城里的房子，和月光一樣珍貴。
因為買房，所以看了下地產(chǎn)
因為厭倦了加拿大冰冷的天氣， 2009年我回北大任教。剛回國的時候，里里外外地瞎忙活，也沒買個房子。到了要結(jié)婚的時候，還是沒房子。好在太太心寬，也不介意，只是抱怨結(jié)婚照照得不夠美。
結(jié)了婚，慢慢明白以前的學(xué)問大多是白做了。柴米油鹽醬醋茶，照顧好家人，才是最大的學(xué)問。書生清談，誤人誤己。
買房子的時候，太太讓我做點功課，看看房價的趨勢，以及在哪里買房合適。這倒也不難，因為以前在城市化問題上下過點功夫。房子的價值，無非就是城市的價值。
仔細(xì)一看，房子的問題比想象的還要簡單。
從縱向來看，這些年來城市房價的上漲，無非就是經(jīng)濟增長和城市化的結(jié)果，完全符合經(jīng)濟規(guī)律，并無奇怪之處。從橫向來看，中國的房價和國際同類城市的房價相比，還有很大的差距，談不上泡沫。從投資收益率的角度看，房產(chǎn)依然是穩(wěn)健可靠的投資對象。加上居住的剛需，房子附加的各種功能，公共資源的高度聚集等，買房的合理性毋庸置疑。
一天晚上，我在樓下站樁，抬頭居然看到了月光。在霧霾重重的北京，加上大家繁忙而無暇，月光是極少見到的。那一刻我驀然意識到，城里的房子，和月光一樣珍貴，哪有不買的道理？
剩下的問題，就是在哪里買了。因為我們在北京工作，首套房肯定是選在北京。至于地段，其實根本沒得挑。北京大學(xué)地處北京西北角的海淀區(qū)，這里的新房子很少，且往往一開盤就被買光，能排上號就算不錯了。至于房屋質(zhì)量，不要太挑剔，因為北京的房屋質(zhì)量都很一般，大開發(fā)商的房子還稍微好一點。當(dāng)時我們恰好碰上一個萬科的樓盤，就買了。
買房之后，也就沒再關(guān)心這事。從學(xué)術(shù)的角度來看，中國的房價實在沒有研究的必要，一切都過于簡單明了城市居民要改善住房條件，農(nóng)村居民要進(jìn)城；中小城市的居民要往大城市遷移；另外還有很多人要買多套房，買改善房。房價哪有不漲的道理。
約束條件下的極度理性
2015年，大城市的房價開始猛漲。漲價風(fēng)從深圳開始，向其他城市蔓延，引起了新一輪對房地產(chǎn)價格的全民熱議。據(jù)說，神州上下，沒有哪個飯局不討論房子的問題。
從趨勢上講，這完全符合我們事先對房價趨勢的判斷。從周期上講，這無非就是前兩年的悲觀情緒開始消退，股市、債市的投資機會開始減少，資金重新開始轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。所以，這一輪房價的上漲，并沒有什么奇怪的地方，依然沒有什么研究的必要。
但是，房地產(chǎn)問題的社會關(guān)注度很大，很多人認(rèn)為中國房價有泡沫，對此，北大國發(fā)院也要開個小會討論下。黃益平老師問我可不可以發(fā)個言，我自然從命。稍微做了點功課，找點數(shù)據(jù)畫了幾張圖，我簡單說了基本觀點：房價上漲有堅實的基本面支撐，中國的房價高度理性，談不上泡沫。
當(dāng)時我用了約束條件下的極度理性來表達(dá)觀點。極度這個詞顯得有點過頭，多少有點語不驚人死不休的味道，但當(dāng)時我仔細(xì)看了數(shù)據(jù)，這個論斷確實有足夠的證據(jù)。
首先，房產(chǎn)的投資收益率明顯高于長期債券�？紤]到經(jīng)濟還會繼續(xù)增長，以及房產(chǎn)的抗通脹功能，房產(chǎn)的投資收益率比長期債券的投資收益率不是高了一點點，而是高出很多。單憑這一點，就足以說明房價沒有泡沫。
其次，探究了不同城市之間的房價差異是否合理，發(fā)現(xiàn)簡單的供求關(guān)系就幾乎完全解釋了大中城市的房價差異。當(dāng)時用了簡單的回歸分析，被解釋變量是35個大中城市的房價，解釋變量則包括城市規(guī)模、職工平均工資、服務(wù)業(yè)占比、流動人口占比、人均住宅銷售面積及人均住宅供地面積等，最終發(fā)現(xiàn)這些簡單的經(jīng)濟變量，就可以解釋75%關(guān)于房價差異的原因。
考慮到數(shù)據(jù)中的各種噪聲，這么高的解釋力大大超出了我的預(yù)期。說實在的，在擔(dān)心數(shù)據(jù)質(zhì)量的情況下，我覺得40%~50%的解釋力就不錯了。換句話說，我愿意把50%的解釋力當(dāng)作100%，剩下的50%歸結(jié)為噪聲。這樣看的話，城市間的房價差異，已經(jīng)完全被解釋了，剩下的，可以歸結(jié)為各種各樣的誤差和遺漏。約束條件下的極度理性中的極度一詞，就是看到這個結(jié)果之后想到的。
再次，結(jié)合國際上的房地產(chǎn)經(jīng)驗及房價軌跡，我發(fā)現(xiàn)中國的房價上漲在全球范圍內(nèi)毫無特殊之處。很多國家在經(jīng)濟快速增長的過程中，都經(jīng)歷過房價的快速上漲，發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家都不例外。例如，從二戰(zhàn)結(jié)束到2016年的70多年里，14個發(fā)達(dá)國家的房價年均上漲6.6%左右。這是個很快的增速，直接導(dǎo)致房價累計上漲90多倍，扣除物價因素作用外，上漲幅度仍有4倍多。
考慮到發(fā)達(dá)國家城市化水平在戰(zhàn)前已經(jīng)很高，房價增長主要是經(jīng)濟增長所致，里面沒有太多城市化的貢獻(xiàn)，這樣的增速就更加令人驚訝。而當(dāng)下的中國還在進(jìn)行大規(guī)模的城市化，以及還需要進(jìn)一步的城市化，房價上漲增速就更加可以理解。
基于上述三個考慮，我國的城市房價是極為理性的，談不上泡沫。綜合計算的話，房價還有很大的上漲空間。所以，我當(dāng)初才用了約束條件下的極度理性這樣的表述。
約束條件下是什么？
剛才說的是房價理性的部分，那么約束條件下這個前綴是什么意思？這個前綴，并不是隨便加的，而是考慮到一些現(xiàn)實中討論的情況很難改變，如房產(chǎn)稅，再如土地供應(yīng)。
第一，房產(chǎn)稅出臺會很慢，即使出臺了也會有很多的減免條款。從2003年提出到現(xiàn)在，房產(chǎn)稅依然處在立法討論的階段，這是有深刻原因的�，F(xiàn)實中，大量的房子是非商品房，帶有福利房的性質(zhì)，如很多單位的房改房、集資房，對這些房子征稅的阻力會很大。例如，很多人退休了，或者快要退休了，其房子是單位集資房，位置很好，價值很高，但是現(xiàn)金收入來源只有養(yǎng)老金，你讓這些人怎么交房產(chǎn)稅？難道真要把這些人趕走？現(xiàn)實阻力之大，想都不敢想。
所以，如果真要出臺房產(chǎn)稅，征收的對象只能是商品房的購房人。而恰恰是這些人，在購房時已經(jīng)交過了一次巨額的土地出讓金，再讓其交一次房產(chǎn)稅，于情于理都有點說不過去�？梢韵胍�，如果政策一定要出，一定會像上�；蛘咧貞c的試點那樣，增加大規(guī)模的稅收減免，如人均40平方米以內(nèi)免征房產(chǎn)稅，照顧大多數(shù)人的基本利益。這樣一來，征稅的力度就大幅降低了，對平抑房價的作用也會很小。
從事實來看，上海和重慶于2011年開始的房產(chǎn)稅試點，對抑制房價的作用很小，幾乎可以忽略不計。而在國際上，韓國在2005年加重了房產(chǎn)稅（綜合不動產(chǎn)稅），但是之后的房價依然是上漲的。所以，對于房產(chǎn)稅抑制房價的作用，不可過于高估。當(dāng)然，房產(chǎn)稅固然可以增加房產(chǎn)的持有成本，抑制房價，但經(jīng)濟增長和人口聚集還會帶來房價上漲的壓力。最后的房價變化，還是要看哪一方的力量更強。因此，并不是房產(chǎn)稅一出，房價就會崩盤。你看很多發(fā)達(dá)國家都有房產(chǎn)稅，房價照樣不改長期上漲的趨勢。而且房產(chǎn)稅涉及整個稅制體系，乃至整個社會治理結(jié)構(gòu)的改變，真的要征，必然要做很多的調(diào)整。
第二，大幅度增加城市住宅土地供應(yīng)，難度非常大。
很多人認(rèn)為，城市房價高，是供地不足導(dǎo)致的。這個觀點乍看有道理，但是背后的細(xì)節(jié)需要推敲，至少有三點需要注意。
首先，中小城市的供地量一直不是問題，可房價還是漲了很多，這說明對于供地少的批評，最多可以用在大城市。你看小縣城的核心區(qū)，房價上漲也是很厲害的，這說明決定房價的不是供地，而是位置。在遠(yuǎn)郊區(qū)增加一塊地，對降低房價幾乎毫無作用，無非是增加了通勤的成本，長期來看是低效的，而在市中心增加一塊地，才能增加房屋的有效供給。然而，問題恰恰在于，增加市中心的土地供應(yīng)是很難的。
其次，城市越大，增加供地的難度也越大。細(xì)心觀察過的人都知道，城市土地的利用效率，可以大幅提高。但問題在于，操作的難度很大。我自己在深圳專門做過調(diào)研，前后在那待了兩個月以上，此后也在北京開車鉆過很多胡同，知道大規(guī)模的城中村改造空間很大。問題是，這些改造談何容易？拆遷補償?shù)某杀驹絹碓礁�，高到改造的動力越來越小。加上交通、消防、供水、供電、環(huán)衛(wèi)及綠化等各方面的協(xié)調(diào)和管理成本，在核心區(qū)域增加住宅供應(yīng)會非常難、非常慢。這就意味著，目前要把核心區(qū)的住宅供應(yīng)當(dāng)作基本給定的常數(shù)。同時，考慮到房子位置的不可替代性，這幾乎意味著好地段的房子數(shù)量就是給定的，價格是一定會上漲的。
第三，批評土地出讓金的說法其實沒有意義。土地價格是房子價格拉動的，而不是相反。土地出讓金這么高，開發(fā)商還是愿意買，無非是因為房價更高，覆蓋地價之后還有很多的利潤。認(rèn)為土地價格推高了房子價格，是對價格形成機制的誤讀。關(guān)于這一點，我在后文中，有更詳細(xì)的闡述。
進(jìn)一步來講，在目前的財政稅收體系下，土地出讓金有其歷史的合理性。土地出讓是一種基礎(chǔ)設(shè)施融資模式，沒有土地出讓制度，籌集那么多的建設(shè)資金，談何容易。一個與此相關(guān)的問題是工業(yè)用地，特別是工業(yè)用地低價的扭曲問題。很多人認(rèn)為，工業(yè)用地地價太低，占比過大，是城市房價高的一個重要原因。這種看法本身沒有錯，可是這種情況很難改變。究其原因，這是和我國的財政稅收體系，乃至工業(yè)發(fā)展模式聯(lián)系在一起的。工業(yè)用地地價低，其實是為了招商引資，用未來的稅收這一長久收入替代一次性的地價收入，是一種短期和長期之間的取舍。所以，想要改變這個體系，就要同時改變經(jīng)濟增長方式和財政稅收體制。
我知道這很難。想明白了這一點，我就不再隨便對土地制度問題發(fā)聲了。有一句話叫作改革進(jìn)入深水區(qū)，說的是現(xiàn)在各方面問題盤根錯節(jié)，看似簡單的問題，卻是牽一發(fā)而動全身。不全面掌握信息，不做系統(tǒng)研究，不做沙盤推演，往往是下筆千言，離題萬里。
不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域。中國的事情，向來如此。
房地產(chǎn)分化元年
2016年的時候，我還注意到一個新情況：我國房價結(jié)束了同漲同落的時代，大、中、小城市的房價開始分化。這一看似很小的變化，卻包含著豐富的信息。
從1998年開始住房商品化改革，一直到2013年，我國大、中、小城市的房價增速差不多，呈現(xiàn)出同漲同落的局面。換句話說，之前買房子，不用挑城市，哪里的房價都會漲。2013年之后，情況就不再是這樣，房價格局改為大城市大漲，中城市中漲，小城市基本不漲。到2016年十一黃金周以后，政府出臺了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，大中城市房價漲幅被嚴(yán)厲控制，有區(qū)位價值的小城市的房價才開始補漲，但是幅度依然非常有限。所以，2013年被稱為房地產(chǎn)分化元年。
這一分化背后的含義，不可低估。房價是城市發(fā)展?jié)摿Φ募�中體現(xiàn)，是萬千居民用自己的鈔票在投票。從以前的同漲同落，到現(xiàn)在的大、中、小城市房地產(chǎn)的分化，說明人口流動的方式已經(jīng)變化。從數(shù)據(jù)上看，2013年以前，大、中、小城市都有人口流入，而2013年以后只有大城市還有顯著的人口流入。人口流動的背后，是就業(yè)機會。這說明經(jīng)濟增長的模式已經(jīng)發(fā)生變化，大中城市成為經(jīng)濟增長的主發(fā)動機，城市化已經(jīng)代替工業(yè)化，成為經(jīng)濟增長的基本驅(qū)動力。
從數(shù)據(jù)上看，實際出現(xiàn)了經(jīng)濟增速的三個反超：大城市反超中、小城市，服務(wù)型城市反超工業(yè)型城市，消費主導(dǎo)型城市反超投資主導(dǎo)型城市。這三個反超說明，工業(yè)主導(dǎo)的時代已經(jīng)過去，城市主導(dǎo)的時代已經(jīng)到來。這一點，在2016年已經(jīng)清楚。
2013年這個關(guān)鍵節(jié)點的出現(xiàn)，其實是和經(jīng)濟政策密切相關(guān)。新一屆政府上臺以后，減緩了刺激力度，經(jīng)濟增速相應(yīng)地持續(xù)下行。潮水退去，水落石出，靠刺激作用的經(jīng)濟增長下去了，不靠刺激作用的經(jīng)濟增長就會顯現(xiàn)出來。大城市里的服務(wù)業(yè)、消費行業(yè)，在經(jīng)濟下行中也穩(wěn)健增長，成為經(jīng)濟增長的穩(wěn)定器。
看清了這一點，結(jié)合對經(jīng)濟發(fā)展和城市化的研究，個人判斷大城市的房價還有很大的空間。
城市的車票
參與的討論多了，才知道關(guān)于房價的觀點，差異真的很大。認(rèn)為中國房地產(chǎn)存在泡沫的不在少數(shù)，確切地說應(yīng)該是多數(shù)，而素未謀面的任志強先生，一直看多房地產(chǎn)，可能是與我觀點最為接近的人。
不過，我向來不愿與人爭論，慢慢也就淡出了討論。對我來說，這個問題早已清楚了，只是身邊的學(xué)生和朋友，知道我不亂說話，還是會問我對房價問題的看法。
陳戴西是唐涯的學(xué)生，聰明伶俐。2016年她在紐約大學(xué)訪問，2017年年初從美國回來，開口問的就是買房問題。我的回答很簡單：如果我去年看多房價，今年看空房價，我還有信用嗎？你還需要問我嗎？
戴西接著問應(yīng)該在哪里買。當(dāng)時戴西博士還沒有畢業(yè)，沒有北京戶口，一線和核心二線城市大多嚴(yán)格限購，我就建議她去中山或者東莞買。珠三角這個區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�很大，從長期看，增長潛力不可限量；從大面上看，在這里買房是不會錯的。我自己也一直想去珠三角買個房子，只是執(zhí)行力太差，這兩年事情又多，就一直拖著。
當(dāng)時我打了個比方：中國經(jīng)濟就像快速前進(jìn)的列車，一個個大中城市就像是一節(jié)節(jié)車廂，買房就像是買票上車，買不起豪華臥鋪，不妨先買張站票，免得被列車拋下。
這個比方背后，是對中國經(jīng)濟一個相對樂觀的判斷。盡管中國經(jīng)濟從2010年已經(jīng)開始減速，但現(xiàn)在的經(jīng)濟增速依然是很快的。對中國這樣的大國而言，保持3%以上的增速就已經(jīng)很快了，何況現(xiàn)在還在6%以上。加上地域之間的不平等，人口從農(nóng)村、小城鎮(zhèn)向城市特別是大中城市轉(zhuǎn)移，再加上過去20多年積累的技術(shù)儲備，中國經(jīng)濟發(fā)展的潛力還是很大的。
上車這個比方，還針對買房時的一個誤區(qū)：買房子這么大的事情，要避免折騰，要力爭一步到位。這個想法固然美好，但是對于很多年輕人來說不現(xiàn)實，容易錯失良機。買不起心儀的大房子，不妨買一個小一點、便宜一點的，否則會越來越買不起。先上車，才能與城市發(fā)展的列車一起前進(jìn)。
你眼中的未來
雖然爭議很多，但是房子的問題真的很簡單，簡單到幾乎不可能錯。古希臘有句話，叫作唯有簡單，才有可能正確。我是把事情弄到極簡了，才敢講這句話的�？偨Y(jié)起來，無非兩句話。
第一句：中國城市的房價增長，真的沒有超出常識的部分。人們之所以對房價有那么多誤解和抱怨，更多是不適應(yīng)房價過快的增速。政府對房價的調(diào)控，也更多是從增速的角度，而不是從房價水平的角度。
第二句：房價增速快，是有簡單而堅實的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)的。資產(chǎn)價格是對未來收入的提前反映，而這個反映的速度遠(yuǎn)快于收入的增長速度，也快于人們意識的調(diào)整速度。當(dāng)更多的人慢慢明白這一點時，對于房價的爭論也就會慢慢平息。這世界不曾為任何人而改變，我們能做的就是盡快看清形勢，適應(yīng)形勢。
說完了簡單的部分，接下來說一點稍微復(fù)雜的。房產(chǎn)價格，和所有資產(chǎn)價格一樣，是對未來資產(chǎn)能夠帶來的收入流的反映。對于這個收入流的判斷，是有點難度的，它需要一個靠譜的分析框架，以及對現(xiàn)實情況的準(zhǔn)確把握�？炊噙�是看空，取決于你眼中的未來。
倘若你對中國的前景樂觀，就該買；反之，就不該買。房子的事情，就這么簡單。
現(xiàn)實中的很多分歧，其實是來自對未來的判斷。我自己的理解是，盡管我們的經(jīng)濟發(fā)展和社會變遷中存在很多問題，但中國經(jīng)濟的大河，依然會蜿蜒前行。目前，中國經(jīng)濟已經(jīng)基本完成了初步的工業(yè)化，又恰逢信息技術(shù)的基本成熟和落地應(yīng)用，技術(shù)進(jìn)步的步伐不可阻擋。而同時，中國已經(jīng)形成的大市場和依然存在的巨大潛在市場，是技術(shù)進(jìn)步的溫床。這一點，決定著未來中國和世界的基本格局。
我們學(xué)習(xí)歷史，是為了知道歷史沒有常形。
是為序。