景：日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的“四個(gè)十年”
第二節(jié) 第一次泡沫
石油危機(jī)爆發(fā)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境
石油危機(jī)時(shí)期宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)變
序言
第一章 無法回避的房地產(chǎn)周期
第一節(jié) 區(qū)分周期與趨勢(shì)
無法左右的趨勢(shì)
無法回避的周期
第二節(jié) 房地產(chǎn)周期緣何重要？
房地產(chǎn)周期的三個(gè)經(jīng)驗(yàn)性特征
美國房地產(chǎn)是否正陷入“失落的十年”？
第二章 日本仍在“失落”
第一節(jié) 泡沫是如何煉成的？
土地不足——泡沫的種子
一個(gè)大致圖景：日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的“四個(gè)十年”
第二節(jié) 第一次泡沫
石油危機(jī)爆發(fā)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境
石油危機(jī)時(shí)期宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)變
第一次泡沫的形成和破滅
第三節(jié) 第一次泡沫之后，基本面失去支撐
支撐房價(jià)上漲的宏觀基本面趨于消失
支持房價(jià)上漲的金融政策條件由松到緊
第二次泡沫的形成和破滅
第二次房地產(chǎn)泡沫的特征
兩次泡沫，兩個(gè)結(jié)果
第四節(jié) 從泡沫走向“失落的十年”
日本房地產(chǎn)泡沫膨脹期間的調(diào)控政策
日本房地產(chǎn)泡沫破滅的直接與間接原因
房地產(chǎn)泡沫破滅的代價(jià)及政府應(yīng)對(duì)政策
政府應(yīng)對(duì)政策的得失評(píng)估
日本“失落的十年”在多大程度上是泡沫造成的？
第三章 十年之癢：中國會(huì)重蹈日本覆轍嗎？
第一節(jié) 十年之癢：從1998年到2008年 房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性
房地產(chǎn)的順周期波動(dòng)
第二節(jié) 中國會(huì)重蹈日本覆轍嗎？
中日房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不同階段對(duì)比
日本房地產(chǎn)市場(chǎng)不同階段的突出特征
對(duì)比日本：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)處在什么樣的發(fā)展階段
日本經(jīng)驗(yàn)為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)設(shè)了一定的風(fēng)險(xiǎn)
日本經(jīng)驗(yàn)為中國應(yīng)對(duì)泡沫提供了政策操作窗口
目前中國房地產(chǎn)是否存在全國性泡沫
第四章 調(diào)控進(jìn)行時(shí)
第一節(jié) 當(dāng)調(diào)控成為常態(tài)
弱化房地產(chǎn)的增長功能是一個(gè)漸進(jìn)過程 房地產(chǎn)行業(yè)周期性回調(diào)：誰將承受最大的沖擊？
房地產(chǎn)角色轉(zhuǎn)移決定投資價(jià)值的變化
新一輪業(yè)績驅(qū)動(dòng)因素將逐步切換到消費(fèi)層面
房地產(chǎn)行業(yè)角色轉(zhuǎn)移將決定未來投資價(jià)值的變化
第二節(jié) 未來調(diào)控政策的備選項(xiàng)
穩(wěn)定房價(jià)與地價(jià)預(yù)期
滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)：一個(gè)寬松的開始
降低開發(fā)商杠桿率：預(yù)售制度正常化
擴(kuò)大土地供給
第三節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入第一次大調(diào)整
中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入顯著調(diào)整的起點(diǎn)階段
中國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來顯著的行業(yè)洗牌 房地產(chǎn)調(diào)整的短期宏觀沖擊：是否導(dǎo)致投資增長顯著回落
第五章 保障性住房大幕已拉開，劇本待完善
第一節(jié) 保障性住房：大幕已拉開
保障性住房政策的歷史軌跡：從弱化到回歸
保障性住房：大幕已開，缺少劇本
第二節(jié) 保障性住房：國際經(jīng)驗(yàn)
國際經(jīng)驗(yàn)：建設(shè)模式的選擇
國際教訓(xùn)：問題總是難以避免
第三節(jié) 美國住房保障政策：試錯(cuò)與校正的經(jīng)驗(yàn)
公房建設(shè)計(jì)劃及其效果評(píng)估
低收入家庭住房建設(shè)稅收抵免計(jì)劃及其效果評(píng)估
租房券計(jì)劃及其效果評(píng)估
低收入家庭住房建設(shè)稅收抵免和租房券方案的比較
參考文獻(xiàn)
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